Trøavegen 53

Nå kan denne flotte hytten bli din! Hytten er fra 2019 og inneholder åpen stue/kjøkken løsning, soverom, bad og bod. I tillegg er det en hems som har gulv areal på 47m². Garasjen er fra 2021 og står stil med hytten og har innlagt strøm hvor det er muligheter for å installere elbil-lader. På garasjebygget er det og et treningsrom med sauna. Eiendommen har en stor terrasse med delvis overbygg hvor man kan samle gjengen rundt bålpannen og nyte den flotte utsikten. Eiendommen har kort veg til fasiliteter som klatrepark, rafting, flotte turer i fjellet og langrennsløyper på vinterstid. Det er og bare 8 km til Valldal sentrum, Hjertelig velkommen til visning, husk påmelding!

Trøavegen 53, 6210 VALLDAL, Kommunenummer 1578, Gårdsnummer: 10, Bruksnummer: 114

Hytten ligger i Omenås hyttegrend og har en BRA-i på 53m². 1. etasje inneholder hall m/trapp, stue/kjøkken, soverom og bad. Hems har et gulv areal på 47m², men er ikke målbart på grunn av takhøyden. Hytten har og en terrasse som som er vendt mot sør og vest og har overbygg på deler av terrassen. På tomten er det og oppført en garasje i 2021, med treningsrom/badstu på siden. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 11.02.2025 utført av Per Arne Helsem

Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette. Taket var dekket med snø og det var ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Det legges ved bilde, som er tatt i forbindelse med en verditaksering (05.04.2024), som viser at yttertekkingen er pappshingel. Videre er det innhentet opplysninger fra bygg leverandøren, som beskriver dette om taktekkingen: •Ytte tekking shingel Grå Struktur •Undertak tekking Isola Pro Super •Oppforing av tak for luftespalter 48x48 mm •Mønelufter Shingeltak Beslagene på taket og rundt skorsteinens ytre overflater er laget av metall og ser ut til å ha en lakkert finish. Nedløpsrørene til takrennene er også laget av metall og har en svart lakkert overflate. Veggen over grunnmuren er konstruert av tre, med 148 mm brede materialer, og utvendig er veggen kledd med stående luftet kledning. På tilfeldige tilgjengelige steder er det observert lusing/musebånd for å forhindre mus i å komme inn. Det er imidlertid vindsperrekonstruksjonen og dens utførelse som er avgjørende for å hindre mus i å trenge inn. Denne ligger skjult. Det er ikke observert spor etter mus innvendig. Takkonstruksjon av fabrikkframstilte A-takstoler av tre, ifølge mottatte byggetegninger. Den isolerte- og luftede delen av takkonstruksjonen er lukket, og den konstruksjons løsningen er ikke mulig å undersøke verken fra utsiden eller innsiden og der er heller ikke atkomst til kneloftsrommene. Vinduene er laget av tre med stedlig malt overflate og har tolags isolerglassruter fra byggeåret. Åpningsvinduene er utstyrt med barnesikring. Vinduene åpnes ved hjelp av en vrider i bunnrammen. Utvendig har vinduene over- og undervannbordbeslag, og sidelistverk. Ytterdører Hoveddøren og døren til det utvendige tekniske rommet er isolerte ytterdører med glassfelt og fabrikkpåført hvit overflatebehandling. Dørene er utstyrt med en sylinderlåskasse som har nøkkel på utsiden og knapp på innsiden. Terrassedøren i vestveggen har en glassåpning med trelags isolerglass. Døren svinger utover og kan låses i åpen posisjon. Den er laget av tre og har en malt overflate. Deler av terrassegulvet som ikke er dekket av utvendig tak og himlinger, var dekket med snø. Dette begrenset undersøkelsen, men jeg har også benyttet bilder fra en tidligere verditakstbefaring. Terrassen er fundamentert på stripe- og punktfundamenter av betong, som bjelkelaget for spaltegulvet er festet til. Mot øst og deler av terrassekanten mot sør er terrassen utstyrt med vegg/rekkverk. På de andre sidene er høyden til terrenget mindre enn 50 cm, så det er ingen krav til rekkverk. Det foreligger således en risiko for at det kan forekomme avvik som ligger skjult av snøen. Utvendige trapper Det er bygget en skrå rampe for rullestol tilkomst til inngangspartiet og den utvendige markterrassen. Konstruksjonen var dekket av snø som hindret denne undersøkelsen, men i min vurdering har jeg støttet meg fra bilde fra en tidligere verditakstbefaring. Det foreligger derfor en risiko for at det kan forekomme avvik som ligger skjult av snøen OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler tilfredsstillende stigesikring ved takfoten, og stigtrinn i takflaten for adkomst til pipen. - Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Beslag under dørterskelen til ytterdøren til teknisk rom har løsnet. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Taktekking: Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Med grunnlag i dokumentasjon fra bygg leverandør, så har konstruksjonen de materialer som skal til for å bygge et godt yttertak. Bildedokumentasjon fra befaring 05.04.2024, er det heller ikke noen tegn til avvik i den avbildede takflaten. Vurderingen da gjort på grunnlag av konstruksjonen sin alder, siden yttertaktekkingen ikke lot seg observere på grunn av at den var dekket av snø. - Takkonstruksjon/loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

Kjøkken: Kjøkkenet har en åpen løsning mot spiseplassen og stuen. Det er L-formet med glatte, hvite dør- og skuffefronter. Kjøkkenet er utstyrt med innebygd oppvaskmaskin og kjøleskap med integrerte fronter. I tillegg har kjøkkenet innebygd mikrobølgeovn, komfyr og keramisk kokeplate med komfyrvakt. Over komfyren er det en mekanisk ventilatorhette med forsert avtrekk. Innredningen avsluttes fritt mot taket uten innkledning. Ventilasjon over komfyren består av en kjøkkenventilator som er koblet til en veggventil i ytterveggen. Det er kun evt integrerte hvitevarer som følger med eiendommen. Bad: Våtrommet er kombinert bad og vaskerom,og er utrustete med •vegg montert wc med innebygget sisternen •dusjkabinett med skyvedør •heldekkende servantplate med en servant •servantskap med skuffer •speilseksjon med lys •termostat styrte varmekabler •opplegg for vann og avløps for vaskemaskin Rommet har overflater fra byggeåret. Veggene er dekket med baderomspanel, mens taket har malte skyggefuge paneler av fiberplater (MDF). Det er målt ca. 35 mm høydeforskjell på gulvet fra dørterskelen til toppen av slukristen. Gulvoverflaten er dekket med keramiske fliser. I overgangen mellom gulv og vegg er det montert keramiske sokkelfliser, som er avsluttet med overlapp til baderomspanelene på veggen. I dusjnisjen er sluket dekket av et dusjkabinett, men det er målt med laser frem til kanten av kabinettet. Av denne målingen kan det konkluderes at det lokale fallet rundt sluket er ca. 1:50. Gulvet er dekket med keramiske fliser. Rommet har et sluk plassert under dusjkabinettet. Membrantypen er ukjent, da den er skjult og tiltaket ikke krevde uavhengig kontroll av våtrom. Våtrommet ventileres ved hjelp av en elektrisk vifte montert i ytterveggen, som fører luften ut av rommet. Fuktsøk rundt dusjkabinettet viste ingen unormale måleverdier. Hulltaking ble utført uten å avdekke noen avvik, og dette ble gjort fra deleveggside i teknisk rom, mot dusj nisjene på badet. Fuktmåling i trekonstruksjonen viste verdier under 8 vektprosent. Generelt: •Under 12 vektprosent vann i treverk indikerer at treverket er tørt. •Mellom 12-16 vektprosent anses som en akseptabel fukttilstand med tanke på utvikling av fuktskader. •Over 17 vektprosent øker risikoen for råte og muggsoppvekst dramatisk. •Over 20 vektprosent betyr at muggsopp allerede har dannet seg. •Fibermetningsgrad for treverk er 27 vektprosent. ANDRE INNVENDIGE FORHOLD: Fritidsboligen er utført med radonsperre. Ved ferdigattesten bekrefter ansvarlige søker og bygg leverandør at alle kontrollerklæringer foreligger og at bygget er oppført iht. gitte tillatelser og gjeldende forskrifter. Pipe og ildsted Fritidsboligen har prefabrikkert skorstein av stålelementer, og til den er det koblet vedfyrte ildsteder. Mellom første etasje og loft/hems er det en bratt, rett trapp med åpne trinn. Trappen er laget av tre og har en malt overflate. Trappen til hems-/loftarealet fører til et område uten måleverdig areal, og rommene er ikke planlagt eller godkjent som oppholdsrom. Derfor er det ingen tekniske krav til trappeløpet. De innvendige dørene er lettdører, med plane og malte overflater. INNVENDIGE OVERFLATER GENERELT: Gulvene i oppholdsrommene er dekket med tynnparkett lagt på et stabilt undergulv. Veggene innendørs er kledd med fiberpaneler, hvor noen er malt og andre har en trestrukturert overflate. Himlingene er kledd med malte fiberpaneler med v-fuger, og det er innfelte lysspotter med varierende antall i hvert rom. Gulv konstruksjonen i 1. etasje Gulvene i denne etasjen består av en isolert betongkonstruksjon lagt på avrettet grunn. Gulvene i de ulike rommene er dekket med klikkparkett, og keramiske fliser. TEKNISKE INSTALLASJONER: Vannledninger Tappevannsrørene er av plast (rør-i-rør system), og fordelingsskapet er plassert på badet, og innbygd i deleveggen mot soverommet. Stoppekranen for fritidsboligens trykkvannsinstallasjon er plassert i teknisk rom med utvendig adkomst. Avløpsrørene er fra byggeåret og laget av PVC (plast). Deler av det innvendige avløpsanlegget er innebygd og har derfor ikke blitt kontrollert. Leiligheten har ingen egne stakeluker. For å åpne tette avløp må man enten demontere toalettet for å få tilgang til avløpsrørene, eller benytte gulvslukene. Ventilasjonen skal sikre god luftkvalitet og være tilpasset rommets bruk. I fritidsboligen skjer ventilasjonen gjennom veggventiler og åpne vinduer, samt avtrekk fra ildstedet og mekaniske vifter som brukes av og til. På sørøstfasaden er det montert et utvendig vanningsanlegg med en slange for kaldt vann. Installasjonen er ikke funksjonstestet på grunn av vinterforhold. Varmtvannstanken er plassert i det tekniske rommet og er tilkoblet det elektriske anlegget via en dedikert 15-ampers kurs. Installasjonen inkluderer nødvendige sikkerhetsventiler med avløp til gulvsluket i rommet. Den elektriske installasjonen er hovedsakelig montert skjult. Det finnes både eldre og nyere installasjoner. Boligen får tilført elektrisk energi via jordkabel. Sikringsskapet er plassert i boden ved inngangen. Ifølge kursfortegnelsen har anlegget 10 kurser som er sikret med krussikringer. Det er et trefaset strøminntak som er sikret med 25 A sikringer Loftet/hemsen i fritidsboligen er ikke godkjent som oppholdsrom. Hvis du vil bruke dette området som soveplasser, må det være godkjente rømningsveier. En kan rømme fra lofentet gjennom åpningsvinduer i begge endeveggene. Den interne trappen er for smal og bratt til å bli godkjent som rømningsveien. Krav til rømning er likevel ivaretatt. Ref. TEK 17 § 11-13. Utgang fra branncelle (3) «Brannceller som består av flere etasjer, eller har mellometasje, skal ha minst én utgang fra hver etasje. I byggverk i risikoklasse 1, 2, 3 og 4 kan utgangen fra disse planene, utenom inngangsplanet, være vindu som er tilrettelagt for sikker rømning». Tomteforhold Det antas at bygget er fundamentert på sprengstein/pukk, da det er fjell i området. Fundamenteringen og grunnforholdene er ikke synlige for kontroll. Vurderingen er basert på funn inne i bygningen og observasjoner ved grunnmuren. Det er ikke observert annen utvendig fuktsikring av grunnmuren enn det som følger med grunnmurssystemet fra Vardal Plast AS. Nedløpsrørene fra takrennene ser ut til å være koblet til nedgravde rør som fører vannet til terrenget, men det meste av dette ligger skjult. Grunnmuren og fundamentene er bygget etter prinsippet gulv på grunn med ringmur, og inkluderer telesikring, fukt-, radon- og varmeisolering. Grunnmurselementene er av typen Vartdal Ringmur eller lignende. Tomten er sydvendt, og har samme terrengfall retning. Gjennomsnittlig opprinnelig terreng fall er omkring 1: 3. Grunnen består av fjell som er dekket med ett forholds vist tynt jordlag. Sprengstein fra byggegropen er benyttet til å planere ut flater på tomten kring hytten mot syd og vest. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Bad > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Elektrisk anlegg: kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Det anbefales en utvidet el-kontroll av anlegget, da det mangler samsvarserklæring for den elektriske installasjonen. Det oppgitte kostnadsestimatet dekker kun utgifter til el-takst og inkluderer ikke eventuelle utbedringskostnader som kan oppstå basert på el-takstrapporten. TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Vinduet på badet er plassert i våtsonen nær dusjplassen, uten at det er brukt egnede materialer og utførelse. Overgangen mellom baderomspanelet og sokkelflisen på baderomsgulvet avviker fra produktets monteringsanvisning. (se bilder) - Sluk, membran og tettesjikt: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon med kostnadsestimat for utbedringer. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. Alt av inventar kan overtas etter nærmere avtale med selger.

Oppvarming: Elektrisk ved Ventilasjon: Periodisk avtrekk

Det foreligger ferdigattest for bygget datert 29.10.2019. Attesten er vedlagt salgsoppgavens bilag.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1578/10/114: 18.04.2007 - Dokumentnr: 331811 - Fredningsvedtak Forskrift om endring av forskrift om vern av Reinheimen nasjonapark. Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:1578 Gnr:10 Bnr:107 Gjelder denne registerenheten med flere 06.02.2025 - Dokumentnr: 143826 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Møre Eiendomsmegling AS Org.nr: 963 800 916 Elektronisk innsendt 23.08.2018 - Dokumentnr: 1173293 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1578 Gnr:10 Bnr:107 Elektronisk innsendt 28.08.2018 - Dokumentnr: 1192216 - Arealoverføring Areal overført fra: Knr:1578 Gnr:10 Bnr:59 Vederlag: NOK 0 Omsetningstype: Annet 28.08.2018 - Dokumentnr: 1192233 - Arealoverføring Areal overført fra: Knr:1578 Gnr:10 Bnr:93 Vederlag: NOK 0 Omsetningstype: Uoppgitt 01.01.2020 - Dokumentnr: 344509 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1524 Gnr:10 Bnr:114 11.12.2020 - Dokumentnr: 3475226 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:10 Bnr:107 Bestemmelse om vedlikehold

Boligen har ikke egen separat utleiedel men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen er fritt beliggende i den nordøstlige delen av Omenås Hyttegrend i Valldal. Mot sør er det flott utsikt til elven og fjellandskapet rundt dalføret. Fra eiendommen er det kort avstand til tur- og fritidsaktiviteter, både sommer og vinter. Det er omtrent 8 km til Valldal sentrum. Avkjøringen fra Valldalsvegen (F 63) til Omenås Hyttegrend ligger ved Omenås i nordlig retning.

På tomten er det oppført en fritidsbolig i én etasje, med en romslig terrasse mot sør og vest. Mot den østlige grensen er det oppført et garasjebygg med bod. Tomten er sørvendt og har samme terrengfallretning. Gjennomsnittlig opprinnelig terrengfall er omtrent 1:3. Grunnen består av fjell dekket med et forholdsvis tynt jordlag. Sprengstein fra byggegropen er benyttet til å planere ut flater på tomten rundt hytten mot sør og vest. Adkomstarealer foran garasjen og markterrassen ble asfaltert i 2024. Skråningen mot naboen i sør har grasvegetasjon. Eier opplyser at alle hytteeiere i det regulerte området skal være med i foreningen Omenås Hyttegrend, som i dag har 23 medlemmer. Foreningen organiserer fellestjenester, slik som sommer- og vintervedlikehold av veinettet.

Se kart. Det vil bli skiltet av Møremegling ved felles visning.

Eiendommen har adkomst via privat veg og er tilknyttet kommunalt vannverk og har privat avløpsløsning.

Boligen ligger i område regulert til Område for fritidsbolig og friluftsområde på loft. Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende kart og bestemmelser er vedlagt fullstendig i salgsoppgavens bilag.

Kommunale avgifter: 7225

Kommunale avgifter år: 2025

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter inneholder: - Vann - Feiing/tilsyn - Renovasjon

Andre utgifter: Snøbrøyting og strøing (varierer fra år til år, gjøre opp etter medgått tid - 2023 tall): kr. 3221 ,- Kloakk slamtømming (2023 tall): kr. 2375 ,-

Årlig velavgift: 1000

Velforening: Årskontigent til Ommenås hytteforening

Formuesverdi sekundær: 956250

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 83225