Nedre Julsvang 13

Sondre Gjetøy har nå gleden av å presentere Nedre Julsvang 13! Eiendommen ligger fint til i et etablert boligområde i Malmefjorden med flott utsikt. Tomta er opparbeidet med plenareal, beplantning og grusede/asfalterte parkeringsområder. Boligen inneholder: Kjelleretasje: Vindfang, hall, toalettrom, vaskerom, bod og hobbyrom brukt som kjellerstue. Garasje. 1. etasje: Trapperom, gang, bad, 3 soverom, kjøkken og stue med utgang til veranda med BRA ca 30 m². Fra hovedsoverommet er det utgang til lufteveranda med BRA ca 7 m². Krypeloft har tilkomst gjennom takluke med nedfellbar stige i gang. Krypeloftet er ikke målbart på grunn av lav høyde. Husk å melde deg på visningen. VELKOMMEN!

Nedre Julsvang 13, 6445 MALMEFJORDEN, Kommunenummer 1579, Gårdsnummer: 63, Bruksnummer: 74

Kjelleretasje: BRA-i 66 m² Vindfang, hall, toalettrom, vaskerom, bod og hobbyrom brukt som kjellerstue. BRA-e 19 m² Garasje. 1. etasje: BRA-i 84 m² Trapperom, gang, bad, 3 soverom, kjøkken og stue med utgang til veranda med BRA ca 30 m². Fra hovedsoverommet er det utgang til lufteveranda med BRA ca 7 m². Krypeloft har tilkomst gjennom takluke med nedfellbar stige i gang. Krypeloftet er ikke målbart på grunn av lav høyde. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 02.07.2024, utført av Helge Roar Åndal. Vedlagte byggetegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Se pkt "Ferdigattest/brukstillatelse" for mer info.

Eneboligen strekker seg over 2 etasjer. Underetasjen er delvis under terrenget ute. Fundamentet er av betong og grunnmuren er oppført av sementmurstein. I kjeller er det en støpt plate på grunnen. Etasjeskillere er konstruert av tre. Veggene er bygget med isolert bindingsverk og er utvendig kledd med trekledning. Innvendig består de hovedsakelig av bygningsplater. Taket har en saltakskonstruksjon med uinnredet kaldt loft og taktekking av eternittplater. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Drenering: Terrengforholdene kan føre til unødvendig fuktbelastning på grunnmuren. Det er risiko for vannansamlinger, noe som kan tyde på at det er nødvendig med tiltak. Det er ikke registrert noen synlige svekkelser på bygningsdelen, men kombinasjon av alder og usikkerhet rundt materiale tilsier at det er kort gjenværende levetid. Det er grunn til å overvåke tilstanden. Tiltak må påregnes. Vinduer og ytterdører: Vinduer og dører fremstår med elde og slitasje for alder. Flere enheter er avdekket med punktvis skade på materialet, skader på overflatebehandlingen og defekt funksjon på de eldste enhetene. Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): Tilstandsgraden er satt ut fra alder, forventet levetid og tid før utskifting av asbestsementplater (eternittplater). Disse har nådd sin forventede brukstid. Renner, nedløp og beslag: Det har blitt oppdaget visse deformasjoner på nedløpsrørene. Snøfangere mangler på hele eller deler av taket, men det var ikke et krav da bygningen ble oppført. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. I henhold til NS3600 så skal TG 2 settes uansett selv om det ikke var et krav på oppføringstidspunktet. Terrasser, balkonger, trapper o.l.: Det er avdekket enkelte skader i materiale og overflatebehandling. Rekkverkene er ikke i henhold til dagens forskriftskrav til 1,0 meter høyde. Tilstandsgrad er vurdert ut fra de avvik og mangler som er avdekket på befaringstidspunktet. Tiltak må påregnes. Varmesentraler: Ifølge eier er varmepumpe over 10 år. Varmepumpe har oppnådd mer enn halvparten av normal forventet brukstid. Servicehistorikk kan dokumenteres. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmepumpe fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre varmepumper. Ventilasjon: Ventilasjon i henhold til gjeldende forskrifter på oppføringstidspunktet. Det er noe begrensede muligheter for utskifting av luft, men sannsynlig innenfor referansenivå uten at det er kontrollmålt. Våtrommene mangler tilluftsventilering. Tiltak må påregnes. Hele boligen har enkel ventilasjon med lav luft utskifte. Bygningsdeler som våtrom og kjeller har behov for bedre ventilasjon. Elektrisk anlegg og samsvarserklæring: Antall sikringer samsvarer ikke med kursfortegnelse (nr 15). Det er registrert hull i sikringsskap som ikke er tett. Hovedsikring er ikke kontrollert grunnet vanskelig å åpne dør. Ifølge eier så fungerer anlegget som det skal. Anlegget er ikke funksjonstestet på befaringstidspunktet. Informasjon om utført el-tilsyn er ikke dokumentert. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Sammendrag fra takstmann: Boligen fremstår i normalt god stand og godt vedlikeholdt på befaringsdagen. Det ble ikke registrert eller avdekket noen behov for bygningsmessige strakstiltak utover normalt vedlikehold. Ellers vises det til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten. Eldre bygningsmasse vil ha behov for jevnlig vedlikehold, og ut i fra det må man beregne noe vedlikehold og fremtidig oppgraderinger. Noen bygningsdeler vil kunne ha kortere levetidsintervall enn forventet om ikke bygningsmassen jevnlig har vedlikehold og oppgraderinger. En brukt bygningsmasse vil klart ha oftere svakheter/mangler enn en ny bolig, og ha tekniske løsninger som i dag ikke vil være tilfredsstillende. Dette forholdet vil selvfølgelig øke alderen på bygningsmassen. Normal bruksslitasje på overflater vil ikke være kommentert i rapporten, med unntak av om dette er en følge av registrert skade eller vesentlig mangel. Det er utført stikkprøvekontroll med fuktindikator på overflater i alle våtrom, og det ble tatt hull fra tilstøtende rom for kontroll i svill, samt stikkprøver i kjøkken og ellers i boligen. Ingen unormale funn ble gjort. Kjøkken: IKEA kjøkkeninnredningen fra 2008, ifølge eier. Standard takhøye skrog, trefolierte moderne glatte fronter. Laminat benkeplater med nedfelt oppvask/skyllekum med avrenningsplate og tilhørende armatur. Keramiske fliser på vegg over benk. Integrert oppvaskmaskin, mikro-ovn, kjøle-/fryseskap, stekeovn og induksjonstopp medfølger. Ventilator over stekesone med utkast på yttervegg. Bad i 1. etasje: Keramiske fliser på vegger, malt bygningsplate i himling og keramiske fliser på gulv med varmekabler. Rommet er utstyrt med heldekkende benkeplate med nedfelt servant og tilhørende armatur, dusjhjørne med tilhørende dusjgarnityr og gulvmontert toalett. Avtrekk via elektrisk avtrekksvifte. Støpejernssluk fra byggeår. Ifølge eier er det etablert tettesjikt av smøremembran, og fliser og membran i dusjsone har blitt reparert av fagfolk i år. Dokumentasjon på dette er ikke fremlagt. Normale fuktverdier på takseringstidspunktet i overflater rundt installasjoner og i hull fra tilstøtende rom i kjeller. Toalettrom i kjelleretasje: Malt tapet på vegger, Tak-ess i himling og belegg på gulv. Rommet er utstyrt med servant med tilhørende armatur, gulvmontert toalett og sluk. Rommet er ikke klassifisert som et våtrom. Vaskerom i kjelleretasje: Baderomspanel og malt panel på vegger, malt panel i himling og belegg på gulv. Støpejernssluk. Rommet er utstyrt med varmtvannsbereder, stoppekran, skyllekar med tappekraner og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Ventilasjon med mekanisk avtrekksvifte og åpning av vinduer. Gulv: Laminat, belegg og keramiske fliser. Vegger: Malte panelplater, malt tapet, våtromsplater, keramiske fliser, malt panel, mur, malt murpuss, malt strietapet og murpuss. Innvendige himlinger: Malt panel, Tak-ess, malt bygningsplate og fabrikkmalte bygningsplater. Rom under terreng: Rommene har en støpt grunnplate som kombinerer laminat og er overflatebehandlet med belegg. Vegger er en kombinasjon av frittstående grunnmur med malt murpuss, samt en utlekting av veggkonstruksjon med malte bygningsplater eller paneler. Himlingen er dekket med malt panel eller bygningsplater. Ventilasjon er i henhold til standarden fra referansenivå. Dette kan ikke sammenlignes med dagens krav. Overflatene ellers er undersøkt uten at det er avdekt nevneverdige avvik i forhold til det man kan forvente ut fra alder. En del knirk og ujevnheter/retningsavvik i overflaten forekommer. Mindre avvik ble registrert (+- 10 mm), men vurderes som normalt med tanke på alder og datidens byggemåte. Vinduer og dører: Generelt har boligen vinduer med malte trekarmer, 2-lags isolerglass og koblet glass, fastkarm, vippe/glide hengsling. Vinduene har forskjellig alder. Isolert hovedinngangsdør med trekarmer og malte overflater, 2-lags glass og kodelås. Balkongdører med trekarmer i malt utførelse med 2-lags glass. Vippeport i tre med automatisk portåpner til garasje. Taktekking: Eternittplater fra byggeår. El. anlegg: Sikringsskapet er plassert i hallen, utstyrt med automatsikringer og 15 kurser. Anlegget er et 230 Volt IT-system. Sikringsskapet ble oppgradert i 2024 med nye automatsikringer. Anlegget var sist kontrollert 03.02.2003. Det forelå den gang ingen pålegg på anlegget. Branntekniske forhold: Brannmeldere observert med minst 1 stk i hver etasje. VVS: Vannledninger av kobberrør, delvis med plastkappe. En del av trykkvannopplegget ligger åpent i vaskerom. Hovedinntak av galvanisert rør med stoppekran lokalisert i vaskerom. Avløpsrør og sluker av støpejern. Kloakklufting er lokalisert med gjennomføring over tak. Avløpet er koblet opp mot kommunalt avløpsanlegg. Varmtvannsbereder av rustfritt stål med volum 194 liter. Bereder står i vaskerom med sluk. Periodevis avtrekk fra ventilator på kjøkken og mekanisk avtrekk fra våtrom. Ellers er boligen basert på naturlig avtrekk via ventiler i vegger og i vinduer. Drenering: Det foreligger ikke informasjon om type drenering og fuktsikring. Eventuell drenering ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Toalettrom: En tidligere fuktskade er registrert i taket. Ifølge eieren stammer skaden fra en tidligere lekkasje fra sluket på badet i etasjen over. Ingen fukt registrert på befaringstidspunktet. Det er registrert bruk av gammelt sluk uten klemring. Våtrommet mangler ventilasjon og tilluftsventilering. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Bod, vaskerom, toalettrom og hall - fuktmåling og ventilasjon: Utlektet grunnmur kan betraktes som risikokonstruksjon, fordi det kan oppstå fuktansamling dersom den utvendige fuktsikringen svikter. Det ble ikke indikert forhøyede fuktverdier i vegger eller på overflater. Alle målingene viste under 15 vektprosent. Det er ikke registrert veggventiler eller annen ventilasjon i toalettrom. Ventilasjonen oppfyller ikke kravene i gjeldende forskrift. Tiltak må påregnes. Bad - overflate gulv: Fallet i dusjsonen (80 cm fra sluket) er mindre enn det påkrevde fallet på 1:50. Misfarging på sement- og elastiske fuger. Krav til fall er ikke oppfylt i henhold til referansenivå, men det er fall til sluk. Det er ikke behov for utbedringstiltak før eventuell rehabilitering. Bad - membran, tettesjikt og sluk: Det er registrert bruk av gammelt sluk uten klemring. På alle overflater ligger membran skjult i konstruksjonen. Den lar seg ikke kontrollere på lik linje med øvrige bygningsdeler som er synlige. Ingen dokumentasjon på våtromsarbeider forelagt ved befaring, og tilstandsgrad er relatert til manglende opplysninger vedrørende membransjikt, overganger og slukmansjetter, fallforhold etc. Vaskerom - overflate vegger og himling: Del av vegg ved bereder og skyllekar har ikke fuktbestandig overflatemateriale. Våtrommet er dermed ikke utført i henhold til teknisk forskrift hvor det står at det skal benyttes membran og fuktbestandige materialer 1 meter utenfor våt sone og 50 cm over og til hver side av skyllekar og helt ned til gulv. Det er avdekket manglende tetting rundt gjennomføringer på vegg (vannledninger). Vaskerom - overflate gulv: Det er avdekket at gjennomføringer og sammenføyinger i gulvet er ikke fagmessig forseglet. Tiltak må påregnes. Vaskerom - membran, tettesjiktet og sluk: Det er registrert bruk av gammelt sluk uten klemring. Det er avdekket at gjennomføringer og sammenføyinger i tettesjiktet ikke er fagmessig forseglet. Våtrommet er dermed ikke utført i henhold til teknisk forskrift hvor det står at det skal benyttes membran og fuktbestandige materialer 1 meter utenfor våt sone og 50 cm over og til hver side av skyllekar og helt ned til gulv. WC og innvendige vann- og avløpsrør: Stoppekranen i vaskerommet synes å ha en funksjonsfeil, og bør undersøkes av en fagperson. Ingen visuelle lekkasjer eller mangler på tilknyttet utstyr og avløp så langt dette var mulig å se på befaringstidspunktet. Tidspunktet for utskifting av vannledninger og avløpsrør/sluker nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak ut ifra at anlegget fungerer pr i dag, men i henhold til alder så kan skader plutselige oppstå på gamle anlegg. Anlegget anbefales sjekkes av fagpersonell som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Elektrisk. Varmekabler i bad. Luft-til-luft varmepumpe og vedovn i stue. Elementpipe i lettklinkerstein med antatt keramisk innvendig røykrør og heldekkende beslag over tak. Feieluke er lokalisert i hall i kjeller, og er vanskelig tilgjengelig. Siste feiing ble utført 08.09.2023. Det er ikke registrert avvik eller anmerkninger på bruksenheten.

Det foreligger byggetillatelse for enebolig datert 24.03.1970, tegninger datert 16.03.1970 og innflyttingsattest datert 01.02.1971. Vedlagte byggetegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. I kjelleretasjen er inngangspartiet flyttet sånn at det er på linje med resten av boligen. På tegning var inngangen "inntrukket" med verandaen som tak over. Rom merket "klær" er nå toalettrom. Vegg mellom hall og "hobbyrom" er flyttet sånn at hallen har blitt større. "Hobbyrom" er delt i to, hvorav den ene delen brukes som kjellerstue. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Vi har ingen dokumentasjon som viser at tiltakene er omsøkt og godkjent. Flytting eller riving av en ikke-bærende vegg innenfor én og samme branncelle er ikke søknadspliktig. Vi har derimot ikke dokumentasjon på om veggene som er flyttet/revet var bærende, så noen av tiltakene kan muligens ha vært søknadspliktige. I 1. etasje er dør mellom gang og kjøkken bygd igjen. Fasademessig stemmer ikke antall vinduer på baksiden med tegning. Verandaen kommer heller ikke fram på tegning. Inngangspartiet er, som nevnt over, ikke i samsvar med tegning. Fasadeendringer kan være søknadspliktige. Vi har ingen dokumentasjon på at tiltakene er omsøkt og godkjent. Kjøper overtar risiko og ansvar for ovenfor nevnte tiltak.

Ingen tinglyste heftelser eller rettigheter.

Boligen har ikke egen separat utleiedel, men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger fint til i boligområde i Malmefjorden. Flott utsikt.

Eiet tomt, opparbeidet med plenareal, terrasse, beplantning, hekkplanter og grusede/asfalterte parkeringsområder. Det er parkering tilgjengelig for flere biler på tomta og i garasjen.

Avkjørsel fra offentlig veg. Offentlig vann og avløp.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommuneplanen som gjelder, og den viser at området er godkjent utnyttet til boligbebyggelse. Utsnitt av kommuneplanens arealdel med aktuelle bestemmelser følger vedlagt. Kommuneplanens arealdel med bestemmelser kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: 22672

Info om kommunale avgifter: Beløpet er årsprognose for 2024, og dekker vann, avløp, renovasjon, feiing/tilsynsgebyr x 2 og eiendomsskatt.

Info om kommunale avgifter: Skattetakst - Kr 994 900,-

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 462888

Formuesverdi primær år: 2022

Formuesverdi sekundær: 1622174

Formuesverdi sekundær år: 2022

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 500,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 240,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 500,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 76240