Nedre Strandgate 28

Sentralt i Ålesund ligger denne leiligheten over 2 plan. Leiligheten ligger i 2. etasje, og disponerer også loftsetasjen med utgang til terrasse på 8 m². Seksjonen har også en godkjent hybel i underetasjen med gode muligheter for leieinntekter. Her ble det montert ny Epoq-kjøkkeninnredning i 2019, og badet har nyere våtromsplater på vegg og dusjkabinett. Eiendommen ligger rett vest for Brosundet - herfra er det kort gangavstand fra alle service- og kulturtilbud i Ålesund sentrum. Loftsetasjen er ikke godkjent for varig opphold, men er byggemeldt/godkjent som bod og gang.

Nedre Strandgate 28, 6005 ÅLESUND, Kommunenummer 1507, Gårdsnummer: 200, Bruksnummer: 380

Leiligheten går over to plan (2.etg. og loft), og har i tillegg en hybel i underetasjen. Totalt BRA/P-rom er 86 m² og inneholder følgende: Underetasje (hybel),15 m²: Stue/kjøkken og bad. 2. etasje (leilighet), 57 m²: Gang, stue, soverom, bad, vaskerom og kjøkken. Loft (leiighet), 14 m²: Trapperom og gang. Denne seksjonen disponerer også en utebod i bakgård på 5 m². Denne inngår ikke som en del av boligens bruksareal da den har utvendig adkomst fra fellesareal. Dagens bruk avviker med godkjente byggetegninger. Bl.a. er loftsetasjen ikke godkjent for varig opphold. Taktsmann påpeker også i sin rapport at det er avvik i krav for rom til varig opphold, med kun 1 rømningsveg fra hoveddel (leiligheten) og ikke godkjente rømningsvinduer. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 09.02.2023 utført av takstmann Stig H. Vatne.

Eldre bygg fra etter bybrannen som er registrert som Sefrakminne, eiendommen er registrert tatt i bruk 01.01.1906. Det foreligger tegninger datert 23.09.1993 hvor det står gjenoppbygging etter brann med midlertidig brukstillatelse datert 25.02.1994. Boligen fremstår med eldre standard, flere steder manglende vedlikehold. Dette innebærer flere steder utskiftninger, fornying og oppgradering av overflater og bygningsdeler. Støpt plate på grunn og støpt grunnmur med naturstein i cementmørtel. Grunnmur fra byggeår. Eldre fuktsikring av grunnmur. Antatt kun naturlig drenering i terreng. Taktekkingen er av skifertakstein (besiktiget av takstmann fra bakkenivå). Takkonstruksjon av tresperrer fra byggeår. Metallbeslag, varierende alder og standard. Pipehatter trolig montert på 90-tallet. Huset er reist i trekonstruksjon (grovt reisverk eller tømmer) og har utvendig bordkledning. Antatt at kledningen mot veien/sør er fra 1993 og det er lagt nyere kledning mot nord/bakgård. Selger opplyser at bytte av øvre del av bordkledningen (utenfor denne seksjonen) på byggets nordside er utført av fagfolk. Vinduer med 2-lags isolerglass mot sør og takvindu mot sør fra 1993. Vindu på hybel mot gate fra 2015 (2-lags isolerglass m/plastkarm). Vindu på soverom og vaskerom fra 2018 (datert 2017) med 3-lags glass med trekarm. I trapperom er vindu fra 2018 og 1980. B30 branndør inn til boenhetene. Felles ytterdør er en tredør/teak med glassfelt. Terrassedør er en tredør med glassfelt. Tredør som ytterdør til bakgården. Terrasse mot nord på ca 8 m² - utgang fra loft. Betongtrapp i baktrapp og flislagt betongtrapp ved inngangsparti. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - Store eller alvorlige avvik: - Balkong, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt ift dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. Fuktmerker i takplater på soverom og gang under terrassen. Ny tekking må legges. Rekkverkshøyder må endres. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Målt opptil 61 mm i 2. etg, opptil 70 mm på loft og 20 mm i underetg. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Rom under terreng: Ved hulltaking er det påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Ytterligere undersøkelser anbefales, og konstruksjonen bør overvåkes jevnlig. Evt. foreta tiltak for å unngå fuktskader. TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking: Eldre taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen/undertak. Tidspunkt for utskiftning nærmer seg. Lokal utbedring må utføres. - Nedløp/beslag: Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Utbedringer/vedlikehold må påregnes. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur utenfor snr.1. Slitasje og dårlige avslutninger/utførelse. Lokal utbedring må utføres. - Vinduer: Påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Ytterdører: Påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Skader på dører. Knust ene glass i hovedytterdør. Bruksmerker på dører inn til boenhetene. Det må påregnes vedlikehold og at dører må skiftes ut. - Utvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Såpass lavt at det pga sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Løse flis registrert. Mangler håndlist på vegg. Vedlikehold må påregnes. - Drenering: Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren - ved kjeller/underetasje. Bør gjennomføres ytterligere undersøkelser - overvåk jevnlig. Bruken av underetg/kjeller vil være avgjørende. - Grunnmur/fundamenter: Innsiden av grunnmuren har misfarging. Registrert noe fuktmerker på synlige deler, men det aller meste av grunnmur er innebygd/kledd og pussa/malt. Det poengteres at grunnmur er over 100 år. Jevnlig vedlikehold og stedvise oppgraderinger må påregnes i eldre boliger som denne. Se også punkt om drenering og rom under terreng. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Takkonstruksjon: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Bør gjennomføres ytterligere undersøkelser. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

HOVEDDEL: Leiligheten har kjøkkeninnredning fra 1990-tallet med hvite profilerte fronter og laminat benkeplate med stålvask, og det er fliser på vegg over benk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert platetopp og komfyr, og det er opplegg for oppvaskmaskin. Det er ventilator med kullfilter over stekesonen. På kjøkken er et etablert en enkel barløsning med spiseplasser, og rommet har en sjarmerende åpen løsning mot stue med buet døråpning og åpne, buede vinduer. Kun evt integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger eiendommen. Badet i hoveddelen har fliser på gulv med elektriske varmekabler, fliser på vegger og hvite takplater i himling. Badet er antatt sist oppusset på starten av 2000-tallet, men sluk og røropplegg er antagelig fra 1980-tallet. Badet er utstyrt med nytt dusjkabinett og toalett i 2020, samt servantinnredning. Det er mekanisk avtrekk i rommet via elektrisk styrt vifte. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Det er også et vaskerom i leiligheten (2. etg.) - rommet ligger innenfor badet. Vaskerommet har enkel standard og ingen sluk i gulv. Rommet har fliser på gulv med kantflis, malt glassfiberstrie på vegger og hvite plater i tak. Varmtvannstank står plassert i rommet, og det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har ingen sluk/avrenningsmulighet, og rommet står foran oppgradering/totalrenovering. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner (gulv mot annen leilighet). HYBEL: I hybel ble det montert ny kjøkkeninnredning fra Epoq i 2019. Innredningen har hvite fronter med stålhåndtak og laminat benkeplate med overlimt vask. Det må monteres plate på vegg bak vask. Det er ventilator over stekesonen, og det er montert Watergard og komfyrvakt. Innredning har utsparing for komfyr og benkekjøleskap. Det er kun evt integrerte hvitevarer som følger med eiendommen. Badet i hybelen har fliser på gulv med elektriske varmekabler, på vegger er det sokkelflis mot gulv og ellers våtromsplater, og det er hvite takplater i rommet. Badet er utstyrt med dusjkabinett, gulvmontert toalett og hvit servantinnredning. Selger opplyser i sin egenerklæring at det er nye våtromsplater på vegg og nytt dusjkabinett på badet i hybelen, og det er delvis lagt nye rør fra bad og innover mot kjøkken med fuktsensor. Det er mekanisk avtrekk i rommet. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Se Oppsummering av avvik. ANDRE INNVENDIGE FORHOLD: Tretrapp i felles trappegang. Tretrapp antagelig fra 1990-tallet fra på stue til loftsetasjen. Tredører. Garderobeskap på soverom. INNVENDIGE OVERFLATER GENERELT: Gulv: Laminat, flis i gang og bad i hoveddel. Laminat/vinylklikk og flis på bad i hybel. Vegger: Malt tapet/glassfiberstrie, panel og noe malte plater i hoveddel. Smartpanel i hybel. Himlinger: Hvite plater i hoveddel og hybel. TEKNISKE INSTALLASJONER: Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast i leiligheten. Boligen har naturlig ventilasjon. Registrert varmtvannstank fra 1995 i et rom under trapp i u.etg (sluk i rommet). Varmtvannstank fra 1990-tallet på vaskerom i leiligheten. Automatsikringer - det har vært kontroll i 2022 og brev om retting og avslutta tilsyn datert 18.10.2022. Boligen har 2 mursteinspiper, men ingen ildsted og antatt at piper ikke er i bruk. Røykvarsler og brannslukkerapparat (eldre apparat, må skiftes). OPPSUMMERING AV AVVIK: TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Ventilasjon bad: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør og det er så å si ingen effekt på elektrisk styrt vifte. Det bør etableres tilluft til våtrommet og monteres ny vifte. - Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes/totalrenoveres for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ingen sluk og dermed ingen avrenningsmulig her i rommet ved en evt. lekkasje. Dette medfører stor skaderisiko. - Avtrekk kjøkken: Så å si ingen effekt på avtrekk/ventilator. Ventilatoren må skiftes. - Branntekniske forhold: Røykvarsler og brannslukkerapparat, men apparat er over 10 år. Må skaffes nytt apparat. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Innvendige overflater: Bruksmerker. Skade på takplater på soverom og i gang, her er det fuktmerker og himling/tak henger litt ned i gangen. Ellers enkel standard. Bedre overflater i hybel enn hoveddel. Diverse oppgraderinger må påregnes. - Pipe/ildsted: Piper ikke i bruk, så kontroll må utføres om disse skal brukes. Kontroll, evt piperehabilitering. - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav, rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav og det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder. Anbefalt å montere håndlist på vegger. - Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Skade på dør i hybel. Lokal utbedring må påregnes. - Bad Hybel: Noe dårlig finish på fuging (ingen skader registrert) og dårlig finish ved rørgjennomføring - Vedlikehold/fuging må påregnes. Noen fliser har bom (hulrom under) - fliser med "bom" kan sprekke opp over tid. Påvist høydeforskjell fra topp slukrist til synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn anbefalte 25 mm (målt 10 mm), ujevnt fall i våtsonen for dusj - Vær oppmerksom på at fallforholdet ikke er iht krav og anbefalinger. Overflater må utbedres eller skiftes. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen (fra 80-tallet), sluk må sjekkes og rengjøres jevnlig. Membran kun smurt ned i sluken, så ingen klemlist for tetting i sluk - Må benyttes dusjkabinett. Anbefalt med oppgradering og dokumentasjon på arbeidet. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør, dette bør etableres. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen - registrert trevirke med mørk farge, så en gang har det vært fukt i vegg. Ikke funnet unormale fuktverdier ved fuktsøk. Hold konstruksjonen under oppsikt og kontroller jevnlig. - Bad 2. etasje: Merker/hull etter tidligere dusjvegger i våtsonen, dette har dermed brutt membran/tettesjikt - Dusjløsningen kan ikke brukes uten tett dusjkabinett. Påvist høydeforskjell fra topp slukrist til synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn anbefalte 25 mm (målt 7 mm) - Det anbefales å foretas utbedring av fallforhold. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen (antagelig fra 80-tallet) og membran er kun smurt ned i sluken så ingen klemlist ved sluk. Dette gjør området rundt sluk utsatt for skade. Anbefalt med oppgradering. Sluk må sjekkes og rengjøres jevnlig, og man bør overvåke sluk/membranløsning jevnlig. - Kjøkken 2. etasje: Påvist skade på overflater/innredning utover normal slitasjegrad. Må påregnes lokal utbedring/utskiftning. - Innvendige vann-/avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vann-/avløpsledninger. Dårlig trykk på vann. Ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg. Naturlig med utskiftning ifm. oppgradering av våtrom. - Ventilasjon: Påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Varmtvannstank: Påvist varmtvannstanker er over 20 år. Ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank på vaskerom, bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring. Poengteres at i rom i u.etg. hvor ene varmtvannstank er plassert var det svært fuktig. TGIU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Vaskerom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner (gulv mot annen leilighet). Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon med kostnadsestimat for utbedringer. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Elektriske varmekabler i gulv på begge bad, ellers elektrisk oppvarming via panelovner i de rom hvor dette er montert.

Megler har ikke mottatt opprinnelige byggetegninger eller ferdigattest/ brukstillatelse for boligen. Det foreligger midlertidig brukstillatelse for rehabilitering/bolig etter brann datert 25.02.1994, samt godkjente byggetegninger i denne forbindelse. Dokumentene følger vedlagt salgsoppgavens bilag. Gjenstående arbeid iht MB for å kunne begjære ferdigattest med frist for retting 01.04.1994: 1. Det må insettes B30 dør til trapperom/ bod i kjeller. 2. Pipe må nærmere besiktiges av feiermesteren. Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf plbl § 21-10(5). Det gjøres oppmerksom på at loftetasjen ikke er godkjent til varig opphold, og etasjen er opprinnelig byggemeldt/godkjent til bod og gang. Takstmann påpeker i sin rapport at da dette er et eldre bygg så er det derfor avvik ut fra branncelleinndeling sett opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det er ingen dokumentasjon på branncelleinndeling. Leiligheten har kun en godkjent rømningsveg fra hovveddelen, og det er trappen. Ingen av vinduene er godkjent til rømning etter dagens krav, da det er over 5 meter til bakkenivå fra vinduene. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Det er mottatt dokumenter fra kommunen "Melding om ombygging av utebod" med tilhørende tegninger fra kommunen. Det er mottatt Ferdigmelding på utebodene innsendt av ansvarlig søker og stemplet av kommunen 01.07.2004. Dokumentene følger vedlagt salgsoppgavens bilag. Det er mottatt dokumenter fra kommunen "Melding om riving av tilbygg/ innbygd altan" - hvor altan godkjennes. Megler har ikke mottatt dokumentasjon på at det er innsendt ferdigmelding på tiltaket. Dokumentet følger vedlagt.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1507/200/380/2: 03.12.1991 - Dokumentnr: 6187 - Erklæring/avtale VEDR. FELLES VANNLEDNING OG VEDLIKEHOLD M.V.. Overført fra: Knr:1507 Gnr:200 Bnr:380 Gjelder denne registerenheten med flere Gjelder Nedre Strandgate 26 og 28. 22.10.2004 - Dokumentnr: 15667 - Erklæring/avtale Denne seksjon har tilleggsdel - bygning. Gjelder denne registerenheten med flere 22.10.2004 - Dokumentnr: 15667 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 2 Formål: Bolig Sameiebrøk: 72/126 Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter. Gjelder seksjon nr. 1-2 Eiendommens rettigheter: 03.12.1991 - Dokumentnr: 6187 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:1507 Gnr:200 Bnr:378 Snr:1 Rettighet hefter i: Knr:1507 Gnr:200 Bnr:378 Snr:2 Rettighet hefter i: Knr:1507 Gnr:200 Bnr:378 Snr:3 Rettighet hefter i: Knr:1507 Gnr:200 Bnr:378 Snr:4 VEDR. FELLES VANNLEDNING OG VEDLIKEHOLD M.V.. Overført fra: Knr:1507 Gnr:200 Bnr:380 Gjelder denne registerenheten med flere Grunnboksutskrif, samt seksjonering og tinglyst servitutt følger vedlagt salgsoppgavens bilag.

Boligen har godkjent utleiedel og er registrert i matrikkelen med 2 boenheter med bolig/leilighet i 2. etasje og hybel i underetasje. Hybel er p.t utleid og kopi av leiekontrakten kan fremlegges ved henvendelse til megler. Ved utleie gjøres oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen har en sentral beligghett med enkel adkomst fra Nedre Strandgate, rett vest for Brosundet. Leiligheten er sørvendt og har gangavstand til Ålesund sentrum med alle sentrumsfasiliteter. Fra leiligheten er det kort veg til dagligvarebutikk, treningssenter og busstopp

Eiet tomt på 122,9 m² som er felles for sameiet. Tomten disponeres iht oppdelingsbegjæringen. Eiendommen har bakgård med uteplass og bodbygg.

Se kart. Det vil bli skiltet av Møremegling ved felles visning.

Gangavstand til barnehager og skoler: Storhaugen barnehage (1-5 år) - 4 min Midtbyen barnehage (1-5 år) - 13 min Klipra barnehage (1-6 år) - 23 min Aspøy skole (1-7 kl.) - 4 min Ålesund videregående skole - 5 min Akademiet Heltberg Toppidrettsgymnas - 9 min

Eiendommen har adkomst via kommunal veg og er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Boligen ligger i uregulert område. Iht kommuneplanen ligger eiendommen i område utlagt til boligbebyggelse. Utdrag av kommuneplan med tilhørende kart følger vedlagt salgsoppgavens bilag. Reguleringsbestemmelser kan fremlegges ved henvendelse. Eiendommen ligger iht dok-analysen i område merket med støy sone gul og rød, og i område merket som brannsmitteområder og verneverdige tette trehusmiljøer. Utdrag av dok-analysen følger vedlagt.

Kommunale avgifter: 12203

Kommunale avgifter år: 2022

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter dekker vann, avløp, renovasjon og feiing.

Eiendomsskatt: 2542

Info om kommunale avgifter: Eiendomsskatten faktureres sammen med de kommunale avgiftene fire ganger per år.

Andre utgifter: I tillegg til felleskostnader vil det påløpe utgifter til innboforsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 479573

Formuesverdi primær år: 2021

Formuesverdi sekundær: 1726464

Formuesverdi sekundær år: 2021

Borettslag: Sameiet Nedre Strandgate 28

Om norettslagets: Uformelt sameie bestående av to seksjoner. Det foreligger ingen vedtekter, husordensregler, budsjett, regnskap e.l. Seksjonene betaler kun felles byggforsikring, se punkt Felleskostnader inkluderer. Evt utbedringer/påkostninger i sameiet avtales i hvert enkelt tilfelle.

Felleskostnader pr. mnd: 700

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnader ca. kr 700,- pr mnd dekker felles byggforsikring. Selger opplyser at forsikringen faktureres og betales av eier av seksjonsnr. 1, og at selger betaler eier av snr. 1 for å dekke sin andel av forsikringen. Hver enkelt seksjon betaler egne kommunale avgifter og eiendomsskatt.

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 585,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 199,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 585,- pr. stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 7 400,- (valgfritt)

Omk. Kjøper beløp: 57619