Øvre Klasgarden 4

Nå kan denne eneboligen på Øvre Klasgarden 4 bli din! Flott enebolig bygget i 1982 som er godt vedlikeholdt og oppdatert med årene, blant annet ble tak og takrenner skiftet i 2017 av veletablert taktekkings firma. Bad, kjøkken og generelle overflater har også blitt fornyet i selgers eierskap. Boligen har opparbeidet hage samt flere terrasser og en veranda for å kunne bruke uteområdet til boligen. Boligen er helt super for en familie med sine 4 soverom, 2 bad, kjellerstue, vaskerom og beliggenhet rett ved barneskolen. Det er godt med bod plass og oppbevaring i boligen, samt parkering på boligens tomt. Hjertelig velkommen til visning!

Øvre Klasgarden 4, 6016 ÅLESUND, Kommunenummer 1508, Gårdsnummer: 47, Bruksnummer: 232

1. etasje: 91 m². Bad, Kjøkken, Stue, Soverom, Soverom 2 Underetasje: 85 m². Vaskerom, Bad, Entré, Hall m/trapp, Soverom, Soverom 2, Kjellerstue, Bod, Bod 2, Bod 3 Utvendig bod på 7 m² Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 22.05.2024utført av Stig Vatne v/Møretakst AS

OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK: Etasjeskille/gulv mot grunn: Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Knirk. Små sprekker mellom gulvlist og gulv registrert. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. NS 3600:2018 krever at det settes kostnadsestimat for alle TG3. Kostnadsestimatet er usikkert siden en oppretting bør/anbefales utført ved oppussing/renovering. Estimatet gjelder opprettingen å ikke inkludert nye overflater/bygningsdeler. Bad 1.etasje, gulv: Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Ingen av slukene ligger på laveste punkt på gulv. Det er registrert lavest punkt på gulv under toalett og dermed motfall herfra med 6 mm til sluk i dusjsonene og 8 mm til sluk under boblebad. Det påpekes at det er god terskelhøyde ved dør, så vann kan ikke renne ut, men det er krav til fall til sluk. Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. Bad, underetasje, gulv: Vurdering av avvik: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. Målt 17 mm høydeforskjell mellom topp slukrist og topp tetting/flis ved dør ( anbefalt min 25 mm ). Ikke fall til sluk etter dagens krav/anbefaling ( ikke 1:50 i 80 cm ut fra sluk og ikke 1:100 på resten av rommet. NB! I dag kan ikke vann renne fritt til sluk grunnet tett kant på dusjvegger mot gulv. Konsekvens/tiltak: Tett kant må fjernes så vann kan renne fritt til sluk fra hele badet. Vær oppmerksom på at fallforholdet ikke er iht krav og anbefalinger. Dette må hensynstas ved bruk av rommet. Mulighet for små vannansamlinger på gulv og dermed kortere levetid for materialer og tettesjikt. Vaskerom i underetasje, generellt: Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet er eldre og over 40 år. Tettesjikt og overflater har oversteget normal levetid og holder ikke dagens krav til fuktsikring av våtrom. Også utett vegg i våtsone til vask. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Forstøtningsmurer: Vurdering av avvik: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Konsekvens/tiltak: Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK: Nedløp og beslag: Vurdering av avvik: Beslag ved vinduer er over 40 år. Konsekvens/tiltak: Fungerer i dag med avviket, men beslag ved vinduer må byttes når vinduene skiftes. Veggkonstruksjon, utvendig: Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledningen og vegger er no over 40 år. På kledning og vegger av denne alder må man påregne er vedlikehold og stedvise oppgraderinger/utbedringer. Dette er avhengig av hvor værutsatt veggen er. Ikke musebånd. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Man må påregne noe vedlikehold og stedvise oppgraderinger/utbedringer. Takkonstruksjon/Loft: Vurdering av avvik: Isolasjon tetter flere steder mellomrommet mellom isolasjon og undertak. Her skal det være åpning for lufting. Konsekvens/tiltak: Øke avstand der isolasjon ligger for nært undertak. Vinduer: Vurdering av avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Punktert vindu på ene soverom i 1.etg 8 vindu mot nord ). Vinduer er over 40 år. På vinduer av denne alder normalt med vedlikehold og stedvise oppgraderinger. Vinduer av denne alder kan ha begrenset levetid avhengig av hvor værutsatte de er. Pakninger er også svekket etter over 40 år. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Dører, utvendig: Vurdering av avvik: Dører er over 40 år og på dører som er over 40 år er det normalt med vedlikehold og stedvise oppgraderinger. Dører av denne alder kan ha begrenset levetid avhengig av hvor værutsatte de er. Registrert noe oppsprekking i treverk. Pakninger er også svekket på dører som er over 40 år. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold. Balkonger, terrasser og rom underbalkonger: Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rust på armering på lecaplank - synlig armering uten overdekning. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Må påregne vedlikehold vedrørende rust/overdekning på armering. Innvendig overflater: Vurdering av avvik: Registrert sprekk i noen flis i entrè/hall. Ved legging av nye gulv er disse ikke lagt inn under dørterskel, men inntil og noe dårlig finish ved flere dører. Konsekvens/tiltak: Noe vedlikehold må påregnes. Radon: Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Pipe og ildsted: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke. Konsekvens/tiltak: Beskytte treverk ved sotluke. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden pipe og ildsted fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre piper og ildsteder. Rom Under Terreng: Vurdering av avvik: Det ble registrert noe dampsperre/plast og forhudningspapp mot grunnmur. På soverom var det ikke dampsperre bak veggplater. Noe kalkutslag på grunnmur - dette betyr at det er noe fuktgjennomslag. Ikke registrert unormalt fuktnivå eller råte i treverk i innforingsvegger ved hulltaking på 2 steder - fuktnivået var 15% vektprosent i treverk. Se også punkt om grunnmur. Konsekvens/tiltak: For at grunnmur skal "puste/fukt tørke opp" best mulig skal det ikke være plast eller forhudningspapp mot grunnmur. Det skal være plast bak veggplater det veggen hovedsakelig er over terreng. Innvendige trapper: Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Konsekvens/tiltak: Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. Bad i 1.etasje, overflater vegger og himling: Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Vindu i våtsonen til boblebad. Konsekvens/tiltak: Det må tas hensyn til vindu i våtsonen ved bruk av badekar. Vindu må fuktbeskyttes. Konsekvens er fukt i karm/vegg ved vindu. Bad i 1.etasje, sluk, membran og tettesjikt: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Ingen dokumentasjon. Sluk ikke sentrert under slukrist. Dårlig finish/avslutning av membran ved klemring. Konsekvens/tiltak: Installering av tett dusjkabinett anbefales. Bad i 1.etasje, sanitærutstyr og innredning Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak: Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Ingen dokumentasjon. Sluk ikke sentrert under slukrist. Dårlig finish/avslutning av membran ved klemring. Konsekvens/tiltak: Installering av tett dusjkabinett anbefales. Se punkt om gulv. Membran må byttes ved oppgradering av fallforhold. Bad i underetasje, sluk, membran og tettesjikt Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig. Konsekvens/tiltak: Installering av tett dusjkabinett anbefales. Det bør vurderes om lokal utbedring er mulig. Nærmer seg fornying. Vannledninger: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Avløpsrør: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Noe merker rundt skjøter i u.etg. Mulig det av og til er litt utettetheter og pakninger i skjøter er også svekket grunnet alder. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ventilasjon: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på enheten ( viften ). Tidligere var kjøkkenventilator koblet mot denne enheten, men kjøkkenventilator er i dag koblet ut på vegg. Rør ligger på kryploft og bør fjernes og blendes ved motorenhet. Noen ødelagte ventiler. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Utbedring ved ventiler som er ødelagte. Elektrisk anlegg: Hovedsakelig eldre anlegg og ingen samsvarserklæring fra oppgraderinger etter 1999 utenom på elbil-lader/hovedsikring. På eldre anlegg som her anbefales det kontroll. Kostnadsestimatet gjelder kontrollen og ikke evt. oppgraderinger. Drenering: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Ingen klemlist på vorteplast - her skal det være tett overgang mellom mur og fuktsikring. Se også punktet "rom under terreng" Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Grunnmur og fundamenter: Vurdering av avvik:Noe fuktmerker/kalkutslag på innsiden og noe sulfatskade i nedre del i boden og på begge steder det ble tatt hulltaking mot grunnmur. Kjent problem for lettklinker da disse en periode hadde et høyt innhold av svovel som reagerer hvis denne blir påvirket av fukt over tid. Dette medfølger oppsmuldring som her ble registrert i nedkant av grunnmur på kontrollerte steder. Årsaken til oppsmuldringen er for høyt svovelinnhold i blokkene. Dette kan forekomme i blokker produsert i perioden ca 1970–1985. Typisk for sulfatskader er at oppsmuldringen starter på overflater med tilgang på luft og fuktighet. Luft er viktig for at sulfid skal oksidere til skadelig sulfat, mens de nedbrytende reaksjonene skjer når det i tillegg er fuktighet til stede. Eksakt omfang er ikke avdekket da vegger i stor grad er skjult av innvendig innforingsvegger, puss og av utvendig terreng. Liten del mot nord som ikke er pussa/malt. Konsekvens/tiltak: Eksakt omfang er ikke kjent. På synlig og kontrollerte steder var det av mindre karrakter i nedkant av grunnmur. Det må med tiden regnes utbedringer/ reparasjoner. Reparasjonsmetode og kostnader med dette avhenger av omfanget og oppgitt kostnadsestimat er ikke uttømmende eller endelig. Partiell/stedvis utbedringer er ofte brukt og må dermed påregnes. Terrengforhold: Vurdering av avvik: Ut fra krav/anbefaling i standarden hvor det skal være fall på 1:50 ut fra boligen i 3 meters avstand er ikke dette oppfylt mot vest. Det er heller ikke fall inn mot huset, men ganske flatt terreng her. Konsekvens/tiltak: Fungerer med dette avviket i dag. Om dreneringen og fuktsikringen skal byttes bør det også foretas en liten terrengjustering. Utvendige vann- og avløpsledninger: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TG IU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT: Vaskerom i underetasje, tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Bak vask er det bad og det er også en yttervegg av leca og en halvvegg av leca på ene siden Det er murkant i nedre del av vegg på andre steder, så hulltaking er ikke hensiktsmessig. Det må uansett påregnes utbedringer i vegg ved fornying av rommet grunnet lekniske installasjoner som rør og elektro er plassert der. Ikke tett sjikt i våtsonen til utslagsvask. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

KJØKKEN: Kjøkkeninnredning fra Norema fra 2013. Hvite fronter med profilkant. Laminat benkeplate med planlimt/underlimt vask. 2 skapdører med glassfelt. Fliser på vegg over benk. Integrert platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. VÅTROM: Bad i 1.etasje: Bad 1.etg sist fornyet og utvidet i 2005. Flis på gulv med varmekabler. Flis på vegger og malte plater i tak med spotter. Boblebad. Dusjløsning. Veggfestet toalett. Baderomsinnredning. Mekanisk avtrekk. Bad i underetasje: Bad i u.etg er byggemeldt som wc-rom, Her er det sluk og varmekabler fra byggeår, men rommet er oppussa og flislagt på nytt på slutten av 1990-tallet. Flis på gulv med varmekabler, flis på vegger og malte takplater. Dusjløsning. Toalett. Servantinnredning. Mekanisk avtrekk. Vaskerom i underetasje: Vaskerom fra byggeår i u.etg. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Malt murgulv. Det er både malt Leca/lettklinker og malte plater på vegger. Malte himlingsplater i tak. Utslagsvask. Vanninntak i rommet. Varmtvannstank er plassert her. Gulv: På gulv er det parkett i 1.etg. I u.etg er det flis i entre og hall ( noe sprekker ), parkett på kjellerstue og laminat på soverommene. Varmekabler i entrè/hall. Vegger: Vegger av overflater av malt tapet/strie. Brystningspanel i kjellerstue. Innvendige himlinger: I tak er det takplater. Spotter på stue montert i 2005. Vinduer og dører: Beslag ved vinduer er malt - disse er fra byggeår. Vinduer med 3-lags isolerglass og noen vinduer med 2-lags glass. Alle vinduer med trekarmer. Hovedytterdør og inngangsparti ligger i u.etg. Det er 2 verandadører med trekarmer og glassfelt i 1.etg. Taktekking: Taktekkingen er av stålplater ( Decra ). Ny taktekking lagt av Vidar Godø AS. Metallbeslag. Alle takrenner skiftet sammen med taktekkingen i 2017. El.anlegg: Automatsikringer. VVS: Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk fra badene via avtrekksvifte på kryploft. Varmtvannstank på ca 300 liter. Drenering: Dreneringen er fra 1982. Ukjent type drenering og fuktsikring. Antatt perforerte plastrør og vorteplast. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. 

Det foreligger ikke ferdigattest for nybygget, men midlertidig brukstillatelse datert 30.04.1981. Det foreligger ferdigattest for tilbygg datert 22.11.1984. Dokumentene er vedlagt i salgsoppgaven. I tillegg foreligger det godkjente byggetegninger som også er vedlagt salgsoppgavens bilag, men det er avvik fra disse. Bad i 1.etg utvidet mot vest der tidligere veranda er tatt inn i boligens areal. Karnapp på kjøkken fremgår ikke på tegninger. Bad i u.etg er opprinnelig byggemeldt som wc-rom, og kjellerstue er byggemeldt som hobbyrom. Det foreligger ingen dokumentasjon på at nevnte endringer er byggemeldt eller godkjent av bygningsmyndighetene. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1508/47/232: 16.09.1980 - Dokumentnr: 5547 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1508 Gnr:47 Bnr:2 01.01.2020 - Dokumentnr: 1752164 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1504 Gnr:47 Bnr:232 01.01.2024 - Dokumentnr: 892627 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1507 Gnr:47 Bnr:232

Eiendommen kan fritt leies ut. Vær da oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Sentral beliggenhet i Hatlane like ved Kiwi og barneskolen. Kort vei til fint turområde og sjøen. Kort vei til buss-stopp.

Eiet tomt. Opparbeidet med bl.a. plen, terrasse, skiferheller, beplantning, støttemur, gjerde og grusa parkering.

Se kart. Det vil bli skiltet av Møremegling ved felles visning.

BARNEHAGER Ratvikåsen barnehage (2-5 år), 28 barn: 0.4 km Ratvika barnehage (1-5 år), 77 bar: 0.6 km Trollhaugen barnehage (0-5 år); 122 barn: 1.7 km SKOLER Hatlane skole (1-10 kl.), 458 elever, 31 klasser: 0.2 km Steinerskolen Ålesund (1-10 kl.), 81 elever, 5 klasser: 0.3 km Aalesund International School (1-10 kl.), 116 elever, 9 klasser: 1.4 km Fagerlia videregående skole 960 elever, 65 klasser: 3.3 km Ålesund vgs. - Volsdalsberga 270 elever, 12 klasser: 5.5 km

Eiendommen har adkomst via kommunal veg og er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Boligen ligger i område regulert til boligformål. Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende kart og bestemmelser er vedlagt fullstendig salgsoppgave med bilag.

Kommunale avgifter: 20850

Kommunale avgifter år: 2024

Eiendomsskatt: 5790

Info om kommunale avgifter: Faktureres sammen med kommunale avgifter.

Andre utgifter: I tillegg til felleskostnader vil det påløpe utgifter til innboforsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 1034212

Formuesverdi primær år: 2022

Formuesverdi sekundær: 3930006

Formuesverdi sekundær år: 2022

Info formuesverdi: Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig: kr 1 034 212 Som sekundærbolig: kr 3 930 006

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 500,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 240,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 500,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 163740