Kråkholmvegen 13

Møremegling v/Håvard Straumsheim har gleden av å presentere Kråkholmvegen 13 for salg! En frittstående enebolig fra 1967 over 2 plan som inneholder blant annet 2 soverom, nyere og stilig kjøkken i åpen løsning med stue, bad, separat toalettrom, vaskekjeller og innredet rom. Utvendig er det oppført et trivelig uthus og flere flotte plattinger! Eiendommen har en landlig og idyllisk beliggenhet med kort vei til sjøen og Kråkholmen. Eiendommen kan videre skilte med meget gode solforhold, nydelig utsikt og enkel adkomst. Til Farstad er det ca 8 km og til Elnesvågen med alle servicefasiliteter er det rundt 20 minutter med bil. Velkommen på visning, husk påmelding!

Kråkholmvegen 13, 6444 FARSTAD, Kommunenummer 1579, Gårdsnummer: 83, Bruksnummer: 72

1. etasje: Vindfang, gang, stue/kjøkken, bad, toalettrom og 2 soverom. BRA-i: Ca 82 m². Kjeller: Trappegang, gang, vaskekjeller, lagerrom, innredet rom og 2 boder. I etasjen er ett rom benyttet til kjellerstue og ett annet til soverom, men rommene har avvik på vinduer, rømningsvei o.l. Rommene er ikke godkjent for varig opphold. BRA-i: Ca 76 m². Kryploft, adkomst via takluke med stige i 1. etasje. Boligen har to sammenhengende terrasseplattinger på bakkenivå – én mot nord og én mot sør. Begge har adkomst fra stue i 1. etasje via trapp. Areal vest er oppmålt til ca 31 m², og areal sør er oppmålt til ca 19 m². Det foreligger ikke originale bygningstegninger, og megler har således ikke kunnet kontrollere dagens bruk mot godkjente løsninger, se punkt om "brukstillatelse/ferdigattest" for mer informasjon. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte eierskifterapport datert 11.09.2025 utført av Hustadvika Takst AS.

Enebolig over to plan oppført ca 1967. I tillegg en frittstående enkel garasje oppført ca 1968, og et uthus med ukjent byggeår. Boligen har grunnmur i sementmurstein (trønderblokk), med malt murpuss som forblendet overflate på utsiden. Innvendig fremstår grunnmuren med malt murpuss, stedvis utlektet og plateslått. Yttervegger over grunnmur har tradisjonelt isolert bindingsverk fra byggeår. Fasadene er påført liggende og stående dobbelfalset kledning, samt eternitplater som er malt. Det aller meste av kledningen er fra byggeår. Boligen har et saltak med plassbygde tresperrer. Konstruksjonen har loft, uinnredet og kaldt, med åpne konstruksjoner på tak og vegger. Det er registrert enkelte eldre fuktskjolder i undertaket. Taket er tekket med metallplater av typen Decra eller tilsvarende. Under takplatene er det lagt papp og luftede lekter som undertak. Stigetrinn til pipe montert. Takoverbygget over hovedinngangen er vurdert til TG2, hvilket betyr at det er registrert avvik som krever tiltak. Taket over hovedinngangen og kjellerinngangen er tekket med papp, men den eksakte alderen på tekkingen er ikke kjent. Malte trevinduer med koblet glass og 2-lags isolerglass fra byggeår og 1980-tallet. Det er registrert stedvis og punktvise skader på materiale og overflater på vinduene, samt punkterte glass på flere vinduer. Fabrikkmalt hovedytterdør av tre, nyere årgang med malt overflate. Bi inngangsdør til kjeller har ytterdør av malt tre fra byggeår. Balkongdør av tre i malt utførelse med 2-lags glass. Terrasseplattinger som vender mot sørvest. Tilkomst via trapp fra stue, samt direkte fra terrenget. Terrassen er fundamentert med impregnerte materialer på grunn/pukk, med beiset impregnerte terrassebord som gulvdekke. Det foreligger ingen informasjon om type drenering og fuktsikring, i følge selger må det antas at den er fra byggeår. Frittstående enkel garasje: Bygning oppført ca 1968. BRA-e: Ca 26 m². Bygget på støpt fundament med støpt plate på grunn som gulv. Hovedkonstruksjonen består av tradisjonelt bindingsverk med utvendig trekledning. Innvendige vegger har åpne konstruksjoner i garasjerom. Takkonstruksjonen er et saltak, laget av plassbygde takstoler, lekter og taktekking med metallplater. Takrenner og nedløp er laget av brennlakkert aluminium eller stål. Uthus: Ukjent byggeår på bygningen. BRA-e: Ca 11 m². Bygget er oppført på støpt fundament med støpt plate på grunn som gulv. Hovedkonstruksjonen består av tradisjonelt isolert bindingsverk med utvendig trekledning. Innvendige vegger har panelte overflater og partier med murpuss. Takkonstruksjonen er et isolert saltak, utført som åstak med sperrer og innvendig panel, og tekket med torvtak. Bygget er utstyrt med ildsted og skorstein. Vinduer og dør er enkle og utført i malt treverk. OPPSUMMERING AV AVVIK I EIERSKIFTERAPPORT: Forhold med TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Byggegrunn, fundamenter og grunnmur: Det er påvist skader slik at drenering og annen sikring mot vann og fuktighet er utett. Dette indikerer fuktpåvirkning over tid, og gir grunnlag for tilstandsgrad 2. Forholdet anses likevel som normalt i forhold til referansenivået for bygningens alder og konstruksjons type. - Drenering: Det bør påregnes utbedring av dreneringen, som del av en helhetlig vurdering av fuktsikring mot grunnmur og naturlig avrenning. Det anbefales at forholdet undersøkes nærmere. - Støttemurer: Det er registrert mindre avvik i retning og loddlinje. I tillegg er det observert manglende sikring mot fall fra støttemur, hvilket representerer en potensiell sikkerhetsrisiko. Disse forholdene gir samlet grunnlag for tilstandsgrad 2, og det anbefales nærmere vurdering og eventuelle tiltak for å ivareta sikkerhet og funksjon. - Yttervegger og veggkonstruksjon: Det er registrert manglende eller begrenset lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur, noe som kan medføre økt risiko for fukt- og råteskader over tid. Det er påvist spredte råteskader og sprekker i kledningen. Asbest (eternitt) er helsefarlig ved innånding, helt ufarlig når platene er montert på vegg uskadd. Asbeststøv kan føre til lungekreft og sterkt nedsatt lungekapasitet. Det er derfor spesielle regler når det skal håndteres og leveres til deponering. Disse forholdene gir samlet grunnlag for tilstandsgrad 2, og det anbefales nærmere vurdering og eventuelle tiltak for å sikre konstruksjonens levetid og funksjon. - Vinduer og ytterdører: Vinduene og dørene fremstår med elde og slitasje for alder. De eldste enhetene vil nok ha en kort gjenværende brukstid og tiltak må da påregnes. Hovedytterdør TG1. - Terrasser, balkonger, trapper o.l.: Avviket vurderes som moderat, med forhøyet risiko for fallulykker. Dette gir grunnlag for tilstandsgrad 2 i henhold til NS 3600. Tiltak anbefales for å redusere risiko og oppfylle krav til sikkerhet og forskriftsmessig utførelse. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte eierskifterapport.

Boligen fremstår i normalt god stand og bra vedlikeholdt. Det ble ikke registrert eller avdekket behov for bygningsmessige strakstiltak utover normalt vedlikehold. Eldre bygningsmasse vil ha behov for jevnlig vedlikehold og ut ifra det må man beregne noe vedlikehold og fremtidig oppgraderinger. En brukt bygningsmasse vil klart ha oftere svakheter/mangler enn en ny bolig og ha tekniske løsninger som i dag ikke vil være tilfredsstillende. Dette forholdet vil selvfølgelig øke alderen på bygningsmassen. Kjøkken: Stort kjøkken med åpen løsning mot stue. Ikea innredning med underskap og takhøye overskap, mørke glatte fronter. Laminat benkeplater inkludert en integrert oppvaskkum og tilhørende armatur. Sprutsikker plate på veggen over platetopp. Ventilator over kokeområdet som leder ut til ytterveggen via loft. Det er integrert stekeovn, platetopp, microovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Nevnte integrerte hvitevarer medfølger i salget. Montert komfyrvakt over kokesonen. Mangler funksjonell lekkasjesikring under benk. Bad: Rommet er utstyrt med servantskap og heldekkende servant. Gulvmontert toalett. Dusjkabinett. Baderomspanel på vegger. Vinylbelegg på gulv. Panelovn på vegg. Det er gjennomført fuktsøk med fuktindikator, og det ble tatt hull fra tilstøtende rom for videre undersøkelse. Det er ikke påvist fukt utover normale verdier. Toalettrom: Rommet er utstyrt med servantskap og heldekkende servant. Gulvmontert toalett. Malte bygningsplater på vegger. Støpt gulv med malt overflate. Overflatene er malt i 2023. Ifølge selger er sluket sterkt korrodert/rustet, og det må påregnes snarlig utskifting dersom sluket fortsatt skal benyttes. Gulv: 1. etasje - Click vinyl, belegg, malt betong. Kjeller - Laminat, flis, ubehandlet betong, malt betong. Vegger: 1. etasje - Malte bygningsplater, baderomspanel. Kjeller - Malt murpuss, bygningsplater, åpen tre konstruksjon. Innvendige himlinger: 1. etasje - Malte bygningsplater, panel, smart panel. Kjeller - Malt panel. Rom under terreng: I kjeller er grunnmuren i hovedsak synlig, med overflater bestående av malt murpuss og malte bygningsplater. Ett av rommene har en utlektet konstruksjon mot grunnmuren, som er isolert og kledd med bygningsplater. Himlingen er utført med malt panel. Det er registrert indikasjoner på fukt gjennomtrenging i kjellermuren. Kalkutslag og fuktskjolder er observert enkelte steder. Ett rom har utlektet grunnmurskonstruksjon, her er det tatt hull for å kontrollere konstruksjonen for fukt. Fuktsøk i murvegger ble ikke utført da dette krever boring og fuktmåling kan gjøres minimum 24 timer senere. Det er målt forhøyede fuktverdier i treverket nær gulvet, med registrert fuktinnhold opp mot 25 vektprosent. El. anlegg: Boligen er utstyrt med et 230V IT-elektrisk anlegg med skjult ledningsnett. Det finnes to sikringsskap: – Hovedskapet er plassert i kjellergangen og inneholder 63 A hovedsikring, 50 A overspenningsvern og strømmåler. – Sekundærskapet er plassert i 1. etasje og inneholder 18 sikringsautomater. Det elektriske anlegget var sist kontrollert 14.05.2025. Det foreligger pålegg på anlegget, se vedlagte brev fra elinett vedr mangler/pålegg. Frist for tilbakemelding om utbedring var satt til 12.08.2025. I følge selger er avvikene utbedret/lukket, men det er ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter dette. Tekniske installasjoner: - Varmtvannsbereder av rustfritt stål med volum 198 liter. - Boligen har trykkutsatt ledningsnett av kobberrør fra byggeår, og PVC rør av nyere dato. - Avløpsrør av støpejern fra byggeår, og synlige PVC rør av nyere dato. - Boligen har fiber tilgang for data og TV-mottak. OPPSUMMERING AV AVVIK I EIERSKIFTERAPPORT: Forhold med TG3 - Store eller alvorlige avvik: - WC og innvendige vann- og avløpsrør: Tilstandsgrad er vurdert på bakgrunn av funksjonssvikt i avløpsanlegget, samt at septik/slamavskiller er oppført i betong og må skiftes ut i henhold til krav fra kommunal instans. Dette medfører behov for tiltak for å sikre forskriftsmessig og funksjonell avløpshåndtering. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for de innvendige vannledningene. Det samme gjelder for både innvendige og utvendige avløpsledninger. Forhold med TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Piper og ildsteder: Teglsteinspipe fra byggeår får en aldersrelatert tilstandsgrad. Alder og materiale tilsier overvåking og mulige tiltak. - Kjeller, gulvets overflate: Det er registrert flere sprekker i flisfugene, samt enkelte løse fliser. I tillegg er det observert kalkutslag og fuktskjolder på betongoverflatene. Noen høydeforskjeller på overflater er registrert. Kombinasjonen av fukt fra grunnen og kapillært oppsug i betong er vanlig, og samsvarer med byggeskikken på oppføringstidspunktet. Tilstanden bør følges opp, og utbedringstiltak må påregnes. - Kjeller, Fuktmåling og ventilasjon: Det er konstatert fukt i konstruksjonen der trevirke er montert i en utlektet løsning. Omfanget av fukten er vanskelig å fastslå uten ytterligere undersøkelser, tiltak må påregnes. Det er målt forhøyede fuktverdier i treverket nær gulvet, med registrert fuktinnhold opp mot 25 vektprosent. - Bad, overflate vegger og himling: Tilstandsgraden er vurdert basert på overflatenes alder, som har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Tiltak må påregnes. - Bad, overflate gulv: Det er registrert sprekker i fuge under dørterskelen. Målinger viser utilstrekkelig fall på gulv mot sluk, og gulvet fremstår som relativt flatt. Det forekommer knirk. Krav til fall er ikke oppfylt i henhold til gjeldende referansenivå, men det er etablert noe fall mot sluk. Det vurderes ikke som nødvendig med utbedringstiltak før eventuell rehabilitering. Endret dusjløsning vil imidlertid kunne medføre behov for strakstiltak. - Bad, membran/tettesjiktet/sluk: Det er avdekket ikke fagmessig utførelse av tetting rundt rørgjennomføringer i vegg inne i servantskap, samt i gulvet under servantskap. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i påviste mangler ved utførelsen av rørgjennomføringer, noe som medfører risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. Tiltak må påregnes for å redusere risiko og sikre forsvarlig funksjon. - Varmtvannsbereder: Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder på varmtvannsbereder som har oppnådd forventet normal brukstid. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden berederen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre beredere. - Varmesentraler: Tilstandsgraden er fastsatt med utgangspunkt i varmepumpens alder, da den har nådd sin forventede normale brukstid. Dette medfører økt sannsynlighet for funksjonssvikt eller skader som kan oppstå uten forvarsel. Det er ikke vurdert behov for umiddelbare utbedringstiltak, men det anbefales å følge med på drifts status og vurdere utskifting ved tegn til svekket funksjon eller driftsproblemer. - Ventilasjon: Ventilasjon i henhold til gjeldende forskrifter på oppføringstidspunktet. Det er noe begrenset muligheter for utskifting av luft, men sannsynlig innenfor referansenivå, uten at det er kontrollmålt. Dagens krav til ventilering kan ikke sammenlignes. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon med kostnadsestimat for utbedringer. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Eierskifterapporten følger vedlagt.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se forøvrig vedlagte løsøreliste. 

Luft til luft varmepumpe med innedel i stue. Vedovn i stue. Ellers elektrisk oppvarming via panelovner i de rom hvor dette er montert. Teglsteinpipe fra byggeår.

Enebolig Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest fra boligens opprinnelse. Vi har mottatt utskrift fra matrikkelen for eiendommen, og her står bygningen oppført med status "tatt i bruk". Boligen er oppført i ca 1967, noe som er i tiden da bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før/rundt 1965. Det foreligger heller ingen tegninger fra byggeår i kommunes arkiv, og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av dagens bruk opp mot eventuelle godkjente tegninger. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Kommunen opplyser at de ikke har mottatt nyere søknader om tilbygg, påbygg eller vesentlige ominnredninger. Er det foretatt endringer siden byggeår er dette å anse som ikke omsøkt og godkjent i kommunen. Garasje Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for garasje. Vi har mottatt utskrift fra matrikkelen for eiendommen, og her står bygningen oppført med status "tatt i bruk". Garasjen er oppført i ca 1968, noe som er i tiden da bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før/rundt 1965. Det foreligger heller ingen tegninger fra byggeår i kommunes arkiv, og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av dagens bruk opp mot eventuelle godkjente tegninger. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Uthus Uthuset har ukjent byggeår. Det foreligger ikke godkjente bygningstegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ifølge kommunen. Bygningen er ikke merket i matrikkelen, og det antas derfor at bygningen ikke er meldt eller omsøkt. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Tinglyste heftelser: Ingen. Eiendommens rettigheter: Ingen.

Boligen har ikke egen separat utleiedel men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Bolig beliggende på attraktiv tomt ved Kråkholmen på Skotten, cirka 8 km fra Farstad sentrum. Boligen ligger fritt og solrikt til.

Eiet tomt på ca 1 489 m². Tomten er opparbeidet med plenareal og terrasseområder. Gruset gårdsplass. Asfaltert innkjøring til garasje. Støttemur i betong mot terreng ved kjeller nedgang.

Det vil bli skiltet av Møremegling ved felles visning.

Adkomst via offentlig vei. Veien forbi garasje er privat, over gnr/bnr 83/106. Privat vann, Eide Vassverk. Bør påregnes kostnader til drift og vedlikehold. Privat avløp, septiktank. Tømming i offentlig regi. Kommunen opplyser at tanken ikke er i henhold til dagens krav. I følge selger foreligger det vedtak om bytte av septiktank. Konf gjerne megler/selger.

Boligen ligger i uregulert område. Det er kommunens arealplan som gjelder, og eiendommen ligger i LNFR-område. Dette kan gi enkelte begrensninger i forhold til arealutnyttelse. Det er ny kommuneplan under arbeid: Id: 202212 Navn: Kommuneplanens arealdel Hustadvika kommune 2025-2037 Status: Planforslag Plantype: Kommuneplanens arealdel Eiendommen ligger i område for kulturminner - kulturmiljø, se vedlagte kulturminnerapport. Det foreligger godkjente byggesaker i eiendommens nærområde: Gnr/bnr 83/105 (naboeiendommen) - saksnr 2024/4655 - Drivhus. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2015-2027 følger vedlagt. Kommuneplanens arealdel for Hustadvika med bestemmelser kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: 13652

Info om kommunale avgifter: Beløpet er årsprognose for 2025, og dekker slamtømming, renovasjon, feiing/tilsyn og eiendomsskatt. I tillegg kommer vann via Eide Vassverk, kr 3 737,- pr år (info hentet fra deres nettsider).

Info om kommunale avgifter: Skattetakst: kr 993 500,-.

Andre utgifter: Det vil påløpe utgifter til bygningsforsikring, innboforsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk. Megler har ikke fått opplysninger om dagens strømforbruk for eiendommen. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger. Interessenter må ta høyde for høye strømutgifter når man lager seg budsjett i forbindelse med eventuelt boligkjøp.

Formuesverdi primær: 426282

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: 1705128

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 81350