Kvennhusåsen 13

Møremegling v/ Marius Ødegaard har gleden av å presentere Kvennhusåsen 13. Dette er en innholdsrik enebolig oppført i 1974. Eiendommen ligger i et etablert boligområde i Synnalandsdalen. Det er flotte turområder i nærområdet og nærhet til idrettsanlegg, skole og barnehage. Boligen går over to etasjer og inneholder blant annet kjøkken, stue, kjellerstue, 2 bad, vaskerom, 4 soverom, bod og garasje. Boligen har stort potensiale og kan være en god investering for den nevenyttige. - Vestvendt veranda med gode solforhold og utsikt - Tak nytt i 2010. - Nye vinduer i 2012 og 2019. - Stedvis nytt gulv. - Garasje - Godt med bodplass Velkommen til visning!

Kvennhusåsen 13, 6270 BRATTVÅG, Kommunenummer 1580, Gårdsnummer: 328, Bruksnummer: 504

Eiendommen har et totalt bruksareal BRA på 277 m² fordelt på 2 etasjer.   BRA-i utgjør 231 m² og består av følgende: Underetasje: Vindfang, hall m/trapp, soverom, bad, vaskerom, gang, soverom 2, soverom 3, garasje sør 1. etasje: Trapperom/gang, kjøkken, stue, bad, soverom, soverom 2 bod   BRA-e utgjør 46 m² og består av følgende:  Underetasje: Garasje nord 1. etasje: Utebod, badstue, snekkerbod   TBA (terrasse- og balkongareal) utgjør: 50 m²   Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte Tilstandsrapport datert 29.06.2026 utført av Steinar Åkre. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 29.06.2026 utført av Steinar Åkre.

Enebolig over to etasjer fra 1974. Yttervegger er bindingsverk med utvendig liggende bordkledning Takkonstruksjon er W-takstoler i tre med undertak av undertakplater/forenklet undertak. Bygningen har grunnmur av betongstein/lettklinkerblokker som er utvendig pusset og overflatebehandlet over planert utenivpå. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur. Grunnmur i garasje vest er av betong. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig > Garasjeport nord Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er avvik: Det er råteskade i port og omramming - Utvendig > Påbygg i bakkant veranda over garasje Det er avvik: Det foreligger klage fra nabo - bygget oppført over tomtegrense og vesentlig høyere enn byggemeldt - uten at det er gjort noe tiltak. Det er forventbart at det kommer et pålegg om riving fra kommunen siden bygget avviker vesentlig i forhold til det som er byggesøkt -ulovlig oppført. Det kommenteres at det er løsnet et mønebeslag mot nabo som gjør at tak blir utett i enden av møne - fuktmerker på bærende tresøyle. Besiktiget fra lukeområdet. - Tomteforhold > Terrengforhold Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Med terrengfall inn til boligen gir standarden automatisk TG 3. - Våtrom > Underetasje > Bad > Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. - Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig > Verandabeslag balkong vest Det er avvik: Det er registrert rustskader på verandabeslaget langs hele balkongen mot vest i overgangen mellom balkong og yttervegg. - Utvendig > Veggkonstruksjon Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. For tilbygget snekkerbod går kledningen nesten helt ned til terreng/singelmasser på østsiden, noe som kan medføre økt risiko for fuktopptak og redusert levetid på kledningen. - Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Isolasjon er stedvis fjernet, og det er lagt ut avispapir for å trekke fukt. Fuktmerkene vurderes å stamme fra tiden før taktekking ble skiftet. Ved stikkprøver registrert muselort på et sted - omfang vurdert lite - Utvendig > Vinduer Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Pakningene begynner å bli harde, noe som medfører fare for utettheter og luftlekkasjer. Vinduer er fra byggeåret, og tidspunkt for påregnelig utskiftning nærmer seg. Vinduer er vurdert godt vedlikeholdt, og det er ikke observert tegn til skade. - Utvendig > Dører Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Dørene fremstår med vedlikeholdsetterslep og har behov for vedlikehold. - Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Bærende tresøyle på enden mot sørvest går gjennom asfalten og har forhøyede fuktverdier, noe som medfører fare for råteskader. Det er malingsslitasje, og utførelsen vurderes som lite fagmessig. - Utvendig > Veranda over garasje Flisene har bom (hulrom under) eller er løse. - Innvendig > Overflater Det er avvik: Laminatgulvet i stue er unøyaktig avsluttet mot yttervegger. Øvrige overflater har generelt eldre preg med en del rifter og slitasje. - Innvendig > Rom Under Terreng Det er avvik: Det har vært fuktproblemer i boden. Dette bekrefter at funksjonen til utvendig fuktsikring av grunnmur/drenering har vesentlig redusert funksjon som normalt i forhold til alder på ca. 50 år. Saltutslag er et sikkert tegn på at det er fuktproblemer i grunnmuren. Når vann beveger seg gjennom muren og fordamper på overflaten, etterlates krystalliserte salter. Selv om selve saltutslaget ikke er farlig, indikerer det underliggende fuktproblemer som kan føre til mer alvorlige skader over tid, som råte eller mugg. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Innvendig > Krypkjeller Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er manglende fuktsperre på bakken. Krypkjellere er en konstruksjon ofte forbundet med skader og regnes å være en risikokonstruksjon. - Innvendig > Garasje sør Det er avvik: Det er svart muggbelegg på finerplate montert på vegg. Sannsynlig årsak pga kondens/luftfuktighet og at denne plata ikke er overflatebehandlet. Kaldt uisolert rom. - Tekniske installasjoner > Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Tekniske installasjoner > Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Tekniske installasjoner > Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Tomteforhold > Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er registrert fuktproblemer i boden ved garasjen mot sør, noe som indikerer vesentlig redusert funksjon på utvendig fuktsikring/drenering. Det vises til punkt rom under terreng. - Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter Grunnmuren har sprekkdannelser. Horisontal sprekk synlig innvendig mur i bod. Stedvis malingsslitt muroverflate - noe innvendig saltutslag. - Tomteforhold > Oljetank Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler - Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Opposnet benkeplate over oppvaskskap. Unormal slitasje/malingsslitt på fronter skuffeseksjon, - Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater vegger og himling Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er ikke montert mansjett/sikker tetting rundt vannrør gjennom baderomsplater bak dusjkabinett - brukt silikon som tetting rundt - Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Det er avvik: Det er for dette badet ikke framlagt dokumentert utførelse, hvilke produkter som er brukt mm. Sluk må rengjøres. - Våtrom > 1. Etasje > Bad > Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrom > 1. Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom Det er i hulltakingen påvist feil utførelse av konstruksjonen. Det er registrert brukt plast i veggen bak plater på bad. - Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom Det er i hulltakingen påvist feil utførelse av konstruksjonen. Det er registrert plast i utforingsvegg mot mur. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Innvendig > Garasje nord Garasje nord med støpt plate og betongdekke over mot stue. Garasjen er fullagret med materialer og utstyr og ikke nærmere vurdert. HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

UTVENDIG Taktekkingen er metall takpanner type Decra eller lignende fra ca 2010. Metall takrenner/taknedløp ført ned i rør i bakken - det legges til grunn nye takrenner og taknedløp var sannsynlig nye i forbindelse med ny taktekking. Yttervegger er bindingsverk med utvendig liggende bordkledning. Takkonstruksjon er W-takstoler i tre med undertak av undertakplater/forenklet undertak. Det er luke i gang med nedtrekkbar luke. Det er ikke golv på kryploft - kryploftet er besiktiget langs midtsone - tatt flere bilder. Bygningen har vindier med malte trekarmer med 2-lags isolerglass fra byggeår. Vinduer med malte trekarmer og 2 lags isolerglass fra 2012 i det hovedetasje unntatt stue nordøst. Kjellerstue vinduer fra 2019. Ytterdør underetg er malt tredør med glassfelt. Ytterdør 1 etasje øst er originaldør fra byggeår er flyttet. Dør til snekkerbod er eldre teakdør med glassfelt. Balkongdører stue og soverom mot vest er malt tredører med isolerglass fra 2012. Dør fra garasje sør er nyere dør med isolerglass Treveranda i hele fronten av boligens vestfasade er utkraget trekonstruksjon med tredekke. Trerekkverk sør med liggende kledning og håndlist. Henger sammen med veranda sør over garasjen. INNVENDIG Det er følgende overflater innvendig i boligen: I hovedetasje er det laminat, golvbelegg på golvene, vegger er malt tapet/malt strie og det er himlingsplater på innvendige tak. I underetasje er det laminat, golvbelegg på golvene unntatt vaskeorm med perginolbelegg og bodrom/garasjer med betonggolv, vegger er malt tapet/malt strie noe trepanle. Villmarkspanel i stort soverom. Det er himlingsplater på innvendige tak. I denne boligen er det kun utført kontroll på synlige og tilgjengelige deler av overflatene. Der ligger en del eiendeler/klær utover golvene samt at tunge møbler som reoler/senger/skap/sofa etc er ikke flyttet. Det tas spesifikt forbehold om ikke undersøkte overflater dvs andre registreringer vil kunne forekomme når denne boligen er tom og alle overflater er synlige. Merker etter oppheng på vegger som skruehull etc. er normalt og vil bli synlige nå oppheng fjernes - dette er normalt i alle boliger. Det er trebjelkelag i etasjeskillere. Støpt plate på grunn. Elementpipe er pusset og malt i stue. Murt peis med peisinnsats kombinert med oljebrenner i stue. Oljebrenner ikke vært i bruk. Pipe og ildsted er ikke vurdert i denne rapporten. Kontrollen av piper og skorsteiner utføres av offentlig myndighet (feiervesenet/brannvesenet), og eventuelle merknader eller avvik vil fremgå av deres tilsynsrapporter. Det anbefales at nye eiere gjør seg kjent med siste kontrollrapport fra feiervesenet. Underetasje med innvendige utforede trevegger mot mur i vaskerom og bad. I bod mot øst er nedre del av utforingsvegg mot mur fjernet pga fuktproblemer. Eier har boret hull i mur og det er saget ut en reife i på ca 10 cm bredde på innsiden av grunnmur da der tidligere var fuktproblemer. Det er synlig tørt på befaringsdagen. På utsiden mot øst er det lagt tekkeduk over terrassen i dette området hvor der var fukt i etasjen under - det legges til grunn at denne erlagt for å begrense fuktbelastning på grunnmur. Kryprom under tilbygget snekkerbod mot øst. Liten luke i golv. Oljetank fra boligen var ny er plassert under her - opplyst på befaring at den er sanert og fylt med sand. Det er singelmasser synlig. Besiktiget fra lukeområdet - lav høyde ikke mulig for adkomst - tatt flere bilder. Det er målt tørre verdier i synlig treverk på undersiden av bjelkelagskonstruksjonen. Boligen har malt tretrapp fra byggeår med tette stusstrinn og rekkverk med stående spiler indre vange og håndløper montert i ytre vange. Innvendige dører er finerte dører i underetasje fra byggeår. Skiftet til fyllingsdører i 1 etasjen. KJØKKEN Kjøkkeninnredning med takhøye skap og malte profilerte fronter. Laminat benkeplate. Integrete hvitevarer er kjøleskap, stekeovn, platetopp med keramisk topp + gassbluss. Kjøkkenhette er malt med kjøkkenventilator. VÅTROM Bad i 1 etasje er opplyst oppgradert av eier med våtromsbelegg på golv baderomsplater på vegger. Badet er utstyrt med dusjkabinett, wc og hvit baderomsinnredning med helstøpt servant over underskap med skuffer. Speilskap over. Ekstra høyskap. Varmekabler. Bad i underetasje med våtromsbelegg på golv og baderomsplater på vegg i våtsone. Badet er utstyrt med nyere wc, dusjhjørne med skyvedører servantskap med nedfelt servant over. Lite overskap. Ventil i tak er naturlig ventilasjon. Vaskerom i rom som på tegning viser bod. Det er perginolbelegg på golv og vanninntak som sannsynliggjør at dette har vært vaskerom siden byggeår. Det er baderomsplater på vegger i våtsone bak benkeplate med nedfelt skyllekar. Det er ellers trepanelte vegger. Det er opplegg for vaskemaksin. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran og vannmåler i vaskerom. Det er avløpsrør av plast. Det er naturlig ventilasjon med veggventiler og/eller spalteventiler i vinduer. Det er installert varmepumpe i stue fra 2024 Varmtvannstanken er på ca. 200 liter alder vurdert over 25 år. El.anlegg fra byggeår som er oppgradert med automatsikringer i sikringer i sikringsskap. Det er lagt opp eget opplegg i tilbygget snekkerbod og badstue.

Det er kun evt. integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven.

Elektrisitet, varmepumpe, ved.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget, men godkjente byggetegninger er vedlagt fullstendig salgsoppgave med bilag. Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf plbl § 21-10(5). Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning: - Tilbygg stuedel over garasje viser på fasadetegning med noe endring vindu/dører ( stemplet godkjent ) - viser ikke på plantegning. - Vegg mellom kjøkken og stue flyttet, dør til stue tatt bort - adkomst til stue via kjøkken - Vindfang er omgjort til bod - ytterdør flyttet til garderoberom/soverom sørøst - Tilbygget snekkerbod mot øst ikke registrert byggemeldt - Rom 006 er disponibelt/bod på tegning er omgjort til soverom - Vegg mellom rom 004 og 005 er tatt bort - sammenslått til en stor bod. - Tilbygget garasje sør viser på fasadetegning - Utebod med badstue er byggemeldt, men vesentlig endret i forhold til søknad med byggetillatelse - protester fra nabo foreligger. Den er bygget i/over tomtegrense. Det legges til grunn at denne må rives. Bruksendringer fra tillegsdel til hoveddel og omvendt er søknadspliktige tiltak. Avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1580/328/504: 09.01.1973 - Dokumentnr: 100166 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om vannrett Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere 09.01.1973 - Dokumentnr: 100166 - Bestemmelse om gjerde 25.03.2026 - Dokumentnr: 336667 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Møre Eiendomsmegling AS Org.nr: 963 800 916 Elektronisk innsendt 09.01.1973 - Dokumentnr: 100166 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1580 Gnr:328 Bnr:469 01.01.2020 - Dokumentnr: 394781 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1534 Gnr:28 Bnr:504 01.01.2024 - Dokumentnr: 142860 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1507 Gnr:328 Bnr:504

Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig, såfremt arealet for utleie er godkjent for beboelse/varig opphold. Vær da oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg. For utleie er det videre et krav til radonnivåer innenfor gitte verdier.

Eiendommen ligger i etablert boligområde med adresse Kvennhusåsen 13 i Synnalandsdalen i Brattvåg i Haram Kommune. Nærområdet består av etablert boligbebyggelse med eneboliger. Skole, barnehage og dagligvare i nærområdet. Fine turområder i nærområdet.

Det er asfaltert adkomst til boligen fra vest. Det er tilbygget garasje med veranda over mot sør. Det er oppsatt mur i forskalingsblokk mot nabo sør fra garasjen mot offentlig veg. Det er også garasje under tilbygget del mot nord. Det er flislagt parti foran husets vestfasade med hovedinngang til boligen. Murkant mot offentlig veg med hekk bak. Opparbeidet plen på nordsiden. Tilbygget snekkerbod på østsiden og passasje mot naturterreng mot øst. Platting mellom bolig og tilstøtende terreng mot øst. Der også adkomst til veranda over garasjen og utebod med badstue.

Se kart. Det vil bli skiltet av Møremegling ved felles visning.

Adkomst fra offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet Brattvåg vassverk via private stikkledninger og offentlige avløpsnett via private stikkledninger.

Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse. Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende kart og bestemmelser er vedlagt fullstendig salgsoppgave med bilag.

Kommunale avgifter: 12212

Kommunale avgifter år: 2025

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter inkluderer: - Branntilsyn, feiing - Avløp - Renovasjon   Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Kommunen kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Eiendomsskatt: 3294

Andre utgifter: I tillegg vil det påløpe utgifter til forsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Vannavgift: 3650

Info vannavgift: Boligen er tilknyttet Brattvåg vassverk.

Formuesverdi primær: 644811

Formuesverdi primær år: 2024

Formuesverdi sekundær: 2579244

Formuesverdi sekundær år: 2024

Info formuesverdi: Fra og med inntektsåret 2026 benytter Skatteetaten en oppdatert modell for fastsetting av formuesverdi for boliger. Den nye modellen baserer seg på prisstatistikk fra mindre geografiske områder (grunnkretser) for å gi en mer treffsikker beregning av antatt markedsverdi. Både selger og megler kan derfor risikere at formuesverdien som oppgis i salgsoppgaven ikke samsvarer med den endelige formuesverdien som fastsettes av skattemyndighetene. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli vesentlig justert når Skatteetaten fastsetter endelig formuesverdi for skatteåret.   For primærboliger beregnes verdien til 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10.000.000,- og 70 % av verden over kr 10.000.000,-).   For sekundærboliger beregnes formuesverdien til 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til www.skatteetaten.no for mer utfyllende informasjon. 

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 17 500,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 71100