Hagavegen 49 og 51

Hagavegen 49 og 51, 6350 EIDSBYGDA, Kommunenummer 1539, Gårdsnummer: 177, Bruksnummer: 4

Enebolig: 1. etasje: BRA/p-rom ca 53 m² Vindfang, kjøkken, 2 stuer, gang m/trapp og bad. Loftsetasje: BRA ca 35 m². P-rom ca 33 m² Gang m/trapp, 3 soverom, bad og kott. Kjeller: BRA ca 11 m² 2 kjellerrom. Kjeller har gulvflate på ca 27 m², men grunnet takhøyde rundt 1,67 m på det laveste for en stor del av arealet er det kun ca 11 m² som har takhøyde på over 1,9 m og derav er målbart. Takhøyde i 1. etasje til underkant bjelker er 1,92 m til 1,98 m. Takhøyde i loftsetasje mellom 2,02 m og 2,05 m. Krypkjeller: Kryprom under kjøkken og vindfang vest. Lukket areal som ikke kan beskrives nærmere. Det er ikke synlig lufting inn til kryprommet, og dette bør etableres, eventuelt også etablere tilgang for å kunne kontrollere klima og tilstand med jevne mellomrom. Dette er et område med erfaringsmessig høy skadefrekvens av ulike årsaker som grunnfukt, lite ventilasjon etc. Fritidsbolig/anneks: 1. etasje: BRA/p-rom ca 24 m² Stue/m kjøkkenkrok, soverom og bad. Naust: 1. etasje: BRA ca 27 m² Naustrom. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for beregning av areal. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 22.03.2023, utført av Nils Henrik Malme i Takst og Eiendomsrådgivning AS.

Enebolig oppført i ca 1921 med grunnmur av tørrmurt naturstein med betongfuger, naturstein med påstøp utvendig, og mot nord og øst er det en del mur som kan være betong med sparestein, eventuelt påstøp både utvendig og innvendig. Bygningen kan være enten oppført i flere omganger, eller tilbygd/ombygd ved flere anledninger etter oppføring. Eldste del av bygget, som kan være mot sør, har antatt laftet bygg med tømmer eller plank. Det ser ut til at kjøkken og stue, eller del av stue nord, kan være tilbygd, samt at loftsetasjen antakelig kan ha vært løftet. Påbygde deler kan ha alt fra reisverk av plank, til stenderverk/bindingsverk, men ingen deler av veggkonstruksjonen kan eksakt beskrives før man åpner konstruksjonen. Innvendig malt liggende trepanel. Innvendig kledd med skyggepanel i det meste av rom. Walls2paint i en stue som er etterisolert innvendig, i følge eier. Etasjeskille/gulv mot grunn er trebjelkelag i to plan. Mot kjeller er det lagt opp noe Glava isolasjon mellom bjelker i rommet sørover, samt noe mindre like innenfor dør i del mot nord. Ellers åpent uisolert i begge plan. Over er det tregulv i begge plan. En del steder er det nyere gulv enn det bygget tilsier, og dette kan bety at noe er utskiftet eller lagt på opprinnelig gulv. Tilbygd del av kjøkken har antatt lukket kryprom under der det ikke er mulig å komme til for å avdekke hverken oppbygging eller tilstand. Saltak av tre med bærende undertak av tre. Vindski av trebord. Det er kun en svært begrenset del av takkonstruksjonen man kan se fra luke i loftsgang. Ellers er det meste av takkonstruksjonen tettkledd, og kan derav ikke nærmere beskrives eller vurderes. Taktekking av lappsteinsskifer. Det ser ut til at denne ligger på undertaksmembran av papp, da det er papp under tekkingen i framkant av tro. Det er ikke opplyst - eller på annen måte mulig å avdekke - hvor gammel taktekkingen er. En del forhold, som takrenner på vestsiden, samt ellers måte dette er utført ved takfot uten forkant beslag etc tilsier at tekkingen har høy alder. Anslagsvis fra byggeår. Takrenner og nedløp av malt galvanisert stål mot vest og aluminium mot øst. Tilhørende nedløp av samme type. Luftelyrer av stål over tak. Fritidsbolig/anneks, med ukjent byggeår, oppført med antatt tradisjonelt bindingsverk, men om dette er isolert vites ikke. Innvendig kledd med skyggepanel. Utvendig tømmermannspanel. Det er vanskelig å se eksakt hvordan bygget er fundamentert, da det er en ringmur av forskalingsblokk øst og nord som skjuler tilkomst til kryperom under bygget. På hjørne av bygget i framkant er det synlige stolpesko som står i betongklosser i/på grunn. Trebjelkelag med antatt spongulv over. Om det er isolert er ikke mulig å avdekke. Saltak av tre med mønsås av limtredrager. Innvendig panelkledd høy himling. Det er torvtak/gresstak. Hvordan dette er oppbygd kan ikke avdekkes, og det foreligger ingen opplysninger. Hvorvidt takkonstruksjonen er isolert kan ikke avdekkes. Eiendommen har bruksrett til et naust på gnr 177, bnr 3. Enkelt naust oppført direkte på natursteinsfundamenter. Enkel trekonstruksjon med stendere av rundstokk i yttervegger med stående naustkledning utvendig. Saltak av tre som er tekket med bølgeblikkplater direkte på lekter over sperrer. Sidehengslede treporter i front. Enkel eldre bygning med vesentlig behov for reparasjon og vedlikehold. Det er rustskadet taktekking, og det er råte og andre skader i vegger. Om det er regningssvarende å sette bygget i stand bør vurderes. OPPSUMMERING AV AVVIK: ENEBOLIG: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Det var snødekt overflate utvendig på befaringsdag som gjorde det umulig å vurdere utvendige overflater. Noen steder ser man gjennom tynt lag med snø at det er sprang mellom stein - altså at stein ligger med en del gliper. Årsak til dette er vanskelig å vurdere uten ytterligere undersøkelser, men det kan tyde på at stein kan være løse, eller at det har vært reparert tekking der det er benyttet feil/ulik tykkelse på ny stein i forhold til gammel. Fuktgjennomslag i takkonstruksjonen tilsier at tekkingen er utlevd. Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Råte i vindskibord nord. I takkonstruksjonen er det fukt i tro i flere flekker i området over luke i gang og videre en del flekker så langt det er mulig å se. Det er også hvitt belegg under tro en god del steder som ser ut til å være sopp. Det må påregnes at det er mer av samme forhold i skjult del av konstruksjonen. Råteskader kan ikke utelukkes. Under raft nord er det råte i tro. Ellers slitasje og malingsavskalling på overflater, og det kan ikke utelukkes å være andre områder med tilsvarende tilstand i andre områder. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Rust på luftelyre over tak. Mangler fastmontert feiestige. Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er i hovedsak eldre kledning utvendig. Kledningen har ikke lufting og er derav fukt- og råteutsatt. Det var ikke synlige større råteskader så langt det var mulig å se på overflater utvendig, men det er relativt stor slitasje med en del smuss og maling som begynner å løsne som vanskeliggjør å avdekke mindre råteskader etc. Ved rengjøring og vedlikehold utvendig bør det påregnes utskifting av eventuelle dårlige deler av kledning. Forholdene ellers i skjult del av veggkonstruksjon er ikke mulig å gi noen vurdering på, men en god del spor etter mott i kjeller tilsier at det med stor sannsynlighet også er mott i veggkonstruksjon som kan ha svekket konstruksjonen. I loftsetasje i vegg mot kott er det plast diffusjonssperre på kald side av isolasjonen. Dette er feil utførelse som kan medføre fukt i isolasjonssjikt. Avdekkes det slike forhold andre steder når man åpner konstruksjoner må dette endres. Vinduer: Behov for grundig rengjøring og vedlikehold da det er ser ut til å være en god del år siden det har vært utført vedlikehold. Glass har oppnådd alder hvor punktering kan skje. Kjellervinduer: Kjellervinduer er modne for utskifting. Kjellerdør: Enkel dør som er vanskelig å lukke. Utvendige trapper: På trapp øst er det for lavt rekkverk og det er for store åpninger i rekkverk. Videre er det en del rust på rekkverk. Grunnmur og fundamenter: Mindre setninger kan ha vært i mur mot nord/øst, og på hjørne syd/øst der noen synlig mindre sprekker i betong/puss fuger. Ellers ingen større feil eller mangler som var mulig å se. FRITIDSBOLIG/ANNEKS: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Takkonstruksjon/loft: Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Synlig setning i bygget grunnet svak fundamentering kan ha påført takkonstruksjon skader. Ellers ingen mulighet for å avdekke hverken om dette er isolert konstruksjon, hvordan det eventuelt er etablert lufting, diffusjonssperre, vindsperrer eller forholdet til kuldebro. Det var ikke synlige tegn innvendig som tilsier igangværende lekkasjer. Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Manglende vedlikehold over tid er det som i hovedsak preger vinduer. Vindu i wc m/dusj har godt synlige råteskader(TG 3). TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Veggkonstruksjon: Det er betydelige setninger i framkant av bygget som følge av svikt i fundamentering. Ref. pkt om grunnfundamenter. Generelt mangelfullt vedlikehold over lang tid. Godt synlig råte i nedre del av veggkledning nord og vest. Det må påregnes vesentlige reparasjoner av yttervegger, og trekonstruksjoner må fuktsikres med god avstand til grunn. Samlet vurdert er man i grenseland mellom TG 2 og TG 3 for vegger og konstruksjons løsning. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Noe synlige skjevheter som antas å ha sammenheng med øvrige setninger/svak fundamentering. Grunnmur og fundamenter: Det er et godt synlig og vesentlig helningsavvik på taklinje ved raft som har senter der hovedbygg møter frambygd tak/veranda/trapp. Mest mot sør, men også noe mot vest. Her har konstruksjonen seget ned grunnet setning i grunn eller svake fundamenter. Ellers også en del skjevheter i bygget som tyder på svak/mangelfull fundamentering. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Sammendrag fra takstmann: Boligbygningen har høy alder, og har i utgangspunktet enkel teknisk standard med i hovedsak originale grunnkonstruksjoner som grunnmur, bygningskropp over mur og takkonstruksjon med taktekking. Vinduer er i hovedsak skiftet rundt 1990. Samtidig to ytterdører. I siste eiers eiertid i tiden 2020-2022 er det lagt ny drenering rundt grunnmur, og det er gjort innvendig overflateoppussing, og etablert to nye bad samt skiftet kjøkkeninnredning. I forbindelse med dette er det skiftet ut el. anlegg og VVS-anlegg i 1. etasje og loftsetasje. I kjeller er det noe eldre el. anlegg og noe eldre VVS-anlegg. Utvendig bygd markterrasser av tre sør og nord/nord/vest, men dette er snødekt og blir ikke nærmere beskrevet. Vedrørende de her nevnte forhold er det gjort relativt betydelig påkostninger. Eneboligen fremstår innvendig i normal bra stand, og har normal boligstandard tatt alder på bygning og kompromisser rundt det å pusse opp en slik bygning tatt i betraktning. Det er lav takhøyde og ellers rominndeling som medfører at nyere standarder og krav til tekniske løsninger i stor grad er vanskelig å innfri, og i en del tilfeller ikke mulig å innfri. Å legge til grunn TEK 17 ved endringer og oppgraderinger av en slik bygning er ikke mulig. Det blir derfor en del avvik og anmerkninger rundt slike forhold i denne type rapport. Bygningen er etterisolert i takkonstruksjonen - så vidt det er mulig å se i området ved luke mot kryploft. Men kun en mindre del er synlig, og beskrivelser er basert på det som er mulig å se. Det kan ikke garanteres at det er tilsvarende for hele takkonstruksjonen. Yttervegger i stue nord er etterisolert innvendig, i følge eier. Det var ikke mulig å måle tykkelse på isolasjon, og da man ikke vet eksakt bygningskonstruksjon er det vanskelig å benevne dette mer spesifikt. Hvordan ellers oppbygging er gjort rundt isolering vites heller ikke, men i og med det ikke er gjort noe med utvendig bygningskropp i dette området kan det ikke være tilfredsstillende og nødvendig vindsperre på isolasjon fra utsiden, som er viktig for å oppnå den effekt man ønsker av isoleringen. Under bjelkelag i 1. etasje er det lagt opp noe isolasjon under deler av gulv, men deler av gulv er også uisolert. Ellers er det uisolerte vinduer i kjeller og uisolert kjellerdør. Når det gjelder innvendig oppussing og oppgraderinger ser det ut til at det meste er utført i tråd med de utfordringer man har bygningsmessig, og det er ikke større avvik å anmerke utover dette. Men bad i loftsetasje har relativt betydelig avvik vedr både tilkomst via smal og lav inngang, samt lite areal og skråhimling som gjør det utfordrende å innrede. Videre er utførelsen med platekledning av vegger og flislegging av gulv ikke utført på en tilfredsstillende bra håndtverksmessig måte. Veggplater er kun delvis montert med tilhørende listverk som er nødvendig for å oppnå vanntette vegger, altså at plater oppnår funksjon som membran. Gulv har relativt stort avvik på fallforhold og kravet til høyde på vanntett gulv. Ved terskel er det ikke bygd opp vannsikker/tett løsning, og "forgang" foran bad er ikke ferdigstilt. Dette badet har derfor en god del avvik fra gjeldene krav til våtrom, samt avvik på utførelse. Bygningsmassen har generelt behov for oppgradering av utvendig bygningskropp og omlegging/utskifting av taktekking. For boligen vil fremtidig bruk av naturlig grunner spille inn i forhold til hvor omfattende det blir vurdert å rehabilitere utvendig bygning. Det som må prioriteres innen kort tid er omlegging/skifte av taktekking, da det er spor av lekkasjer flere steder i konstruksjonen i kryploft. Det var ikke synlig fukt i kryploft på befaringsdag fra det området ved luke man kan vurdere takkonstruksjon fra, men det understrekes at det vesentligste av takkonstruksjonen ikke er mulig å komme til for undersøkelse. Men det var synlig snø på isolasjon som driver inn via åpninger i tekking og rundt beslag i møne. Ellers er det en god del mott i bjelkelag mot kjeller som kan ha svekket konstruksjon. Det er også en del mott i sperrer i tak, men det er så begrenset område man kan vurdere at dette kan ikke beskrives nærmere, men må vurderes nøye ved eventuelle andre reparasjoner det konstruksjoner åpnes. Generelt tilsier mott at det kan være svekket konstruksjon. Fritidsbolig/anneks er tilpasset sommerbruk så langt det er mulig å vurdere. Bygget har behov for omfattende reparasjon/rehabilitering både innvendig og utvendig. Anneks har setning på hjørne mot syd der en del av takoverbygg for trapp har seget ned. Godt synlig da taklinje er en synlig svanke. Videre ser det ut til at bygget har en svanke i området der ringmur starter, og det er en svanke i gulv innvendig like til venstre for kjøkkeninnredning. Ellers er bygget etablert tilnærmet ned på grunn med fare for fukt og råte i nedre gulv og nedre del av veggkonstruksjon. Mot nord er det vegetasjon og jord opp på vegg, men det er vanskelig å komme til for nærmere undersøkelse. Det er synlig råte i ytterkledningen på samme vegg, og det er råte i kledningen på vegg nord/øst. Det som antakelig har vært åpent kryprom da bygget står på betongfundamenter på grunn - er lukket ved at det er satt opp en ringmur av betongstein. Dette vil antatt forverre klima under bygget med så kort avstand mellom åpne grunn- og trekonstruksjoner. Det er etablert en dusjløsning i rom som ikke har fuktsikre vegger. Ellers manglende vedlikehold over lang tid som preger bygget, og vindu i bad har råteskader. Ovennevnte er et utdrag av registrerte forhold og anmerkninger. Interessenter må lese hele rapporten grundig for å kunne danne seg et godt bilde av tilstand, og det vises til nærmere beskrivelser under de respektive poster for detaljer vedr. tilstand. Fuktkontroll ble gjort med MMS protimeter på overflater samt med piggelektroder i treverk på utsatte steder i kjeller, kjøkken, dusjrom og takkonstruksjon - der man kommer til. I kjeller er det grunnfukt i gulv av det man anser som normal karakter, men ellers ikke synlig fukt på overflater eller registrert dårlig klima. Det var ingen unormale fuktverdier i kontrollerte områder oppover i byggets 1. etasje og loftsetasje. ENEBOLIG: Kjøkken: Ikea-innredning fra 2021/2022 med benker og skap med glatte fronter med bambusfiner. Laminat benkeplate med stål oppvaskkum. Blandebatteri fra Viking bad. Integrerte hvitevarer med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, og kombinert vaskemaskin og tørketrommel. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Det er sluk i gulv og vinylbelegg som sikkerhet som følge av at det er montert vaskemaskin i rommet. Det er kun integrerte hvitevarer som følger med eiendommen. Bad i 1. etasje: Nytt i 2022. Vinylbelegg på gulv med varmekabler og våtromsplater på vegger og i himling. Plastsluk. Servantskap med hvite glatte fronter og hvit porselensservant. Vegghengt wc med innbygd sisterne. Gulvmontert wc. Veggdusj med dusjvegg av glass. El. avtrekksvifte på kanal med avkast over tak. Det er ikke gjort hulltaking i vegg da det er vanskelig å komme til via vegg i kjøkken, samt risiko for å treffe rør i vegg grunnet at kjøkkeninnredning har bakvegg på skrog som gjør det vanskelig å bruke stendersøker. Men det er mulig å se opp i gulv i området rundt slukpotte i kjeller. Ingen spor som indikerer lekkasje. Bad i loftsetasje: Nytt i 2020. Flislagt gulv med varmekabler og våtromsplater på vegger og i himling. Plastsluk. Smøremembran synlig i sluk, og synlig forsterkningsband som oppbrett ved terskel. Det mangler avslutning/terskel, og membran ligger løst i dette området. Servant på vegg. Vegghengt wc med innbygd sisterne. Badekar i hvit emalje med hånddusj. El. avtrekksvifte i vegg. Det ble gjort forsøk på å finne området under sluk på nedkassing for avløpsrør i kjøkken. Sluk kunne man ikke se i borehull, men det må være i området nært inntil der det ble boret. Det var synlig avløpsrør og ett vannrør over borehull. Ingen spor i området ved borehull som indikerer fukt/lekkasje. Gulv: Malte tregulv, laminat, vinylbelegg og flis. Vegger: Malt panel, Walls2paint og våtromsplater. Innvendige himlinger: Malt skyggepanel, malt glatt tak, finer, våtromsplate og åpent bjelkelag med malt glatt overflate og malt panel. Vinduer og dører: Trevinduer med stolpe og 2-lags isolerglass. Der det er mulig å lese av produksjonsstemplet er dette i hovedsak 95. I bad i loftsetasje står det 88 eller 89. Det er trevinduer med enkle glass i kjeller. Ytterdører i 1. etasje er malte tredører med panel ytterside. Glassfelt i dør mot øst. Dører er eldre og har ukjent alder, men dører i 1. etasje kan være fra rundt 1990. På befaringsdag var dør vest frosset igjen, men dette antas å være i orden ved tining. Eldre enkel malt 2-fløyet tredør i kjeller. I stue sør og i stue nord/vest er det balkongdører av tre med hele glassfelt med 2-lags glass. Skyvedør i stue sør. Innvendige dører er furu trefyllingsdører. Dørblad mellom gang, stuer og kjøkken i 1. etasje er montert ut som følge av montering av varmepumpe og luftfordeling fra denne. Taktekking: Lappsteinsskifer. El. anlegg: 3-fas inn. Nytt el. anlegg i 1. etasje og loftsetasje. Nytt underfordelingsskap i kjeller og ny kurs for VV-bereder i kjeller i 2021/2022. Stikkontakter og lyspunkt i kjeller er eldre anlegg. Nye jordfeilautomater i fordelerskap. Det er montert el. bil lader. Anlegg i hytte går via samme måler som boligen. AMS-måler montert. Anlegget ble kontrollert 10.06.2022. Alle avvik utbedret og godkjent 15.09.2022 Branntekniske forhold: Røykvarslere montert. 6 kg pulverapparat. VVS: Vannledning av plast inn gjennom grunnmur. Stoppekran like innenfor mur i kjeller. Synlig trykkvannsopplegg i kjeller er kobberrør. Alder ikke kjent, men det kan tenkes at det er fra tiden rundt 1990 da det var gjort en del ting med tekniske anlegg i forrige eiers eiertid. Trykkvannsopplegg til kjøkken og begge bad er av type rør-i-rør med fordelerstokker montert i himling i kjeller. Alt nytt i 2020. Synlige avløpsrør i kjeller, og stikkledninger og sluker i våtrom er av plast. Alt det som er synlig ned til et grått plast avløpsrør i nedre del i kjeller og ut gjennom gulv er montert nytt i 2020. De grå rørene i kjeller og ned gjennom gulv er av eldre type, men ukjent alder. Dette er kun et kort strekk. Eier opplyser at lufting på kloakk går til lyre over tak. Det er avtrekksvifter i begge bad og ventilator i kjøkken. Det er ellers spalter i vinduer og enkelte veggspalter for ventilering. VV-bereder av stål på 200 l. Tank produsert i 2008. Drenering: På vegg sør, vest og nord er det anlagt ny drenering i 2021/2022. Denne er lagt ned til underkant av kjellergulv - for deler av det som er opprinnelig grunnmur. For utbygg sør/vest ble det gravd ned til bunn av ringmur, og så en halv meter ut fra mur og så dypere grøft. Det ble da også lagt utvendig markisolasjon på deler av grunn, og på grunnmur ble det lagt grunnmursplast. Nordsiden har drensgrøft et stykke ut fra mur/ringmur på tilbygg, og der ser det ut til at grunnmursplast er lagt mot løsmasser. Natursteinsmurer av denne type er oftest bygd med et bredt fundament i bunn, og at dette trappes inn gradvis opp til bakkenivå. Det kan derfor tenkes at drenering for en del ligger et stykke ut fra grunnmur. Beskrivelsen her er gitt som følge av erfaringer med denne type mur, og ikke spesifikt hva som er gjort i dette tilfellet. Opplysninger om utført drenering er gitt av vedkommende entreprenør som utførte arbeidet, samt mottatte bilder. Grunnmur øst har originalt system. Ut fra det som er opplyst og mottatt av opplysninger og bilder, samt registrerte forhold i kjeller, så er det ikke grunnlag for å vurdere drenering til dårligere TG enn 1. For vegg sør/øst som har originalt system og ikke utvendig fuktsikring av mur - vil av naturlig grunner vurderes til TG 2 på grunn av antatt alder og usikkerhet vedr hvordan det er i grunnen. Septiktank: Følgende ble i okt 2022 innhentet av eier fra Rauma kommune: "Rauma kommune gjennomførte en registrering av tanker tilbake i 1997. I den forbindelse ble det registrert en slamavskiller tilknyttet boligen og en tilknyttet hytta. I tillegg er det gjennomført tømming på begge tankene annet hvert år på tanken tilknyttet bolighuset, og hvert fjerde år på tanken tilknyttet hytta (ble ikke tømt i 2021). Boligen er tilknyttet 4 m³ slamavskiller med anleggsnr 120807. Hytta er tilknyttet 3 m³ slamavskiller med anleggsnr 120808." Septiktanker av betong, i følge eier. Alder og tilstand på tank ikke mulig å avklare/undersøke nærmere. Begge tankene var skjult under snø under befaring. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Pipe og ildsted: Sotluke er defekt. Begge tapper i hengsler er knekt. Grunnet antatt alder, som sannsynligvis kan være mer enn 50 år, bør det påregnes at røykrør må rehabiliteres. Ovennevnte og eventuelle andre forhold må stedlig kontroll av feier/branntilsyn ta stilling til da piper og ildsteder er underlagt offentlig kontroll, og kun rapport fra slik kontroll kan gi eksakt tilstand og avdekke eksakte avvik. Innvendige trapper: Trappen har vesentlige avvik i forhold til krav for trapper for innvendig kommunikasjon. Den er for smal, har for bratt oppstigning og det er for lav høyde i del av trapp. Det er ikke handrekker på begge sider. Overflater vegger og himling - bad: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er montert uten tilhørende metall-lister som er nødvendige for å montere platene vanntett/som membran. Overflater gulv - bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Fra topp gulv ved terskel til topp gulv ved sluk er det ca 13 mm høydeforskjell. Slik membranen ved terskel nå ligger er det ikke tett løsning på gulv i det området. Ellers lite fall og fra vest er det tilnærmet flatt gulv. Sluk, membran og tettesjikt - bad: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Ved terskel mot gangsone ut av rommet mangler det terskel, og membran er ikke avsluttet på faglig og sikker måte. Slik det er nå er det risiko for å rive/skade membran. Noen elastiske fuger på kasse for innbygd sisterne mangler. Ventilasjon: Slik ventilasjon er satt opp med periodiske vifter har boligen antatt lavt luftskifte. TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Etasjeskille/gulv mot grunn: Det som er av isolasjon under gulv i del av kjeller har liten isolasjonseffekt, da det er begrenset mengde. Det er ikke påsatt vindsperre, og det er delvis åpent bjelkelag uten isolasjon. Planhet og stivhet ikke spesifikt vurdert, men det registreres dårlig stivhet når man beveger seg rundt om i bygget. Særlig i stuer og i loftsetasje. Videre er det godt synlige og målbare helningsavvik i gulv i begge plan. Dette er å anse som normalt med tanke på alder og konstruksjon. Størst avvik på planhet i soverom i loft. En god del mottspor på store dragere/rundtømmer, og noe også på dragere som er skåret. Det ble gjort noen stikktakninger der det var mest synlig. Dette viser svekkelser i treverket, men det er vanskelig å avdekke grad av skader/svekkelser før man velger å åpne treverket i større grad enn tilfeldige stikktakninger. Det må påregnes utskiftninger og eventuelt forsterkninger som følge av dette. Det ble gjort forsøk på å se ut mot bunnstokk over grunnmur for å avdekke eventuell råte, da dette er et velkjent problemområde i forhold til fukt/råte i denne type konstruksjon. Men så langt det var mulig å komme til kunne det ikke avdekkes noe større problemer av denne type. Det understrekes imidlertid at det er store områder som ikke lot seg undersøke da dette ligger for langt ut mot yttervegg og derav skjult. Ventilasjon - bad: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f. eks spalte/ventil ved dør. Mangler tilluft. Og mangler ventilrist utvendig. Ventilasjon - bad/wc: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f. eks spalte/ventil ved dør. Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Ingen større synlige feil og mangler med det begrensede del av anlegget som er synlig. Vær oppmerksom på at her er en del skjult anlegg fra 1979/84 som ikke er mulig å vurdere. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. FRITIDSBOLIG: Kjøkken: Det er montert en enkel innredning med benk og overskap med hvite glatte fronter. Benkeplate med stål oppvaskkum. Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet. Det er ikke lagt opp for hvitevarer. Bad: Vinylbelegg på enten plategulv eller tregulv. Vegger og himling er panelkledd. I dusjsone er det pålimt vinylbelegg som fuktsikring. Plastsluk. Gulvmontert wc, vegghengt servant i hvit porselen og veggdusj med forheng. Ventil i yttervegg som ventilasjon. Veggvarmeovn som varmekilde. Gulv: ??? Vegger: ??? Innvendige himlinger: ??? Vinduer og dører: Trevinduer med kobla glass og sprosser. Ytterdør er panelt tredør med lakkert overflate. Taktekking: Torv/gresstak. El. anlegg: Det er åpent anlegg for lys og stikkontakter. Antatt tilførsel fra boligen. VVS: Det er synlige kobberrør for vannbringere til kjøkken og wc. VV-bereder av stål på anslagsvis 60 liter i kjøkkenbenk. Denne er produksjonsstemplet 1991. Det legges derav til grunn at vann og avløp kan ha blitt installert på dette tidspunktet. Det foreligger ingen opplysninger om VVS-anlegg, hverken alder, funksjon, hvor avløp går eller andre opplysninger. Det er tappekraner i wc for nedtapping. Dette har antakelig sammenheng med at anlegget ikke er frostsikret. Plast avløpsrør og sluk. Anlegget kan være fra 1991 - som er produksjonsstempel på VV-bereder. Vannet var frakoblet, og ingen forhold kunne derav sjekkes vedr. funksjon. Å sette en TG på VVS-anlegg på dette grunnlaget er tilnærmet umulig, men forutsatt at dette er fra 1991 er man i TG 2 grunnet alder. VV-bereder har for lengst oppnådd normal brukstid. Enkel ventilasjon med ventil i yttervegg. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Relativt betydelige helningsavvik i gulv. Antatt sammenheng med forhold som er redegjort for under fundamenter, der det åpenbart er svakt eller mangelfullt fundamentert i grunn. Spor etter vann/fukt ved og rundt kjøkkenbenk. Kan ikke utelukkes at fukt har trekt ned i gulv, og i samme område er det en svanke i gulv som kan indikere fukskader der. Bygget er fundamentert tilnærmet ned på grunn - altså trekonstruksjon svært nær åpen grunn - på vestsiden og delvis nordsiden. Dette er risikokonstruksjon som det ikke kan utelukkes at har fukt- og råteskader, men ingen deler av dette er mulig å komme til for nærmere undersøkelser. Bad/wc: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er ikke oppbygd og fuktsikret som våtrom, men det er helsveist vinylbelegg på gulv og det er sluk. Det er ikke fall i gulv mot sluk av nevneverdig karakter. Løsningen med vinylbelegg på trepanel i dusjsone kan i beste fall hindre noe direkte fuktpåvirkning på trepanel, men det kan også danne grunnlag for sopp og råte der eventuelt belegget ikke er tett og fukt blir liggende mellom vegg og belegg. Skal rommet fungere som bad må det bygges opp og fuktsikres på nytt i tråd med normal byggeskikk og krav for våtrom. Avtrekk - stue/m kjøkkenkrok: Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom). TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Vannet var frakoblet, og ingen forhold kunne derav sjekkes vedr. funksjon. Å sette en TG på VVS-anlegg på dette grunnlaget er tilnærmet umulig, men forutsatt at dette er fra 1991 er man i TG 2 grunnet alder. VV-bereder har for lengst oppnådd normal brukstid. Avløpsrør: Det kan ikke registreres lufting på kloakk. Alder tilsier at anlegget har passert halv brukstid med god margin - forutsatt at anlegget er fra f. eks 1991. Ventilasjon: Kun veggventil som ventilasjon gir lavt luftskifte. Kjøkken skal ha ventilator og bad må ha mekanisk avsug for å oppnå tilfredsstillende luftskifte. Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Elektrisk anlegg: Det er åpent anlegg for lys og stikkontakter. Antatt tilførsel fra boligen. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Varmekabler i begge bad. Vedovn i stue sør. Luft/luft varmepumpe fra 2021 i stue nord. Ellers panelovner som varmekilder der det er varme. Tegl røykpipe med pusset overflate i synlige områder. Stålbeslag over tak. Sotluke i kjeller. Panelovn i stue/kjøkken og i bad i fritidsbolig/anneks.

Vi har ikke mottatt bygningstegninger på eneboligen fra kommunen. Vi har derfor ingen mulighet for å vurdere lovligheten av dagens planløsning mot planløsning da boligen ble oppført. Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Kjøper overtar risiko og ansvar for dette. Vi har mottatt bygningstegninger på fritidsboligen. Disse ser ut for å stemme med dagens bruk, bortsett fra at rommene har blitt speilvendte. Antall vindu stemmer heller ikke.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1539/177/4: 23.04.2023 - Dokumentnr: 412879 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Møre Eiendomsmegling AS Org.nr: 963 800 916 Elektronisk innsendt 01.07.1921 - Dokumentnr: 900083 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1539 Gnr:177 Bnr:3 17.12.1921 - Dokumentnr: 900367 - Rettigheter iflg. skjøte Rettighet hefter i: Knr:1539 Gnr:177 Bnr:3

Boligen har ikke egen separat utleiedel, men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger i Rødven i Rauma kommune. Sydvendt i fritt terreng bare et lite steinkast fra fjorden. Eiendommen ligger omtrent midt mellom Molde og Åndalsnes. Det er cirka 31 km til Åndalses og 40 km til Molde. Med sin nærhet til sjø og fjell har man en eiendom som appellerer til de fleste. Rødvenfjorden er kjent for godt fiske. Fra sitt eget naust har man god tilgang på fjorden. På Rødvenhalvøya er det fine turmuligheter til blant annet fjellene Randsetfjellet, Skåla og Litleoksen. Eller kanskje det kan friste med en tur i nærmiljøet til Rødven Stavkirke? En liten kjøretur unna finner man også Skorgedalen med Rauma skisenter. Her er det slalombakker og preparerte turløyper, samt et flott utgangspunkt for topptur til f.eks Smørbotntind. Rauma kommune er kommunen for naturglade mennesker. Man har et eldorado av turmuligheter både om sommeren og vinteren. Her kan man nevne flotte fjellturer til blant annet Romsdalshorn, Vengetind, Romsdalseggen, Nesaksla, Kirketaket og mye mer. Nærbutikken på Rødven ligger i kort avstand fra eiendommen. Her har det vært drift siden midten av 1800-tallet og det er salg av dagligvarer, fiskeutstyr, ved, medisin og drivstoff.

Eiet tomt på over 1,1 mål. Tomten er flott opparbeidet med plen og beplantning. Det er lagt ned mye innsats i senere år med beplatning, uteplasser, rydding av trær osv. Det er bare 30 meter ned til fjorden med sine bade- og fiskemuligheter. På sørsiden er det en fantastisk uteplass med en utsikt som kan nytes dagen lang. Det er utgang fra den store skyvedøra i stua. Platting er etablert i nyere tid og det er ordnet med utebelysning, duk i terrenget nedenfor, samt diverse beplantning. På vestsiden er det etablert en fin platting med utgang fra boligens andre stue, som er tilknyttet kjøkkenet. Det er etablert en flat uteplass belagt med duk og bark på tomtens nordøstre hjørnet. Her er det skjermet med hekk. Det har vært trampolineplass her, men også dekket opp med langbord til fest. Like ved er det satt opp en paviljong (denne medfølger, men er i noe redusert stand). Eiendommen har adkomst fra nord. Videre adkomst til naustet er bare cirka 30 meter fra ytterdøra til boligen. Det er gode parkeringsmuligheter på tomta.

Eiendommen har avkjørsel fra privat veg. Vegrett????????????????????????? Privat vann, Rødven vassverk. Privat avløp. Septiktank i hagen, med tømming i kommunal regi.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommuneplanen som gjelder, og denne viser LNF-3. Utsnitt av kommunedelplanen for Rødvenfjorden med bestemmelser er vedlagt.

Kommunale avgifter: 3378

Info om kommunale avgifter: Avgiftene gjelder for fritidsbolig på gnr 177m bnr 4, Hagavegen 51.

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Vannavgift: 3125

Info vannavgift: Rødven vassverk

Formuesverdi primær: 302807

Formuesverdi primær år: 2021

Formuesverdi sekundær: 1090104

Formuesverdi sekundær år: 2021

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 585,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 199,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers evt panterettsdokumenter; kr 585,- pr. stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 11 500,- (valgfritt)

Omk. Kjøper beløp: 71369