Røbekkvegen 12

Møremegling v/Tore Magerøy presenterer Røbekkvegen 12 - en enebolig med dobbelgarasje! Velkommen til 1962! Boligen ble oppført i 1962 og har siden den tid blitt tatt hånd om, men lite har blitt endret. En stilig bolig, men den står ovenfor renovering/oppussing for å komme opp til dagens krav til standard og behov. Boligen ligger på romslig og fin tomt som er opparbeidet med plen og hage. Det er flott utsikt mot fjord og fjell. Eneboligen inneholder: 1. etasje: Gang, stue, kjøkken, 3 soverom, bad, vaskerom m/utvendig inngang, kontor m/utvendig inngang. Kjeller: Kjellerstue, gang m/trapp og 2 boder. Husk å melde deg på visningen! Velkommen!

Røbekkvegen 12, 6421 MOLDE, Kommunenummer 1506, Gårdsnummer: 35, Bruksnummer: 41

1. etasje: BRA/p-rom ca 100 m². Gang, stue, kjøkken, 3 soverom, bad, vaskerom m/utvendig inngang, kontor m/utvendig inngang. Kjeller: BRA ca 75 m². P-rom ca 38 m². Kjellerstue, gang m/trapp og 2 boder. Takhøyde i kjeller er 2,12 m. I 1. etasje 2,46 m. Garasje med BRA på ca 35 m². Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for beregning av areal. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 23.08.2022, utført av Nils Henrik Malme i Takst og Eiendomsrådgivning AS. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar.

Det er antatt grunnmur av betong med sparestein. Men dette er ikke synlig noen steder, og det kan derfor ikke utelukkes grunnmur av betongstein. Utvendig påsatt steniplater på hele mur over bakkenivå, og mur er derfor ikke synlig utvendig. Innvendig pusset og malt i rom nord. Utforet og panelkledd i kjellerstue. Isolert bindingsverk fra byggeår. Utvendig kledd med liggende trepanel. Innvendig platekledd. Beskrivelse er gjort på bakgrunn av det som er av synlige overflater, samt normal byggeskikk for tiden. Skjult del av konstruksjon er det av naturlige årsaker ingen mulighet å ha noen informasjon om. Saltak av tre med sperrekonstruksjon og bærende undertak av bordtro. Isolert loftbjelkelag med Glava over opprinnelig glasvatt-isolasjon. Decra stålpanner som taktekking på lekter over bærende undertak med undertaksmembran av papp eller lignende. Tradisjonell enkel garasjebygning oppført med støpt gulv på grunn og ringmur av betong. Over mur er det enkelt bindingsverk med papp vindsperre som er utvendig kledd med eternittplater. Pulttak av tre som er tekket med asfaltpapp på tro av OSB-plater. To panelte leddporter av tre. Eternitt inneholder asbest og må behandles som spesialavfall ved nedmontering og deponering. En del sprekker og riss i vegg syd på grunnmur. Sperre helt vest er skjøtt i nedre del der det ikke er understøttet under skjøt. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Originale kobla vinduer og vindu med enkelt glass: Vinduer fra byggeår er modne for utskifting, som følge av elde, slitasje og ikke minst av energimessige årsaker. To vinduer i soverom øst har punktert glass, og glass har seget ned i ramme på det begge vinduer øst. Råte i bunnkarm i kjellervindu øst. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er omfattende betongskader grunnet rustsprengt armering i konstruksjonen. Godt synlig under dekket. Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Trapper som er forbundet med boligen har krav til handrekker, samt rekkverk der fallhøyder utenfor trapp er over 50 cm. Enkelte steder øst er det høyder over 50 cm. Videre er det endel sprekker i plattinger og noe dårlig betong både på trapper, platter og murrer av naturstein rundt trapper. Det er for lav høyde ved inngang til hovedinngang. Her er det ca 1,88 m. Dette skal være minimum 2,1 m. Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Dreneringen er utilstrekkelig og har i dag begrenset effekt. Det er godt synlig saltutslag på innvendig grunnmur i gang og bod nord/øst/nord/vest. Det er fullt fuktutslag på indikator i gulv og grunnmur der det er bar betong. I kjellerstue er det råte i nedre del av påforede trevegger. Det er lukt i boligen grunnet grunnfukt i grunnmur og gulv. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er kledd tett mellom beslag over steniplater på grunnmur, og derav ingen lufting i nerkant av ytterkledning. På tiden for oppføring var det i en del tilfeller benyttet kun sløyfelekter som innfesting av kledning og lufting. I så fall er det begrenset lufting også videre opp under ytterkledningen. Begrenset og manglende lufting av ytterkledning medfører risiko for fukt og råteskader i kledning og konstruksjon. På nordsiden er trepanel kledd helt ned til grunn. Det er råte i minst ett bord i dette området, samt noe råte på hjørne nord/vest like over der taknedløp slipper vann til rør til grunn. Det kan ikke utelukkes fuktskader i veggkonstruksjon bak kledning. Så er det antydning til råte under hjørnebeslag på ett eller to bord på hjørne syd/øst. Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er en god del fuktskjolder/misfarget tro en del steder. Mest på nordsiden, men også ellers flekkvis rundt om, samt en del misfarget tre rundt pipe. Ett trobord syd for pipe hadde 18 % fukt mot ellers 8-10 % rundt om der det ble gjort stikkprøver. Dette kan antakelig relateres mot hull i blybeslag på pipe. Ingen andre skader var synlig over tak. I kontrollerte områder var det ikke avdekt råte. Etter befaring er blybeslag reparert/hull tettet. Det er tilnærmet ikke lufting i konstruksjon, men syd/øst er det fjernet asfaltplate nede ved raft og der er det noe åpen luftspalte. Der det ble kontrollert for diffusjonssperre er denne ikke teipet eller tett rundt kanter/avslutninger. Dette må hensyntas hvis man gjør endringer ved isolering slik som f. eks ytterligere isolering eller montering av vindsperre. Vinduer: Eldre vinduer. Vanskelig å finne produksjonsår på en del av vinduene, men de som er mulig å finne produksjonsår på har stempel 80. Dører: Her er det elde, slitasje og utidsmessighet som er avviket. Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. I gang er det det synlige sprekker i mur øst - nord for utgangsdør. Ellers ingen synlige sprekker. Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er noen sprekker og dårlig betong i del av mur fra hovedinngangstrapp og nordover. Deler av mur har fallhøyde over 50 cm ned til grunn med hardt underlag. Terrengforhold: Terreng skal ha fall fra bygning på 1:50 fra grunnmur i avstand på 3 m. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Sammendrag fra takstmann: Enebolig oppført i tradisjonell stil og konstruksjon for alder. Boligen er i vesentlig grad original. Det har vært skiftet en del vinduer i 1. etasje en gang rundt 1980. Taktekking skiftet for ca 15 år tilbake. Ellers er boligen tilnærmet original. Det betyr at man står overfor en bolig med vesentlig oppgraderingsbehov - både teknisk og standardmessig. Alder på 60 år tilsier at alle originale bygningskomponenter har oppnådd normal levetid. Det ble i utgangspunktet ikke avdekt større og vesentlig feil og mangler utover det som er å anse som normalt i henhold til alder og originalitet. Det er råte i nedre del av vegger i kjellerstue. Det er godt synlig fuktopptak i grunnmur og gulv i underetasje. I takkonstruksjonen er det en del misfarget tro/tørre fuktmerker. Dette kan skyldes kondens/dårlig lufting, og det kan være forhold som har oppstått før det ble skiftet taktekking. Blybeslag rundt pipe hadde på befaringsdag et hull, og dette medførte at det trekker litt fukt ned i tro syd for pipe. Beslag er nå reparert/tettet, og da skal dette normalt tørke opp innen kort tid - forutsatt at det var fra dette området det kom inn fukt. Fra ventilasjonskanal over bad har det vært kondens som har fuktet opp himling i bad. Tørt nå, og det er også isolert kanal nå. Hele rapporten må grundig gjennomgås for å danne seg korrekt bilde av tilstand. Kjøkken: Original malt innredning av tre fra byggeår. Laminat benkeplate. Helt stål benkebeslag med oppvaskkum og utslagsvask. Flis mellom benk og skap. Ventilator med kanal/avkast til yttervegg. Eldre ventilator. Det er opplegg for frittstående hvitevarer. Det er kun integrerte hvitevarer som følger med eiendommen. Bad: Originalt bad fra byggeår. Linoleumflis på betonggulv, våtromstapet på vegger og malt plate i himling. Badekar, gulvmontert wc og porselensservant. Naturlig ventilasjon med avtrekk over tak. Soilsluk i gulv. Vaskerom: Originalt vaskerom. Vinylbelegg på betonggulv og malt rupanel på vegger. Soilsluk. Opplegg for vaskemaskin. Det er ikke etablert ventilasjon. Gulv: Laminat, vinylbelegg, linoleum og vegg-til-veggteppe og natur betong. Vegger: Platekledde vegger med malte overflater, tapet, malt tapet/strie, natur panel og malt mur. Innvendige himlinger: Malte glatte plater, malte takplater og natur rupanel. Vinduer og dører: En blanding av vinduer med 2-lags glass, originale kobla vinduer og vindu med enkelt glass. Kjellerdør er eldre teakfinert dør. Hovedinngangsdør og boddører nord er originale malte tredører med glassfelt med enkle glass. Malt balkongdør av tre med 2-lags glass. Innvendige dører er trefyllingsdør, tredør med sponfylling, labankdør og glatte finerdører. Taktekking: Decra stålpanner. El. anlegg: Originalt el anlegg fra byggeår. En-fas inn. En-fas hovedsikring. Krus skrusikring i fordelerskap. AMS-måler. Det elektriske anlegget ble sist kontrollert 02.04.2002. Det forelå den gang ingen pålegg på anlegget. Branntekniske forhold: 6 kg pulverapparat produsert i 2012. Røykvarsler montert. VVS: Trykkvannsopplegg av kobber fra byggeår. Rør inn gjennom gulv er galvanisert stålrør. Innvendig stoppekran i bod nord/vest. Utvendig stoppekran like øst for platt/trapp på østsiden av boligen. Synlige avløpsrør og sluker av soil fra byggeår. Rør i gulv og ut er ukjent, men antatt av soil fra byggeår. Boligen har naturlig ventilasjon med avtrekk over tak fra bad og ventilspalter i vegger og enkelte vinduer. 200 l VV-bereder plassert i vaskerom. Eldre tank fra antatt 70-tallet. Drenering: Det foreligger ingen opplysninger eller dokumentasjon om drenssystem. Det forutsettes at der er etablert drenssystem i henhold til gjeldende regelverk og normal byggeskikk for tiden. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Rom under terreng: Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetasje/kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig. Innvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er lav frihøyde i nedre del av trapp. Her er det 1,76 m på repo. Dette skal være 2,1 m. Trappen er for bratt for bruk som daglig kommunikasjon mellom boligrom. Bad/wc: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerom m/utvendig inngang: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Innvendige overflater: Boligen har eldre innredning og standard med slitasje og utidsmessighet i henhold til alder. Trebjelkelag: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Målt planhet i stue og kjøkken. Størst avvik i stue i hjørner nord/vest og nord/øst der det er 15-20 mm avvik på strekk på mellom 3 og 4 meter. Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Overflater og innredning - kjøkken: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Trykkvannsopplegg har passert normal brukstid. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Ventilasjon: Boligen har generelt lavt luftskifte vurdert mot dagens normalkrav. Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht gjeldende forskrift. Elektrisk anlegg: Originalt el anlegg fra byggeår. En-fas inn. En-fas hovedsikring. Krus skrusikring i fordelerskap. AMS-måler. TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Planhet målt i gang og kjellerstue. Størst avvik opp mot hjørne nord/øst i gang og nord/vest i kjellerstue der det er mellom 15 og 20 mm avvik. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Elektrisk. Vedovn i stue. Åpen murt peis i kjellerstue. Røykpipe av tegl. Pusset og malt. Teglmurt overflate på 3 sider i kjeller. Slemmet i kryploft. Sotluke i kjellerstue. Stålbeslag over tak. Siste tilsyn med fyringsanlegg var 08.03.2018. Det er ikke registrert avvik/anmerkninger på anlegget. Siste feiing ble utført 20.03.2020.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Arkivkort og arealoppgave er vedlagt. Kommunen kommenterer at det ikke foreligger byggevedtak eller bygningstegninger for boligen. De har forøvrig, sammen med garasjetegning, sendt tegning av en bolig, merket Røbekkvegen 12. Fasadetegningene av boligen stemmer ikke med boligen som den ser ut i dag. På tegningene er boligen tegnet på flat tomt sånn at kjelleretasjen ikke vises, mens den i virkeligheten står på skrånende tomt der kjeller er godt over jorda på to sider. På tegning er soverom mot syd tegnet lenger fram enn stue, mens de i virkeligheten er på linje. Inntegnede vinduer stemmer ikke med dagens vinduer. På de innvendige tegningene av kjeller er rommene ikke navngitt, så lovligheten ifht dagens løsning er vanskelig å si noe om. I 1. etasje stemmer rominndelingen stort sett, med unntak av vaskerom og matbod som er slått sammen til vaskerom og allerede nevnte forhold om soverom syd. Det er vanskelig å se noe ifht trapp til kjeller på tegningen. Avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1506/35/41: 18.10.1961 - Dokumentnr: 4136 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1506 Gnr:35 Bnr:1 01.01.2020 - Dokumentnr: 1101908 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1502 Gnr:35 Bnr:41

Boligen har ikke egen separat utleiedel, men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger i Røbekkvegen, drøye 7 km øst for Molde sentrum.

Opparbeidet med plen og hage.

Offentlig.

Eiendommen ligger i regulert område, og er godkjent utnyttet til boligformål. Utsnitt av kommuneplanens arealdel for Molde, del 1, 2015-2025 og utsnitt av reguleringsplan med bestemmelser for Årølia vest er vedlagt. Kommuneplanens arealdel for Molde med bestemmelser kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: 19798

Info om kommunale avgifter: Skattetakst - Kr 2 480 100,-

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 885765

Formuesverdi primær år: 2020

Formuesverdi sekundær: 3188754

Formuesverdi sekundær år: 2020

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 585,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 199,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 585,- pr. stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 11 500,- (valgfritt)

Omk. Kjøper beløp: 78869