Fjordvegen 351

Fjordvegen 351, 6393 TOMREFJORD, Kommunenummer 1535, Gårdsnummer: 65, Bruksnummer: 19

Hovedetasje: BRA-i 88 m² Vindfang, gang, bad/vaskerom, soverom og stue/kjøkken. Loft: BRA-i 66 m² Bad, gang, trapperom, 4 soverom og kott. Kjeller: BRA-i 66 m² Bad, uinnredet kjellerrom og lagerrom. I tillegg kommer garasje med BRA-e 38 m² og anneks/uthus med BRA-e 17 m². Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 25.06.2025, utført av Frank Ove Ulvestad. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Se pkt "Ferdigattest/brukstillatelse" for mer info.

Boligen har grunnmurer i betong iblandet gråstein og yttervegger i reisverk fra byggeårene. Det er etterisolert med trolig 100 mm isolasjon lagt utenpå den gamle kledningen, og nye asfaltplater, luftelekter av ukjent tykkelse og ny kledning er montert i 2008. Taksperrer som konstruksjon og skifer fra byggeåret på hovedbolig og firkantplater i aluminium på tilbygg fra ca 1970-tallet. Tekkingen er besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp i aluminium fra ca 2008. Isolerglassvinduer og dører fra 2008, utenom i kjeller som har eldre tredør og eldre koblede vinduer. Trebjelkelag som etasjeskille. Garasje med byggeår ca 1973. Bygget har gjennomgående lav standard, og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Garasje er oppført med yttervegger i betongstein og gulv og tak/himling i betong. Port i front og synlige murvegger. Takhøyde i fremre del er ca 2,55 m og skråtak mot bakvegg. En del vedlikeholdsbehov. Bygget er ikke tilstandsvurdert iht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. Anneks/uthus med byggeår ca 1980. Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon. Bygget bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Annekset står på eget gnr/bnr 65/60, og er bygd i reisverk, gulv i tre og taksperrer med stålplater som tekking. Bygget er satt på søyler i betong, og trolig isolert i yttervegger, gulv og tak. Det er ingen lufting i kledning, og en del råte på værvegg. Bygget er ikke tilstandsvurdert iht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Forstøtningsmurer: Rekkverk mangler på murer generelt, noen sprekker på murer på siden av boligen. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Stein mangler rett nedenfor pipe. Noe reparasjoner er gjort ellers. Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Beslag i overgang tak/renne er noe mangelfull. Veggkonstruksjon: Ingen musestopper bak kledning. Noe behov for vedlikehold/maling. Takkonstruksjon/loft: Ingen luftespalter i raftekasse mot loft og ventiler i gavler mangler. Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det mangler toppbord. Beslag er ikke montert etter anbefalinger. Det er trolig lekkasje over vindu på soverom i hovedetasje pga manglende tetting over vindu. Vinduer - 2: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer bærer preg av høy alder generelt. Utvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Rekkverk mangler generelt på trapper og murer. Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur, og dermed muligheter for større vannansamlinger. TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Lav høyde på rekkverk iht dagens krav. Ukjent alder på glassfiber og tetthet. Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Trolig høy alder på utvendige vannrør. Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Eldre bolig med nyere tilbygg ovenfor med inngang og toalettrom. Boligen har hovedetasje, loft og kjeller som er noe innredet med eldre bad og rom som trolig er brukt til trimrom, ellers uinnredet. Kjøkken: Innredning fra ca 2008 i hvit melamin med benkeplater i laminat. Det er integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og micro. Det er opplegg for frittstående kjøleskap. Avtrekk over komfyr er ført i rør ut i vegg. Bad/vaskerom i hovedetasje: Rommet er fra ca 2008. Ukjent firma og utførelse mht tettesjikt og membraner. Det er flis på vegger, panel i himling og flis på gulv med varmekabler. Sluk i plast med ukjent alder. Det er innredning med dobbel vask, vegghengt wc og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin i nisje begrenset av glassbyggerstein. Vifte i tak og spalte under dør for tilførsel av luft. Det er tatt hull fra stue mot innredning. Ingen fukt er funnet. Bad på loft: Rommet er fra ca 2008. Ukjent firma og ukjent utførelse mht tettesjikt og membraner. Det er flis på vegger, panel i himling og flis på gulv med varmekabler. Det er antatt sluk fra ca 2008 under badekar. Det er badekar, wc og innredning i rommet. Vifte i tak og luftespalte under dør. Det er tatt fuktmåling på bakside innvendig i kott. Rett bak badekar er deler av kledning tatt vekk, og plate på våtrom er synlig. Bad i kjeller: Eldre bad fra 1970-tallet med belegg på gulv og plater på veggene. Wc, dusj og innredning. Yttervegger i mur, så hulltaking er ikke foretatt. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Innvendige overflater: I hovedsak overflater fra ca 2008 i hovedetasje og noen på loft. Laminat på gulv, malte plater og tapet på vegger og i hovedsak malt panel i himling i hovedetasje og noe eldre malt himling på loft. Kjeller har eldre overflater og er uinnredet, utenom bad og et rom som er kledd med gips. Rom under terreng: Det er tatt hull i innredet rom mot terreng. Ingen fukt er funnet. Krypkjeller: Krypkjeller under bad-tilbygg. Gulv og himling i betong. Tilkomst fra utside og fra kjeller. Vinduer og dører: Vinduer med isolerglass fra ca 2008 i hele boligen, utenom i kjeller som har eldre vinduer. Ytterdør fra ca 2007 og dobbel terrassedør fra ca 2008 på stue. Innvendige dører i hovedetasje og loft er nyere malte fyllingsdører. Eldre dører i kjeller. Taktekking: Skifer trolig fra byggeåret, besiktiget fra bakkenivå. Taktekking på tilbygg er firkantplater i aluminium, antatt fra byggeåret til tilbygg. El. anlegg: El. anlegg er noe eldre og noe fra 2008-2010. Automatsikringer i skap fra ca 2008. Det er nylig tatt el. kontroll av Vik Elektro på anlegget. Avvik er utbedret. Branntekniske forhold: Nytt apparat og nyere målere er montert. VVS: Vannledninger: Det er trolig lagt en del nye rør i kobber i 2008. Trolig også noe kobberrør fra 1970-tallet. Avløpsrør: Det er avløp i soil fra byggeåret fra bad i hovedetasje. Antatt avløp av plast montert i ca 2008. Ventilasjon: Ventiler i vegger. Varmtvannstank på 200 liter fra 2005. Drenering: Ukjent type drenering rundt murer. Det er trolig steinsatt, da det var vanlig på den tiden. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet foran ildstedet. Innvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Rekkverk mangler på trapp til kjeller. Trapp til kjeller er smal og ikke etter dagens standard. Bad på loft - sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Eventuell membran er ca 17 år. Manglende fuger mot terskel på kottdør. Bad i kjeller - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vannledninger - 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Høy alder på eldste kobberrørene. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Høy alder på avløp fra wc. Bad/vaskerom i hovedetasje - overflater gulv: Det er kun stedvis helling til sluk på gulvet, og under anbefalinger på 25 mm i høydeforskjell på sluk og tett terskel. Noe mangelfulle fuger i overgang gulv/vegg. Bad/vaskerom i hovedetasje - sanitærutstyr og innredning: Innredning har skader i rygg på en del skuffer og noe lav høyde. Ingen hull i kasse rundt wc for kondens og lekkasjevann. Bad/vaskerom i hovedetasje - ventilasjon: Rør fra vifte er avsluttet på kaldloft. Bad på loft - overflater vegger og himling: Det er ufullstendige/ikke fagmessige fuger i hjørner. Bad på loft - overflater gulv: Ufullstendige/ikke fagmessige fuger bak innredning i overgang gulv/vegg, og manglende fuger ved kottdør-terskel. Kun stedvis helling mot sluk på gulvet, og høyde på tett terskel i forhold til høyde på sluk er under anbefalinger på 25 mm. Bad på loft- ventilasjon: Avtrekkskanal på vifte er avsluttet på kaldloft. TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell. Avvik på ca 11 mm fra skjøt tilbygg og mot kjøkken, avvik på 15 mm fra midten av stue og mot wc/dusj vegg, og fra midten av stue og mot gangvegg på 11 mm. På loft er det 12 mm fra gang og mot arkrom og 11 mm fra midten av arkrom og mot yttervegg. Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Noe saltutslag på mur. Bad/vaskerom i hovedetasje - overflater vegger og himling: Ikke tilfredsstillende fuger og avlutninger i hjørner. Bad/vaskerom i hovedetasje - sluk, membran og tettesjikt: Ukjent type av eventuell membran på gulv. Noe upraktisk plassering av avrenning fra dusj. Bad på loft - sanitærutstyr og innredning: Noe slitt innredning i nedre deler ved terskel. TG IU - konstruksjoner som ikke er undersøkt: Bad i kjeller - tilliggende konstruksjoner våtrom: Yttervegger i mur, så hulltaking er ikke foretatt. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. 

Elektrisk. Varmekabler i bad/vaskerom i hovedetasje og bad på loft. 2 stk varmepumper ble montert i ca 2012. Vedovn i stue. Dobbel teglsteinspipe fra grunn. Feieluke på mørkeloft og i kjeller. Siste tilsyn på fyringsanlegg ble utført 06.04.2005. Siste feiing ble utført 24.06.2014. Det er ikke registrert avvik/anmerkninger på bruksenheten.

Bolig: Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest fra boligens opprinnelse. Vi har mottatt matrikkelrapport for eiendommen, og her står bygningen oppført med status "tatt i bruk". Boligen er oppført i ca 1954, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det foreligger heller ingen byggetillatelse. Vi har mottatt fasade- og plantegninger som er datert 22.11.1952 med påskrift "Godkjent 24/1-53. Disse samsvarer ikke med dagens løsning, hverken fasademessig eller planløsningsmessig. Det kan se ut som at boligen ikke har blitt oppført slik som tegningene fra 1952 viser, men vi kan ikke si dette med sikkerhet. Vi har mottatt fasadetegninger i forbindelse med tilbygg av altan. Disse stemmer bedre med hvordan boligen ser ut i dag, men plassering/størrelse på noen av vinduene stemmer likevel ikke. Disse tegningene viser ikke innvendig planløsning, og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av dagens bruk opp mot eventuelle godkjente tegninger. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Garasje: Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på garasjen. Vi har mottatt matrikkelrapport for eiendommen, og her står bygningen oppført med status "tatt i bruk". Vi har mottatt en udatert tegning av garasjen. Denne ser ut for å stemme med dagens løsning. Iflg takstmann er garasjen oppført i 1973. Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf plbl § 21-10(5). Kjøper overtar forholdet. Anneks/uthus: Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på anneks/uthus. Vi har mottatt matrikkelrapport for eiendommen, og her står bygningen oppført med status "tatt i bruk". Vi har mottatt udaterte tegninger av anneks/uthus + tilbygg anneks/uthus. Disse ser ut for å stemme med dagens løsning. Iflg takstmann er anneks/uthus oppført i 1980. Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf plbl § 21-10(5). Kjøper overtar forholdet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1535/65/19: Ingen tinglyste heftelser. Eiendommens rettigheter: 14.07.2025 - Dokumentnr 816215 - Bestemmelse om veg. Rettighet hefter i: Knr 1535, gnr 65, bnr 2. 1535/65/60: Ingen tinglyste heftelser. Eiendommens rettigheter: 14.07.2025 - Dokumentnr 816215 - Bestemmelse om veg. Rettighet hefter i: Knr 1535, gnr 65, bnr 2.

Boligen har ikke egen separat utleiedel. Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig, såfremt arealet for utleie er godkjent for beboelse/varig opphold. Vær da oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg. For utleie er det videre et krav til radonnivåer innenfor gitte verdier.

Eiendommen ligger rett før sentrum av Tomrefjord, på oversiden av hovedvegen, med utsikt mot Tomrefjorden i retning Fiksdal. Det er gangavstand til butikk og post, og ca 2 km til skole, barnehage og idrettsbygg.

Eiendommen består av to gnr/bnr. Gnr 65, bnr 19 har et areal på ca 1 732 m². Bolig og garasje ligger på dette bnr. Gnr 65, bnr 60 har et areal på ca 285 m². Anneks/uthus ligger på dette bnr. Totalt areal ca 2 017 m². Skrånende tomt som er opparbeidet med plenareal og beplantning.

Det er avkjørsel fra offentlig veg, og privat veg siste stykket. Eiendommen har tinglyst vegrett over 65/2, se vedlegg. Privat vann fra Tomrefjord vassverk. Offentlig avløp.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommuneplanen som gjelder, og den viser at området er godkjent utnyttet til boligbebyggelse. Utsnitt av kommuneplanens arealdel med bestemmelser følger vedlagt. Det er kommuneplaner under arbeid: ID: K202501 Navn: Kommuneplanens arealdel Status: Planlegging igangsatt

Kommunale avgifter: 21431

Info om kommunale avgifter: 65/19 - kr 21 043,- Beløpet er årsprognose for 2025, og dekker avløp, feie-/tilsynsavgift og eiendomsskatt. Vi har ikke fått oppgitt renovasjonsgebyr for 2025. For 2024 ble det fakturert kr 2 593,-. Renovasjonsgebyr kommer i tillegg til de øvrige kommunale avgiftene. En økning for 2025 må påregnes. 65/60 - kr 388,-. Beløpet er årsprognose for 2025, og dekker eiendomsskatt. Det er ikke øvrige kommunale avgifter på dette bnr. I tillegg kommer vannavgift til Tomrefjord vassverk.

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk. Megler har ikke fått opplysninger om dagens strømforbruk for eiendommen. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger. Interessenter må ta høyde for høye strømutgifter når man lager seg budsjett i forbindelse med eventuelt boligkjøp.

Vannavgift: 3500

Info vannavgift: Tomrefjord vassverk - kr 3 500,- (2024-priser)

Formuesverdi primær: 591871

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: 2367482

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 66350