Fiksdalsvegen 246

Velkommen til Fiksdalsvegen 246! Presentert av Tore Magerøy i Møremegling Boligen ligger på Fiksdalstranda mellom Fiksdal og Tomrefjord. Eiendommen har sjønær og landlig beliggenhet, og boligen ligger på en liten høyde over veien, med flott utsikt mot fjorden. Fra eiendommen er det ca 2 km til Fiksdal med dagligvarebutikk, og i andre retning er det cirka 19 km til Helland sentrum med alle fasiliteter. Boligen inneholder: Kjeller: Gang/ trapp, kjellerstue, arbeidsrom/ disp. rom, vaskerom og 2 boder. 1. etasje: Vindfang, gang, stue/ kjøkken, bad, toalettrom, og 2 soverom. Loft: Gang og 4 soverom. Frittstående enkelgarasje. Velkommen på visning! Husk påmelding.

Fiksdalsvegen 246, 6394 FIKSDAL, Kommunenummer 1535, Gårdsnummer: 72, Bruksnummer: 47

Kjeller: Gang/trapp, kjellerstue, arbeidsrom/disp. rom, vaskerom og 2 boder. BRA-i: Ca 79 m². 1. etasje: Vindfang, gang, stue/kjøkken, bad, toalettrom, og 2 soverom. BRA-i: Ca 100 m². Loft: Gang og 4 soverom. BRA-i: Ca 58 m². Kryploft. Tilkomst via luke i himling. Lagt gulv. Det er påvist avvik i forhold til dagslysflate i kjeller. Takstmann kommenterer: kjellerstue har lite lysareal etter dagens krav. Vedlagte tegninger stemmer ikke helt overens med dagens planløsning. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Det mangler plantegninger av kjelleretasje og fullstendige fasadetegninger. Se punkt "brukstillatelse/ferdigattest" for mer informasjon. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 18.08.2025 utført av Frank Ove Ulvestad.

Enebolig over tre plan oppført ca 1954. Tilbygd del i 1. etasje ca 1976. Boligen har grunnmur i betong på eldste del og betongstein på tilbygg. Yttervegger over grunnmur av reisverk, fra byggeårene. Utvendig kledd med liggende bordkledning. Isolerte yttervegger i tilbygg og innblåst isolasjon i vegger i gamledel. Det er skiftet kledning på vegg mot hovedvei i 2008 og på vegg mot garasje i 2005. Taksperrer som takkonstruksjon. Taket er tekket med A profil plater på tilbygg og på ark, fra 2011. A plater fra 2024 på boligen ellers foruten rett over inngang, som har skifertekking fra 2006. Skifertekking har en kul i midtre del. Isolerglass vinduer i varierende alder fra 1978 - 2022. Ytterdør fra 2002. Terrassedør i pvc fra ca 2011. Eldre tredør til inngang i kjeller. Veranda i front og på ene side av boligen. Trebjelker, gulv og rekkverk i tre. Drenering er oppgradert i 2005 i følge forrige eier. Ukjent utførelse og rørvalg. Utestue: Oppført i 2020, og areal på ca 18 m², i følge selger. Utestue er oppført bortenfor terrasse/veranda og bolig. Bygd på søyler i tre. Tregulv. To vegger og åpent mot vei. Taksperrer og lysplater i plast som tekking. Garasje: Oppført ca 2004. BRA-e: Ca 24 m². Oppført i reisverk. Gulv og mur i betong med plassbygde takstoler, suplater som undertak og stålplater som tekking. Port i front. OPPSUMMERING AV AVVIK I TILSTANDSRAPPORT: Forhold med TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Vinduer: Høg alder på eldste vinduer. - Utvendige dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Dør er gammel og utett. - Forstøtningsmurer: Rekkverk mangler. Forhold med TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Ventil i gavl og spalte i kasse mangler. - Utvendige trapper: Rekkverk mangler på trapp ved garasje. - Fuktsikring og drenering: Det er gjort søk med Protimeter MMS 2 og noe fukt er funnet i bakre deler men ikke mye synlig på murer og gulv. - Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Helling mot boligen ovenfor mur. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Det er tatt målinger av vann i 2021. Høg alder på utvendige avløpsrør, alder er ukjent. - Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Høg alder på tank. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

Kjøkken: Ikea kjøkkeninnredning fra 2017. Innredning med underskap og takhøye overskap, glatte fronter. Laminat benkeplater. Avtrekk går ut i vegg. Det er integrert stekeovn og platetopp. Opplegg for frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er kun nevnte integrerte hvitevarer som medfølger i salget, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger ikke. Bad: Baderomsinnredning med skuffer og servantplate. Speilskap med belysning og høyskap. Badekar. Flis på vegger. Flis på gulv med varmekabler. Rommet er oppgradert i 2022. Selger har dokumentasjon på våtromsarbeider. Sluk i gulv i plast trolig fra 1976, nye rør og avløp ellers. Det er tatt hull på toalettrom mot badekar, ingen fukt er funnet. Toalettrom: En liten innredning med servant. Gulvmontert toalett. Rommet ble oppgradert i 2012. Vaskerom i kjeller: Rommet er utstyrt med vegghengt skyllekar og opplegg for vaskemaskin. Det er lettvegger med plate og yttervegger i betong påsmurt vanntetting. Eldre perginol belegg på gulv. Rommet ble noe oppgradert i 2024, ellers fra ca 1976. Yttervegger i mur og hull er ikke tatt, noe fukt er funnet ved søk med Protimeter MMS 2 på gulv og nedre del av murvegger. Gulv: I hovedsak nyere overflater med laminat og noe belegg. Flis. Perginol belegg. Vegger: Noe eldre panel, plater med tapet og noe malte plater. Flis. Betong. Innvendige himlinger: Noe malt eldre himling, noe malte plater og noe tapet. Panel. Rom under terreng: Det er målt under vegg i bod, noen svake fuktutslag. Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Kun mindre saltutslag i mur , fukt i plate i bod. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. El. anlegg: El. anlegg er noe eldre. Noe fra 1976 og noe fra perioden 2017-2020. De nye sikringer er montert av godkjent firma i 2025. VVS: Varmtvannstank på 200 liter fra 2011. Nye rør-i-rør og nye avløp i plast til bad. Kobberrør til kjøkken fra 2017. Noe kobberrør trolig fra 1970-tallet. Branntekniske forhold: Målere og apparat er montert. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning. OPPSUMMERING AV AVVIK I TILSTANDSRAPPORT: Forhold med TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Rom under terreng: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Kun mindre saltutslag i mur, fukt i plate i bod. Forhold med TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Trapp til kjeller er bratt og smal og har liten frihøgde. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Høg alder på eldste kobberrør. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Høg alder på eldste avløpsrør. - Bad, sluk/membran/tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Sluk er plassert under badekar og over halvparten av levetiden på sluken er brukt opp. - Vaskerom kjeller, overflater gulv: Høg alder på gulv men ingen skader. - Vaskerom kjeller, sluk/membran/tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Høg alder på gulv/tettesjikt. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon med kostnadsestimat for utbedringer. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste. 

Varmepumpe. Vedovn på stue. Varmekabler i gulv på bad. Ellers elektrisk oppvarming via panelovner i de rom hvor dette er montert. Antatt teglsteinspipe fra grunn og siste del fra mørkeloft i Lecaelementer. Selger informerer at det var pipebrann i 2018. Opplysninger fra feier: Siste dato for feiing: 18.04.2024 - utført. Siste dato for tilsyn: 07.01.2014 - utført. Det er ikke registrert avvik eller anmerkninger på bruksenheten.

Bolig Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest fra boligens opprinnelse. Vi har mottatt utskrift fra matrikkelen for eiendommen, og her står bygningen oppført med status "tatt i bruk". Boligen er oppført i ca 1954, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det foreligger heller ingen tegninger fra byggeår i kommunes arkiv, og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av dagens bruk opp mot eventuelle godkjente tegninger. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Det foreligger ferdigattest for tilbygg til enebolig, datert 03.05.1976. Vi har mottatt byggetegninger, men disse er ikke stemplet eller datert, men det antas at disse har sammenheng med tilbygget. Det er ikke fullstendige fasadetegninger, viser kun siden hvor tilbygget er oppført. Plantegningene viser 1.- og 2. etasje, men ferdigattesten gjelder for tilbygget del. Vi har ingen kjennskap til om resterende deler av bruken til bygningen er godkjent slik disse tegningene viser. Siden det ikke foreligger tegninger av kjelleretasje eller fullstendige fasadetegninger, har vi ingen mulighet å kontrollere dagens bruk opp mot godkjente tegninger. Forholdene overtas av kjøper. Nevnte tegninger stemmer ikke helt overens med dagens planløsning. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. - I 1. etasje er rominndeling endret, samt er det fjernet endel vegger og åpnet opp. Dagens entré/gang var adskilt i flere rom med "arbeidsrom for husmoren", "redskap", "kammers", nå er dette åpnet opp og vegger/dører fjernet. Det er fjernet vegg mellom kjøkken og stue, samt mellom stuene. Dagens store soverom var opprinnelig to adskilte soverom, her er vegg mellom rommene fjernet. I tilbygget del er det oppført bad og ett toalettrom, disse rommene er oppretet ut av opprinnelig trapp og en del av soverom, soverommet er blitt mindre. Inngangsdør er flyttet, og det er satt inn vindu i toalettrom. Flytting eller riving av en ikke-bærende vegg innenfor én og samme branncelle er ikke søknadspliktig. Vi har derimot ikke dokumentasjon på om veggene som er flyttet/revet var bærende, så noen av tiltakene kan muligens ha vært søknadspliktige. Kjøper overtar risiko og ansvar for ovenfor nevnte tiltak. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (fra f. eks redskap til gang) er søknadspliktig tiltak, men vi har ingen dokumentasjon på at rommene er godkjent og bruksendret. - Tegninger av 2. etasje ser ut for å stemme overens med dagens bruk. Garasje Vi har mottatt byggetegning for garasje, datert 30.03.2004. Vi noterer at denne ikke er stemplet godkjent av kommunen. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for garasje. Vi har mottatt utskrift fra matrikkelen, og her står garasje oppført med status "tatt i bruk" den 29.06.2004. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Utestue og utvidelse av veranda Oppføring av frittstående bygg under 50 kvm BRA (etter 1. juli 2015) som ikke benyttes til beboelse er i utgangspunktet ikke søknadspliktig, men med meldeplikt. Bygningen er ikke merket i matrikkelen, og det antas derfor at bygningen ikke er meldt eller omsøkt. Enkelte forhold som plassering, høyde, utnyttelsesgrad av tomt, reguleringsplan mm. kan utløse søknadsplikt. Veranda er utvidet, uten å være omsøkt og godkjent hos kommunen. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Tgl 11.12.1974 - Dokumentnr: 10015 - Erklæring/avtale. Bestemmelse om kloakkledning. Vegvesenets betingelser vedtatt Tgl 20.06.1980 - Dokumentnr: 5524 - Bestemmelse om bebyggelse Vegvesenets betingelser vedtatt Eiendommens rettigheter: Tgl 13.05.1954 - Dokumentnr: 1509 - Bestemmelse om vannrett. Bestemmelse om vannledning. Rettighet hefter i: Knr:1535 Gnr:72 Bnr:21

Boligen har ikke egen separat utleiedel men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Boligen ligger på Fiksdalstranda mellom Fiksdal og Tomrefjord. Eiendommen er pent beliggende med utsikt mot fjorden. Det er ca 18 km til Vestnes sentrum med dets servicefasiliteter. Skolebuss stopper utenfor døra.

Eiet tomt på ca 834 m². Tomten er nordvendt og opparbeidet med plenarealer og murer i betong som begrensing mot terreng. Asfaltert innkjørsel. Det ser ut for at garasje er oppført noe utenfor eiendommens tomtegrense, se vedlagte kart. Forholdet og ev. risiko overtas av kjøper.

Eiendommen har adkomst via kommunal veg. Egen brønn deles med nabo. Brønnen står på naboens tomt (gnr/bnr 72/21, som det også er tinglyst vannrett på). Det går ledninger over naboens tomt. Det må påregnes kostnader til drift og vedlikehold. Selger opplyser at det er borret etter grunnvann sammen med nabo, og det er mulig å koble seg på som en ekstra løsning ved behov. Konf gjerne selger/megler. Privat avløp, septiktank. Septikk i betong, montert ca 1970-tallet. Tømming i offentlig regi, annet hvert år.

Boligen ligger i uregulert område. Det er kommunens arealplan som gjelder, og eiendommen ligger i område avsatt til boligbebyggelse. Omkringliggende områder er stort sett LNF-områder. Det er ny kommuneplan under arbeid: Id: K202501 Navn: Kommuneplanens arealdel Status: Planlegging igangsatt Plantype: Kommuneplanens arealdel Utsnitt av kommuneplanens arealdel for Vestnes med bestemmelser følger vedlagt. Fullstendig kommuneplan for Vestnes kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: 14073

Info om kommunale avgifter: Beløpet er årsprognose for 2025, og dekker renovasjon, slamtømming, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Info om kommunale avgifter: Skattetakst: kr 1 363 976,-. Vi har fått opplyst to skattetakster fra kommunen, kr 1 363 976,- og kr 1 948 537,-. Opplyst eiendomsskatt er regnet ut i fra den laveste skattetaksten.

Andre utgifter: Det vil påløpe utgifter til bygningsforsikring, innboforsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk. Megler har ikke fått opplysninger om dagens strømforbruk for eiendommen. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger. Interessenter må ta høyde for høye strømutgifter når man lager seg budsjett i forbindelse med eventuelt boligkjøp.

Formuesverdi primær: 487134

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: 1948537

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 58850