Strandgata 32

Velkommen til Strandgata 32! Presentert av Brynjar Skår Bergesen i Møremegling Hel tomannsbolig oppført ca 1934 over 4 plan. Tilbygd 1.- og 2. etasje i 1992. I tillegg disponeres halvpart av dobbelgarasje oppført i 1998, denne står på eget gnr/bnr. Eiendommen ligger sentralt plassert i Strandgata i Ørsta. Boligen har utsikt mot Ørstafjorden. Det er gangavstand til skole, barnehage, dagligvarebutikk og handels- og servicetilbudet i Ørsta sentrum. Bygningsmassen er normalt vedlikeholdt, men med noe behov for vedlikehold og oppgraderinger ut i fra bygningens referansenivå. Boligen har blitt oppgradert med bl. annet utskifting av noen vinduer (2010), utbedret drenering mot øst, sør og vest (2010), nytt sikringsskap (2011), etterisolert og byttet kledning på sørsiden (2021). Velkommen!

Strandgata 32, 6150 ØRSTA, Kommunenummer 1520, Gårdsnummer: 13, Bruksnummer: 26

Kjeller: Entré, gang, stue, spisestue, kjøkken, bad, innredet rom (benyttet som soverom), del av entré/annet rom med sluk, bod og garderobe. BRA: Ca 58 m². PRA: Ca 56 m². 1. etasje: Entré, hall med trapp, gang, stue, kjøkken og bad/vaskerom. BRA/PRA: Ca 82 m². 2. etasje: Hall med trapp, gang, bad/vaskerom og 4 soverom. BRA/PRA: Ca 83 m². Loft: Hall med trapp, innredet rom (benyttet som soverom), kontor, 2 boder og 2 kott. Frihøyde på trapp til loft er målt til 1,65 m som fraviker fra dagens gjeldende standard. BRA: Ca 30 m². PRA: Ca 28 m². Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Dette gjelder både innvendig planløsning og utvendige fasader. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Leilighet i kjeller og loftsetasje er innredet uten å være omsøkt/byggemeldt hos kommunen. Se punkt "ferdigattest/brukstillatelse" for mer informasjon. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 28.08.2022 utført av Selmax AS v/ Endre Eikrem.

Horisontaldelt tomannsbolig oppført ca 1934 over 4 plan. Tilbygd 1.- og 2. etasje i 1992. I tillegg disponeres halvpart av dobbelgarasje oppført i 1998, denne står på eget gnr/bnr. Boligen har grunnmur av sparestein på støpt såle som er utvendig pusset og med senere innvendig påforet konstruksjon av bindingsverk, isolasjon og plater. Innvendige vegger som er påforet og således en lukket konstruksjon, kan på et generelt grunnlag være en risiko konstruksjon ut i fra tidspunktet for utførelse. Yttervegger har hovedkonstruksjon av tømmerkasse med papp, utvendig liggende bordkledning. På innsiden senere påforet med bindingsverk, isolasjon og plate (kun sørside). Tilbygg har tradisjonelt bindingsverk, asfaltplate, papp og utvendig liggende bordkledning. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Takkonstruksjon av plassbygget sperrekonstruksjon med valm, undertak av bord, papp og sløyfer/lekter for taktekking. På tilbygg takkonstruksjon av plassbygget sperrer med ensidig fall og undertak av rupanel. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget og ved tilbygg var det ikke mulig å gjennomføre inspeksjon/kontroll med lufting og undertak. Taket er tekket med decra/stålpanner. Tilbygg med taktekking av shingel. Vinduer med 2-lags energi/isolerglass i beiset/malt/lakkert utførelse. Tak over inngangsparti i 1. etasje har ensidig fall montert på søyler, undertak av rupanel og taktekking av shingel. Tak over inngangsparti i kjeller har ensidig fall, undertak av rupanel, taktekking av shingel. Garasje: Oppført ca 1998. Halvpart av frittliggende garasje med saltak. Oppført på ringmur av betong. Støpt betongplate på grunn. Yttervegger med konstruksjon av tradisjonelt bindingsverk og utvendig beisbehandlet liggende bordkledning. Plassbygget sperrekonstruksjon i tre med undertak av rupanel. Taket er tekket med shingel. Innvendig uisolert med åpen konstruksjon mot yttervegg/kledning. Innvendig skillevegger av bindingsverk kledd med plate. Enkel fyllingsdør i tre, vindu med enkle glass og leddport i tre med motor. Det er innlagt strøm og lys i bygget. Garasjeloft har tilkomst via åpning i bjelkelag uten fastmontert stige. Noe vedlikehold må påregnes på port og dør. Arealet benyttes p.t til oppbevaring. Anneks: Oppført ca 1934. BRA: Ca 32 m². Anneks med loft og senere tilbygget utestue/terrasse. Det er ukjent når tilbygg er oppført men det antas å være fra ca 1990. Arealet benyttes til bod og oppbevaring. Ringmur av sparestein fundamentert direkte på grunn. Støpt grovplate på grunn uten isolasjon og fuktsperre montert. Yttervegger av tradisjonelt reisverk med utvendig liggende bordkledning. Yttervegger er innvendig kledd med plate/rupanel. Takkonstruksjon er plassbygget sperrekonstruksjon med hanebjelke. Taket er tekket med bølgeblikk. Vinduer med enkle glass, 2 enkle ytterdører og enkel plassbygget trapp i tre for adkomst til loft. Tilbygget terrasse/utestue med støpte oppkanter/stablemur av betongstein. Levegg av betongstein/stablemur og impregnerte materialer. Takkonstruksjon av plassbygget sperrekonstruksjon med ensidig fall. Taket er tekket med gjennomsiktige plater i plast/polykarbonat forankret i levegg og søyler. Noe vedlikehold og utskiftinger må påregnes med hensyn til elde og vedlikehold på kledning, taktekking og terrassedekke. FORHOLD MED TG3 I TILSTANDSRAPPORT (store eller alvorlige avvik): - Tekniske installasjoner, elektrisk anlegg: Boligen har sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter (overspenningsvern) plassert på vegg i spisestue kjeller og i trappeoppgang 2. etg. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som kan kreve tiltak): - Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Tekniske installasjoner, vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Under befaring var ikke stoppekran tilgjengelig. - Tekniske installasjoner, avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. - Tekniske installasjoner, ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Antatt noe svakt luftskifte med hensyn til øvrige rom. - Tekniske installasjoner, varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. - Drenering: Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det er gjennomført målinger i innvendig påforet konstruksjon mot yttermur på nordsiden og i tilfarerer mot jordgulv som avdekket tilslag av fukt. - Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Mindre retningsavvik/loddavvik kan forekomme og innvendige vegger som er påforet og således en lukket konstruksjon, kan på et generelt grunnlag være en risiko konstruksjon ut i fra tidspunktet for utførelse (papp/plast på vegger etc.). Det ble registrert tegn til skader/fukt ved tilfeldige stikkprøver og visuell kontroll ved befaring. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak): - Takkonstruksjon/loft: Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget og ved tilbygg var det ikke mulig å gjennomføre inspeksjon/kontroll med lufting og undertak. - Tekniske installasjoner, andre VVS-installasjoner: Det er ukjent når varmepumper var installert og når siste service var utført på anlegget. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag.

Bygningsmassen er normalt vedlikeholdt, men med noe behov for vedlikehold og oppgraderinger ut i fra bygningens referansenivå. Boligen har blitt oppgradert med bl. annet utskifting av noen vinduer (2010), utbedret drenering mot øst, sør og vest (2010), nytt sikringsskap (2011), etterisolert og byttet kledning på sørsiden (2021). Kjøkken 1. etasje: Kjøkkeninnredning med under- og overskap, profilerte fronter. Laminat benkeplater. Flis mellom benker og skap. Det er integrert stekeovn og platetopp. Det er opplegg for frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er kun nevnte integrerte stekeovn og platetopp som medfølger i salget. Alder på kjøkken er ukjent men vurdert å være utskiftet rundt år 2000. Kjøkken kjeller: Kjøkkeninnredning med over- og underskap, malte glatte fronter. Heltre benkeplate. Det er opplegg for frittstående komfyr og kjøleskap. Ingen hvitevarer medfølger i salget. Alder på kjøkken er ukjent men vurdert å være utskiftet rundt 1960. Bad/vaskerom 1. etasje: Baderominnredning med malte profilerte fronter, heldekkende servantplate med tilhørende armatur, høyskap og speil. Gulvmontert toalett. Malte plater og flis på vegger. Flis på gulv med varmekabler. Foreligger ingen våtromsdokumentasjon. Hulltaking er ikke gjennomført på grunn av tilsluttende tømmervegg og yttervegg. Bad/vaskerom 2. etasje: Baderomsinnredning med malte profilerte fronter, laminat benkeplate med foliert overflate, nedfelt vask med tilhørende armatur og speil over. Gulvmontert toalett. Innebygget badekar. Dusjhjørne med glassvegger. Det er montert utslagsvask på vegg. Opplegg for vaskemaskin. Malt plate/ubehandlet panel på vegger. Flis på gulv med varmekabler. Foreligger ingen våtromsdokumentasjon. Hulltaking er ikke gjennomført på grunn av tilsluttende tømmervegg og yttervegg. Bad kjeller: Vegghengt servant med tilhørende armatur og speil på vegg. Gulvmontert toalett, som står på opphøyd platå. Innebygget badekar med dusj og dusjforheng. Flis og ubehandlet panel på vegger. Vinylbelegg på gulv med varmekabler. Alder på badet er ukjent. Foreligger ingen våtromsdokumentasjon. Rommet må totalrenoveres. Hulltaking er ikke gjennomført på grunn av tilsluttende vegger mot ringmur og yttervegg. Del av entré/annet rom med sluk i kjeller: Rommet er i tilknytning til entré. I rommet er det varmtvannstank og sluk i gulv. Malte plater på vegger. Laminat på gulv. Laminat er uegnet på gulv og har registrert symptom på fuktskade. Målinger gjennomført gjennom eksisterende hull i gulv og det er målt opp mot 23% i tilfarer mot jordgulv. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge fukt. Gulv: Parkett, laminat, vinylbelegg, vegg til vegg teppe, flis, tregulv. Vegger: Malte plater, panel, tapet, flis, ubehandlet panel. Innvendige himlinger: Malte plater, panel, ubehandlet panel. Rom under terreng: Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Hulltaking i påforet vegg mot yttermur og målinger opp mot 22 % i bunnsvill. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader. Tekniske installasjoner: - 200 liters varmtvannstank montert i rom ved entré i kjeller, og på bad/vaskerom i 2. etasje. - Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter (overspenningsvern), plassert på vegg i spisestue kjeller og i trappeoppgang 2. etasje. - Ledningsnett for vannbringere i kobber, delvis med plastkappe. - Sluker i plast og avløpsrør i støpejern og plast. FORHOLD MED TG3 I TILSTANDSRAPPORT (store eller alvorlige avvik): - Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Laminat på gulv i kjeller bærer preg av fuktskader og unormal slitasje. Laminat på gulv i 1. etasje har skader i skjøt ved pipe. - Rom under terreng: Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er registrert typisk "kjellerlukt". Hulltaking i påforet vegg mot yttermur og målinger opp mot 22 % i bunnsvill. - Bad/vaskerom 2. etasje, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ingen dokumentasjon på våtromsarbeider forelagt ved befaring og tilstandsgraden er relatert til manglende opplysninger vedrørende membransjikt, overganger, slukmansjetter, fallforhold etc. Fallet på gulv er stort sett i våtsone og begrenset fall på øvrige overflater. Antatt sluk montert under badekar uten tilkomst og sekundær sluk montert under varmtvannstank på vaskeromsdel. - Bad/vaskerom 1. etasje, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ingen dokumentasjon på våtromsarbeider forelagt ved befaring og tilstandsgraden er relatert til alder på overflater og manglende opplysninger vedrørende membransjikt, overganger og slukmansjetter. - Bad kjeller, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsgraden på badet gis på bakgrunn av en helhetsvurdering basert på krav i gjeldende forskrift og generell alder på overflater. - Del av entré/annet rom med sluk kjeller, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fallfohold er kontrollert og funnet ok mot varmtvannstanken sin plassering. Laminat er uegnet på gulv og har registrert symptom på fuktskade. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som kan kreve tiltak): - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter, over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 20 mm høydeforskjell på 2,5 - 3,5 m ved entré, kjøkken, spisestue og stue i kjeller. Det er generelt målt høydeforskjell på 10 mm fra yttervegg til yttervegg i etasjeskille mot 1. etasje. Det er generelt målt 20 mm høydeforskjell på 3,5-4 m i etasjeskille mot 2. etasje og 10-20 mm høydeforskjell på 3 m i etasjeskille mot loft. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Innvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er liten frihøyde i trappeløp. Frihøyde i trappeløp til loft er målt til 1,65 m. - Del av entré/annet rom med sluk kjeller, fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er registrert symptom på fuktskader. Laminat er uegnet på gulv og har registrert symptom på fuktskade. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Det elektriske anlegget var sist kontrollert 01.10.2014. Det ble under kontrollen avdekket feil/mangler, men Mørenett AS bekrefter at disse er rettet.

Varmepumpe montert på spisestue i kjeller og på stue i 1. etasje. Vedovn på stue i 1. etasje. Varmekabler i gulv på bad/vaskerom 1. etasje, bad/vaskerom 2. etasje og bad kjeller. Ellers elektrisk oppvarming via panelovner i de rom hvor dette er montert. Boligen har mursteinspipe. Opplysninger fra feier: Siste dato for utførte feiing: 30.09.2019. Siste dato for utførte tilsyn: 05.10.2017. Det er registrert avvik/merknad på pipe/ildsted: - Skorstein for nært brennbart materiale. - Annet.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligen. Det finnes byggetegninger som er vedlagt salgsoppgavens bilag. Vi har også mottatt byggetegninger vedr tilbygg til boligen fra 1992, det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse/ferdigattest eller annen dokumentasjon for tilbygget. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for garasje, men byggetegninger er vedlagt fullstendig salgsoppgave med bilag. Tegningene stemmer dog ikke overens med faktiske forhold. Det er avvik med plassering av dør i fasade, plassering og antall vinduer, generell mønehøyde og størrelse på garasje. Forholdet overtas av kjøper. Det foreligger ikke ferdigattest, midlertidig brukstillatelse, tegninger eller annen dokumentasjon for anneks/utestue/terrasse. Blant tegningene for tilbygg i 1992 er det avmerket en bod, men tegningen stemmer ikke overens med faktiske forhold idag. Forholdet overtas av kjøper. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Dette gjelder både innvendig planløsning og utvendige fasader. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Det er utført flere tiltak i boligen som er søknadspliktige og krever bruksendring, men vi har ingen dokumentasjon som viser at tiltakene er omsøkt eller godkjent hos bygningsmyndighetene. Forholdene og evt risiko overtas av kjøper. Boligens 1. etasje er noe forandret ift tegninger. Soverom på tegninger benyttes idag som stue og det er åpnet opp mot resterende stueareal. Badet ser ut for å være tiltenkt som ett stort rom, og både som bad og vaskerom, idag er det satt opp delvis skillevegg mellom bad og bod/vaskerom. 2. etasje er endret med bl. annet fjernet kjøkken som idag benyttes som soverom, her er også badet tiltenkt som ett stort rom (som både bad og vaskerom) og det er satt opp delvis skillevegg mellom bad og vaskerom. Stuene på tegninger benyttes idag som soverom og kontor, kammers på originale tegninger benyttes som soverom. Utvendige fasader stemmer ikke med tegninger, det er bl. annet endret plassering og størrelse på vinduer, oppført trappenedgang til kjelleretasje m.m. Kjelleretasje var opprinnelig kun sekundærrom som boder, arbeidsrom o.l. Etasjen er idag innredet for beboelse med kjøkken, bad og stue, innvendig trapp til kjeller er fjernet, og underetasjen fremstår som en selvstendig enhet. Etablering av selvstendig enhet er søknadspliktig tiltak med krav til ansvarlig foretak. Vi kan ikke finne noen form for dokumentasjon på at slik søknad er sendt eller godkjent hos kommunen. Dette medfører at rommene i kjelleretasjen er ikke godkjent for varig opphold. Risiko for søknad og godkjenning overtas av kjøper. Det foreligger ingen bygningstegninger av loftsetasjen, og det antas dermed at denne er innredet i senere tid uten å være byggemeldt/omsøkt hos kommunen. Rommene antas dermed å ikke være godkjent for varig opphold.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Gnr/bnr 13/26: Tinglyste heftelser: Ingen. Eiendommens rettigheter: Ingen. Gnr/bnr 13/181: Tinglyste heftelser: Ingen. Eiendommens rettigheter: Ingen.

Boligen er registrert i matrikkelen med 2 boenheter som horisontaldelt tomannsbolig. Ved evt utleie gjøres oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg. Kjelleretasje er p.t utleid og kopi av leiekontrakten kan fremlegges ved henvendelse til megler. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kjeller ikke er godkjent til varig opphold, da innredning av etasjen er ikke omsøkt/godkjent hos kommunen. For en leilighet stilles det krav til særskilt godkjenning for at man lovlig skal kunne leie ut. Det foreligger ingen dokumentasjon på at leiligheten underetasjen er godkjent som egen boenhet.

Eiendommen ligger sentralt plassert i Strandgata i Ørsta. Boligen har utsikt mot Ørstafjorden. Det er gangavstand til skole, barnehage, dagligvarebutikk og handels- og servicetilbudet i Ørsta sentrum.

Eiet tomt i middels skrånende terreng på ca 485 m². Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, prydbusker, sti/adkomst med belegningsstein. Singel rundt murer. Tomtegrensene er uviss/lite nøyaktige, se vedlagte kart. Forholdet overtas av kjøper.

Adkomst fra offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Boligen ligger i område regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse. Reguleringsplan: Områdeplan for Ørsta sentrum. Området bak eiendommen er i reguleringsplanen avsatt til bebyggelse av boligblokk, se vedlagte reguleringsplankart. Eiendommen ligger i faresone for ras- og skredfare, flomfare. Utsnitt av reguleringsplan med bestemmelser, kommuneplankart, matrikkelrapport og tegninger, samt grunnboksutskrift og tilstandsrapport følger vedlagt. Fullstendig reguleringsplan med bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: 18513

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter ca kr 18 513,- pr år inkluderer vann, avløp, feiing/tilsyn og eiendomsskatt (årsprognose for året 2022). I tillegg kommer renovasjon via Volda og Ørsta Reinhaldsverk kr 7 352,- pr år (renovasjon samarbeid 240 L pluss 2 abonnement, for året 2022). Totalt utgjør kommunale avgifter og renovasjon kr 25 865,- pr år (for året 2022).

Eiendomsskatt: 4604

Info om kommunale avgifter: Skattetakst: kr 2 302 300,- (for året 2022).

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 822274

Formuesverdi primær år: 2020

Formuesverdi sekundær: 2960186

Formuesverdi sekundær år: 2020

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 585,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 199,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 585,- pr. stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 11 500,- (valgfritt)

Omk. Kjøper beløp: 76119