Raknesvegen 77

Tore Magerøy i Møremegling har gleden av å presentere Raknesvegen 77! Eiendommen har en landlig og rolig beliggenhet ved Raknes på Otrøya. Flott utsikt! Eiendommen består av to teiger, på hhv 34,5 dekar og 10,8 dekar. Den største teigen er for det meste jorddekt og skrinn fastmark, samt noe skog. Den andre teigen er bestående av et velholdt gardstun, skog og litt dyrka mark. Eneboligen inneholder: 1. etasje: BRA-i 136 m² Vindfang, gang, stue, kjøkken, bad, hovedbad, soveromsgang, mellomgang, 3 soverom og innkledd del av veranda. Kjeller: BRA-i 144 m² Gang m/trapp, rom brukt som kjellerstue, 2 rom brukt som soverom, dusjbad m/wc, vaskerom, 3 boder og garasje. I tillegg er det både en romslig løe og et koselig anneks/lekestue. Husk å melde deg på visningen. Velkommen!

Raknesvegen 77, 6475 MIDSUND, Kommunenummer 1506, Gårdsnummer: 461, Bruksnummer: 1

Bolig: 1. etasje: BRA-i 136 m² Vindfang, gang, stue, kjøkken, bad, hovedbad, soveromsgang, mellomgang, 3 soverom og innkledd del av veranda. Kjeller: BRA-i 144 m² Gang m/trapp, rom brukt som kjellerstue, 2 rom brukt som soverom, dusjbad m/wc, vaskerom, 3 boder og garasje. Det er ikke foretatt bruksendring fra hobby/disp til soverom og kjellerstue. Rommene er med andre ord ikke godkjent som rom for varig opphold. Det er påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift: Det er ikke brannklassifisert dør mellom garasje og bolig, og sluse/gang mellom garasje og gang i kjeller har ikke avsug/undertrykk. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate og takhøyde: Vinduer i rom brukt som soverom og kjellerstue har for lite dagslyskrav mot dagens krav som i henhold til kontrollpunkt i denne rapporten skal være 10 % av gulvareal. Videre er det krav til to alternative rømningsveger i tillegg til trapp opp og utgang via garasje. Takhøyde i kjeller er målt til noe varierende mellom 2,35 m og 2,37 m. I 1. etasje er det noe rundt 2,37/2,38 m. Kravet er 2,4 m, men deler av rom og deler av bolig kan ha lavere takhøyde. For lite dagslysflate og ikke tilfredsstillende rømningsveg fra to rom i kjeller. Låve: 1. etasje: BRA-e 108 m² Fjøs, eldre fjøs og diverse rom. 2. etasje: BRA-e 112 m² Låve. Anneks: BRA-e 8 m² Anneks/lekestue. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 21.01.2025, utført av Nils Henrik Malme i Takst og Eiendomsrådgivning AS. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Se pkt "Ferdigattest/brukstillatelse" for mer info.

Eneboligen er oppført med grunnmur av Leca lettklinker som er satt på støpt betongplate. Eier opplyser at det som følge av setning i grunn, som oppstod en tid etter oppføring grunnet at løsmasser i tomtegrop ikke var komprimert, oppstod sprekker i mur på hjørne av garasje mot nord og på sør/øst og sør/vestre hjørne av boligen ble det gravd opp drenering på deler av vegg vest - altså fra garasje og frem til hovedinngangstrapp og på sør/øst og sørvestre del av grunnmur. Grunnmursplast ble satt på mur rundt garasje og frem til hovedinngangstrapp. Ellers er det på hjørne sør/vest og sør/øst forsterket mur med glassfiber utvendig. Veggkonstruksjon er isolert bindingsverk med utvendig stående trepanel og innvendig platekledd. Saltak av tre med fagverktakstol, bærende undertak og kaldt luftet loftsrom med isolert loftbjelkelag. Spalter langs raft for ventilering av konstruksjon. Adkomst til kryploft via luke og nedfellbar stige i soveromsgang. Takoverbygg over verandaer er montert ved at sperrer er spikret ned i tak og så er det lagt på tekking. Det er lagt på pappshingel over overgang eldre tak og taktekking på overbyggene. En uheldig løsning som er sårbar for lekkasje, og det er derfor beholdt takrenner i tilfeller lekkasje. Taktekking av asfalt takshingel. Tak er snødekt, og det er derav ikke mulig å vurdere takflate. Det er lagt to lag papp som følge av at det oppstod en feil med opprinnelig tekking (blæring), og det ble derfor lagt ny shingel på opprinnelig shingel ca 15 år etter byggeår. Tekkingen er derfor fra ca 1990. Taktekking er malt med bunnstoff, og derover malt med skipsmaling. Sist malt 3 år tilbake. Dette er for takstmannen en ukjent måte å overflatebehandle tekkingen på. Hvordan dette kan virke på tekking av papp rent kjemisk vet ikke takstmannen, og kan derfor ikke gi noe vurdering av forholdet. Takrenner og nedløp samt øvrige beslag over tak av delvis lakkert og delvis natur metall. Glassfiber luftelyre. Veranda over garasje nord. Takoverbygd med pulttak av tre med lysgjennomsiktige takplater. Deler av veranda tettkledd med vegger. Rekkverk av tre. Dekke av terrassebord. Mot sør er det takoverbygd veranda av tre med søyler til grunn. Tak er tekket med lysgjennomsiktige takplater. Dekke av terrassebord, og rekkverk av tre. Takoverbygd tretrapp til hovedinngang. Rekkverk av tre. Det meste av overflater utomhus er nedsnødd og kan derfor ikke vurderes på tilfredsstillende måte. Låvebygning oppført i 1876 (første byggetrinn). Enkel standard. Benyttes som lager. Bygningen er ikke tilstandsvurdert. Snødekte tak og grunn rundt bygget på befaringsdag. Opprinnelig fjøs - som er en tømmerkasse - står på steinfundamenter. Ellers støpte murer på tilbygde deler. Over mur er det enkelt stenderverk med utvendig stående kledning. Saltak av tre som er tekket med korrugerte aluminiumsplater. Porter/dører av tre. Skiftet det meste av trepanel og taktekking i løpet av de siste 20 årene. Ikke strøm innlagt, men eldre el. anlegg finnes. Anneks oppført i ca 1982. Enkel standard. Bygget er ikke tilstandsvurdert. Snødekt tak og grunn rundt bygget på befaringsdag. Anneks oppført på ringmur med konstruksjon av tømmer. Saltak av tre som er tekket med asfalt takshingel. Brukt som lekestue. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - store eller alvorlige avvik: Taktekking: Tekkingen er 35 år gammel (øvre del) og har således oppnådd mer enn normal brukstid. Utvendig ikke mulig å besiktige takflate grunnet snø, men innvendig synlig misfarget tro en del steder både sør/øst, nord og vest. I enkelte områder var det opp mot 46 % fukt som tilsier vått tre. Takoverbygg for veranda både sør og nord er montert direkte på tak der sperrer er skrudd ned gjennom taktekking. En eller annen form for overgang med mulig papp eller annet mellom hovedtak og tilbygde tak. Alt snødekt og derav ikke mulig å beskrive nærmere og ikke mulig å vurdere noe videre, men slik løsningen er forklart utført er det en uheldig og sårbar løsning i forhold til lekkasje. Mest fukt i valm nord der det er misfarget tre for en stol del av valmen, men også en del i nedre del av tak utenfor sponplate som er reist opp mot ytterkanter av tak. Om fukt skyldes lekkasje eller kondens, eller en kombinasjon, er litt vanskelig å fastslå med sikkerhet, og særlig vanskelig grunnet at taktekking er snødekt , og at det derav er flere faktorer som spiller inn. Mest nærliggende er det å legge til grunn lekkasje med tanke på alder på tekkingen, men varmelekkasje/luftlekkasje fra varm side og opp i konstruksjon som følge av svak eller skadet dampsperre f. eks kan også bidra til dette. Det kan ikke legges ny shingel på det som er der i dag, som følge av at det ikke kan ligge tre lag tekking. Derfor må begge lag eldre tekking fjernes når ny taktekking skal legges. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Snødekt tak og delvis renner, og derav ikke besiktiget og vurdert forhold over tak, og ellers lite muligheter for vurdering under slike forhold. Alder tilsier at man har oppnådd normal brukstid på takrenner og beslag over tak. Ikke kjente og opplyste skader eller mangler. Veggkonstruksjon: Manglende musesperre medfører at mus kan komme inn i konstruksjon og opp i kryploft. Synlig muselort enkelte steder i kryploft. Takkonstruksjon/loft: Se punkt for taktekking vedr fukt i takkonstruksjon/tro. En god del fuktskjolder i nedre del av takkonstruksjon flekkvis på begge sider, men mest synlig og mest fukt i tro på valm nord. Det er en del luftespalter som er delvis tette som følge av at huntonittplate er presset opp fra raft og oppover. Vinduer: Alder er avviket i dette tilfellet. Normal brukstid før punktering kan skje er 20-25 år. Punkteringer kan derfor skje når som helst. Videre kan anmerkes at alder på 50 år tilsier at det vil være naturlig med utskifting av vinduer i tiden fremover Vindu i ett bad i 1. etasje har punktert glass, men ellers ikke sett punkteringer eller andre større skader på vinduer. Dører: Alder er avviket i dette tilfellet. Ytterdører har oppnådd normal teknisk brukstid. Med unntak av sprekk i et glass i hovedytterdør er det ikke synlige skader eller mangler utover elde og slitasje i henhold til alder. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Eier opplyser at det oppstod lekkasje i dekket mellom veranda og garasje. Det ble da gjort tiltak utvendig med å kle nedre del av rekkverk med plexiglass, slik at vann ikke ble ført inn på dekket ved kombinasjon vind/regn. Etter dette har ikke eier registrert noe synlig lekkasje gjennom dekket. Selve dekket og membran på dekket er det ikke gjort noe med, så hvis verandadekket blir tilført vann vil det trekke gjennom og ned til garasjehimling. Gipsplater i himling i garasje er fuktskadet som følge av dette. Godt synlig, og noe kryssfiner er skrudd opp i ytre del av rommet på gips av samme årsak. Rekkverk er ca 90 cm. Dagens krav er 100 cm. Åpninger i rekkverk på veranda mot sør har større åpninger enn 20 mm, og rekkverk kan klatres i. Da det ble montert tak over veranda sør var det gjort en feil slik at ytterste sperre mot vest ble presset ned som følge av snøpress, og det oppstod da lekkasje helt ytterst i tak/ved raft som følge av dette. En del treverk i tak er misfarget som følge av lekkasjen over dette området. Som tiltak gjorde eier forsterkning av sperre, samt tettet lekkasje med sikaflex der det var lekkasje. Det har vært kontrollert for eventuell lekkasje etter dette, men så langt ikke sett noe fukt. Utvendige trapper: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er åpninger over 20 mm (kan klatres i). Mangler håndløper på én side. Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Eier opplyser at det er en god del vannsig i grunn fra sør/vest og mot grunnmur. Drenering og fuktsikring av grunnmur må derfor være i god funksjon hvis man skal kunne holde grunnmur og kjeller tørr. Alder tilsier at alt av originalt system har oppnådd normal brukstid. Videre er det gjort en del tiltak med blant annet å støpe glassfiber som fuktsikring utvendig på mur sør/vest som er uheldig i forhold til at mur må ha mulighet for å diffusere naturlig fukt ut og opp til terreng. Slik dette er gjort kan fukt gå kun en veg. Altså inn i mur og inn i innvendig konstruksjon. Uheldig løsning som vil kunne medføre fukt og råteproblematikk innvendig som konsekvens. Grunnmur og fundamenter: Setning/sig i plate som følge av ikke komprimerte løsmasser/stein i tomtegrop har medført sprekker i grunnmur ved hjørne nord i garasje og på sør/østre og sør/vestre hjørne. Ellers ingen grunnmursplast eller fuktsikring av grunnmur. Forsterket mur med glassfiber og glassfiber som tetting av mur er en uheldig løsning da dette vil medføre at naturlig grunnfukt som trekkes opp fra såle og til mur ikke kan puste ut, men har kun en veg å gå, og det er inn mot kjeller og påforede vegger i kjeller. Sprekker i mur er pusset igjen utvendig og derav ikke synlig nå. Det er noen sprekker og riss i pussoverflate utvendig, både på vegg vest og nord, men dette er mindre riss uten noen sideforskyvning. På hjørne syd/øst av grunnmur er det sprekker i puss og noe mindre skade i overflate og ytre del av Lecastein. Kan ha sammenheng med at takvann slippes i grunn i dette området. Altså frostsprengning. I vegg vest i vaskerom er det en del sprekker i murpuss både horisontalt og vertikalt. Om dette skyldes setning i plate og det som er omtalt vedr utvendig sprekker i mur eller om det kan skyldes andre forhold er vanskelig å vurdere, men i og med at det har vært tilfeller med setninger som nevnt i nærområdet kan det være naturlig å legge samme årsak til grunn uten at dette kan garanteres Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er fall på terreng fra sør/vest og ned mot bygningen, men vanskelig å vurdere grunnet snødekt grunn. Dette er en uheldig løsning som medfører at overflatevann ledes mot bygningen og grunnmur/drenering Terreng skal ha fall på 1:50 fra bygning i 3 meters bredde. Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger. Eier opplyser at det for lite fall på avløpsrør fra kjeller og frem til septiktank. Dette medfører at avløp er sårbart for å gå tett, og at det med jevne mellomrom må stakes fra øverste tank og rør opp mot boligen. Oftest behov for staking ved høytider og da det har vært mer folk i boligen. Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Sammendrag fra takstmann: Kontrollerte bygningsdeler er beskrevet og vurdert under sine respektive poster bakover i rapporten. Hele rapporten må leses grundig. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene vedr de punkter som er omtalt i denne tilstandsrapporten. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper må selv undersøke eiendommen grundig under visning, og har man ikke selv gode tekniske kunnskaper for tekniske forhold i boligbygninger så anbefales det å ta med fagkyndig person før bud legges inn. Særlig gjelder dette en bolig på 50 år med behov for oppgradering i årene fremover. Kjøkken: Epoq-innredning med benker og takhøye skap med hvite profilerte fronter. Laminat benkeplate. Nedfelt/planlimt stål oppvaskkum med beslag. Integrert stekeovn og induksjonstopp. Det er lagt opp for frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator med avkast ut. Hovedbad i 1. etasje: Badet ble oppusset med påstøp på gulv og nye kabler for ca 20 år tilbake. Flis på vegger, Tak-essplater i himling og flislagt gulv med varmekabler. Plastsluk. Det foreligger ingen detaljopplysninger eller dokumentasjon på membran. Sluk kontrollert. Ikke synlig spor av membran, men derimot en krans av isopor som ikke har noen fornuftig funksjon. Baderomsinnredning med hvite profilerte fronter. Heldekkende servantplate. Vegghengt wc med innbygd sisterne. Badekar med boblefunksjon. Alt nytt for 20 år tilbake. Naturlig ventilasjon med avtrekk over tak. Tilluftsspalter i dør. Hulltaking gjort i nedre del av vegg mot servantskap og badekar. Ikke ideelt område, men det er innenfor våtsoner. Ikke fukt i stav/bunnsvill i vegg. Bad i 1. etasje: Originalt bad som ble noe enklere overflateoppusset for ca 25 år tilbake. Malte takplater i himling, våtromsplater på vegger og flis på gulv med varmekabler. Plastsluk. Servantskap med hvite profilerte fronter og heldekkende servant. Faste dusjvegger med skyvedør. Vegghengt wc. Naturlig ventilasjon. Hulltak gjort fra gang og inn mot våtsone. Ingen fukt i målepunkt. Dusjbad m/wc i kjeller: Eldre originalt dusjrom som er blitt noe lettere overflateoppusset siden byggeår. Malt plate i himling, våtromsplater på vegger og flis på gulv med varmekabler. Plastsluk. Gulvmontert wc på oppbygd sokkel. Veggdusj med forheng. Servant på vegg. El. avtrekksvifte koblet til strømbryter. Det ble valgt å sjekke vegg sør/øst, altså fra bod, da det var noen tørre fuktmerker i nedre del av veggplater der. Pigger satt inn plate, men det var kun 10,1 % i plate. I alle tilfeller er dette badet modent for full oppgradering. Vaskerom i kjeller: Originalt vaskerom fra byggeår. Malt glatt plate i himling, delvis malt mur og delvis forskalingsplater med plastoverflate på vegger og glassfiberbelegg med varmekabler på gulv. Plastsluk. Naturlig ventilasjon. Opplegg for vaskemaskin. To skyllekar av glassfiber. Alle våtsoner ligger mot yttervegger av mur, og hulltaking er derav ikke mulig. Indikator på overflater i nedre del av mur viser ikke unormale verdier med tanke på alder og konstruksjon, men noe forhøyet verdi er det. I gulv er det fullt/høyt utslag på motstand/fukt. Gulv: Parkett, laminat og belegg. Flis i bad. Glassfiber i vaskerom. Etasjeskille/gulv mot grunn: Isolert trebjelkelag som etasjeskiller. Støpt isolert gulv på grunn i kjeller. I gang, stue og soverom er det spongulv over betong, opplyser eier. Vegger: Malt tapet/strie, tapet og malte plater. En del villmarkspanel i kjeller. Noe malt puss. Våtromsplater i to bad. Flis i ett bad. Innvendige himlinger: Stort sett panel i kjeller og noe malte plater. Malte takplater i 1. etasje. Rom under terreng: I bod nordvest var det 19,3 %. Med tanke på at det er uisolert og ubehandlet sponplate med en viss diffusjonsevne så er dette fuktnivå som kan gi sopp og råte. Det var noe lukt/kjeller-/sopplukt i borehull. I soverom syd/øst var det ikke treverk inne i borehull å sette pigger i, men i gulvlist på utside av hull var det 16,3 %, og ved å føre inn sonde for hygrometer og måle rh var det 76,2 % fukt ved 9,6 grader. Det luktet relativt kraftig kjeller/mugg i borehull. Vinduer og dører: Malte trevinduer med 2-lags glass. Originale vinduer med unntak av vinduer i 3 soverom. Disse ble skiftet i løpet av de siste 8 årene. Hovedytterdør av teak med glassfelt med enkle glass. Balkongdør fra veranda nord og til takoverbygd/tettkledd del av veranda nord/øst, samt balkongdør til veranda sør er malte tredører med 2-lags glass. Balkongdør i stue av type skyvedør med ett fast felt og ett skyvefelt. 2-lags glass. Garasjeport er leddport av metall i hvitlakkert utførelse med el. portåpner. Balkongdør skiftet for ca 6-7 år tilbake. Garasjeport ca 20 år. Opplysninger gitt av eier. Innvendige dører er i hovedsak glatte finerdører i kjeller og malte glatte dører med profilerte speil i 1. etasje. Taktekking: Asfalt takshingel. Tak er snødekt, og det er derav ikke mulig å vurdere takflate. Det er lagt to lag papp som følge av at det oppstod en feil med opprinnelig tekking (blæring), og det ble derfor lagt ny shingel på opprinnelig shingel ca 15 år etter byggeår. Tekkingen er derfor fra ca 1990. Taktekking er malt med bunnstoff, og derover malt med skipsmaling. Sist malt 3 år tilbake. El. anlegg: I hovedsak skjult anlegg i 1. etasje og delvis åpent anlegg i kjeller. Jordfeilautomater i skap. El. billader montert i garasje. Anlegget var sist kontrollert 17.08.2004. Det forelå den gang ingen avvik/pålegg på anlegget. Branntekniske forhold: Det er montert innbrudd- og brannvarslingsanlegg i boligen. Dette kan blir stående, men eier kan også ta det med seg. Dette må det forhandles om. Hvis anlegget tas med så må det monteres opp røykvarslere i både kjeller og i 1. etasje. 6 kg pulverapparat. VVS: Vannledninger er originalt anlegg av kobber fra byggeår. Stoppekran i en bod kjeller. Det er utvendig stoppekran i kum ved hekk sør/øst. Avløpsrør av plast. Sluker av plast. Rørene er av grå type som var produsert før 1975. Lufting av kloakk til lyrer over tak. Staking må skje via enten sluker eller avkobling av vannlås. Ventilasjonen består av spalter i vinduer og spalter i vegger i kjeller i en del rom. Ventilator med avkast ut fra kjøkken. Avtrekksvifte i bad i kjeller. VV-bereder på 200 l plassert i vaskerom. Drenering: Delvis originalt drenssystem. På sør/vestre del er det skiftet drenering og gjort tiltak med delvis montering av grunnmursplast og delvis støpt glassfiber på mur som forsterkning av mur og som fuktsikring. Dette gjort for 10-15 år tilbake. Ellers originalt system med plast drensrør, i følge eier. Taknedløp slipper vann rett i grunn. Septiktank: Det er satt ned 3 stk septiktanker i glassfiber. Overløp ført i rør til sjø. Dette er samme rørledning til sjø som en del naboer har felles. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG IU - konstruksjoner som ikke er undersøkt: Vaskerom i kjeller - tilliggende konstruksjoner våtrom: Alle våtsoner ligger mot yttervegger av mur, og hulltaking derav ikke mulig. Indikator på overflater i nedre del av mur viser ikke unormale verdier med tanke på alder og konstruksjon, men noe forhøyet verdi er det. I gulv er det fullt/høyt utslag på motstand/fukt. TG 3 - store eller alvorlige avvik: Dusjbad m/wc i kjeller - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerom i kjeller - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Bad i 1. etasje - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hovedbad i 1. etasje - sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning og slukløsning. Ingen spor av membran i bad. Det er en ring av isopor rundt sluk. Altså ingen tettesjikt/membran. Ikke faglig utførelse, og ikke tett løsning mellom undergulv og sluk eller gulv over dette. Det er altså ikke tette rørgjennomføringer/sluk i våtsone. Branntekniske forhold: Brannslokkingsapparatet eldre enn 10 år. TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Etasjeskille/gulv mot grunn: Registrert knirk i gulv i stue og ellers i en del rom. Det er målt høydeforskjell. Størst avvik på planhet i stue der det er 17-18 mm tvers over gulv fra nord mot sør. Altså fall i i gulv fra nord mot sør. Siste 3 meter har mest fall. I kjøkken er det 12 mm avvik med fall i gulv fra nord mot sør/øst. Andre rom og andre målepunkt kan ha andre avvik enn dette. Gulv mot grunn: Det er varierende høyde på gulv i flere rom. Tildels stor forskjell i enkelte rom. Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Årsak til krav om radontiltak er på bakgrunn av helsefare hvis man oppholder seg i rom med for høye radonnivåer over tid. Derfor anbefales det å måle radon i de tilfeller det ikke foreligger dokumentasjon på radontiltak/radonsperre mot grunn. Pipe og ildsted: Noen mindre riss og sprekker på overflater av pipestokk, men dette så høyt opp at det ikke er mulig å kontrollere om puss er løs eller ikke. Sotluke er litt åpen, men eier opplyser at det ved siste tømming av sot i 2024 ikke ble lukket skikkelig, og at låseknapp skal være intakt. Rom under terreng: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetasje/kjeller. Det er derfor ikke foretatt hulltaking Samlet vurdert er det fuktnivåer i skjulte konstruksjoner som kan gi sopp og råteskader. Det som er avdekt kan normalt relateres til mangler eller svikt med utvendig fuktsikring og drenering av grunnmur, samt at takvann slippes ned i grunn ved grunnmur. Videre må anmerkes at datidens byggeskikk ikke hadde samme fokus på fuktsikring av grunnmur som i dag, og at de byggemåter man benyttet den gang ikke er tilstrekkelig for å sikre tørr kjeller etter dagens normalkrav. I soverom ble det registrert sydd isolasjonsmatte av papp. Denne type matte holder på fukt da papp tar opp i seg fukt fra omgivelsene. Uheldig å benytte denne type som isolasjon i vegg under terreng. Innvendige trapper: Interntrapp mellom boligrom skal være minimum 80 cm. Her er den 75 cm. Frihøyde i nedre del av trapp er 1,6 m på det laveste. Kravet er 2,1 m. Det mangler handrekker på begge sider. Trappen er nokså bratt og ikke gunstig å gå i. Hovedbad i 1. etasje - overflater vegger og himling: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv). Løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu innenfor våtsone ved badekar. Sprekk i flis på omramming mellom badekar og vegg vest. Hovedbad i 1. etasje - overflater gulv: Det er ca 8 mm total høydeforskjell på gulv målt fra terskel og til flis ved sluk. Der skal det være 25 mm. Lokalt fall fra retning dør og til sluk er 6 mm. Dette skal være 16 mm. Ellers ikke mulig å måle lokalt fall grunnet badekar. Ellers varierer fall fra 1:150-1:200. Det bør være 1:100 fall i hele badegulvet utenfor lokalt område ved sluk der det skal være 1:50. Det er bom i noen flis foran og under badekar. Flisene er løse eller i ferd med å løsne. Dette gjelder det området som var mulig å nå for kontroll. Hovedbad i 1. etasje - sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er noen år tilbake siden badekar/boblefunksjon har vært i bruk, og det er derav ukjent om dette fungerer slik det skal. Dette er forhold som ikke er kontrollert av takstmannen. Hovedbad i 1. etasje - ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Mekanisk avtrekk bør etableres. Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør av grå type produsert før 1975 anbefales skiftet ved anledning arbeid på vann- og avløpssystem grunnet kvaliteten på denne type rør. Nå er imidlertid alder i tillegg en faktor som tilsier at rør bør skiftes ved anledning i dette tilfellet Ventilasjon: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Naturlig ventilasjon gir lavt luftskifte vurdert mot dagens normal krav for ventilasjon. Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el. tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Elektrisk anlegg: Tildels eldre/originalt anlegg, med unntak av inntakskabel, inntaksskap og innhold i sikringsskap. På deler av det som er gjort med anlegget i senere år er det ikke samsvarserklæring. Når det ikke foreligger samsvarserklæring eller annen dokumentasjon på el. anlegg sier standard og instruks at det ikke skal gis bedre enn TG 2 på anlegget. Det anbefales å få utført en utvidet el. kontroll på anlegget i forbindelse med salg av eiendommen. Takstmannen har ikke el. kompetanse og kan ikke vurdere slike anlegg utover å besvare ovennevnte spørsmål. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. 

Varmekabler i bad og vaskerom. Luft/luft varmepumpe i stue i 1. etasje og stue/gang i kjeller. Den i stue fra 2016, og den i kjeller fra 2017. Begge av type Fujitsu. Vedovn i stue og i kjellerstue. Røykpipe av type elementpipe. Oppført på yttervegg sør. Pusset og malt utvendig. Utvendig sotluke. Siste tilsyn på fyringsanlegg ble utført 04.02.2021. Siste feiing ble utført 12.08.2024. Det er registrert avvik/anmerkninger på anlegget: - Sotluke er defekt. Frist for tiltaksplan var 12.09.2024.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på boligen, datert 25.01.1977. Det var på tillatelsen kommentert at følgende arbeid gjensto før ferdigattest kunne begjæres: - Isolasjon i garasjetak må innpusses - Permanent utvendig trapp må monteres. Vi har ikke mottatt ferdigattest. Det foreligger midlertidig brukstillatelse på lekestue, datert 16.12.1985. Vi har også mottatt: - Godkjent søknad om løyve til utbedring av rekkverk og overbygg på garasjetak, datert 27.02.2015, og tegninger datert hhv 27.11.1987, 01.12.1987, 04.12.1987. Det er ikke gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på tiltaket. - Tegninger av tilbygg garasje. Garasjen er ikke realisert. Vedlagte byggetegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. På originale tegninger består kjeller av gang, vaskerom, disp.rom og bodareal. I dag er kjeller innredet med kjellerstue, 2 soverom og dusjbad. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Vi har ingen dokumentasjon som viser at tiltakene er omsøkt og godkjent. Rommene er sånn sett ikke godkjent som rom for varig opphold. Vinduer i det som brukes som soverom og kjellerstue har for lite dagslyskrav mot dagens krav som i henhold til kontrollpunkt i denne rapporten skal være 10 % av gulvareal. Videre er det krav til to alternative rømningsveger i tillegg til trapp opp og utgang via garasje. I 1. etasje ser vi at det er satt inn en dør mellom det minste badet og arbeidsrommet. I tillegg er det på veranda over garasje oppført rekkverk og takoverbygg, slik at den ene delen har blitt innkledd og den andre delen veranda med overbygg. Selger har fått godkjent tillatelse til utbedring av rekkverk og overbygg på garasjetak. Tiltaket er ikke ferdigmeldt. Det er laget overbygg over inngangsparti mot vest og en markterrasse nedenfor. Veranda mot syd er utvidet og har fått takoverbygg. Disse forholdene kommer ikke fram på tegning. Vi har ingen dokumentasjon som viser at tiltakene er omsøkt og godkjent, og vi vet heller ikke hva utvidelse av veranda evt har å si for BYA, kfr gjerne megler. Plassering av vinduer i underetasjen stemmer ikke helt med tegning. Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent tilbygg, ei heller å få bruksendring i kjeller godkjent. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom settes tilbake til opprinnelig godkjent stand. Vi har ikke mottatt tegning av driftsbygning, og har derfor ikke mulighet for å vurdere om bygget er som opprinnelig oppført. Det foreligger tegninger av anneks/lekestue som ser ut for stemme med dagens løsning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1506/461/1: 30.10.1857 - Dokumentnr 900087 - Utskifting. 04.08.1866 - Dokumentnr 900138 - Utskifting. 16.05.1946 - Dokumentnr 857 - Bestemmelse om vannrett. Rettighetshaver: Knr 1506, gnr 461, bnr 6. Bestemmelse om vannledning. Bestemmelse om kloakkledning. Med flere bestemmelser. 20.05.1946 - Dokumentnr 869 - Erklæring/avtale. Rettighetshaver: Knr 1506, gnr 461, bnr 7. Med flere bestemmelser iht skylddelingen. 20.05.1947 - Dokumentnr 1129 - Erklæring/avtale. Rettighetshaver: Knr 1506, gnr 461, bnr 8. Med flere bestemmelser iht skylddelingen. 08.12.1953 - Dokumentnr 4025 - Utskifting. Gjelder denne registerenheten med flere. 13.02.1956 - Dokumentnr 402 - Erklæring/avtale. Bestemmelse om felles vannverk/ledning. Rettighetshaver: Rakvåg Vannverk. Gjelder denne registerenheten med flere. 24.11.1960 - Dokumentnr 903586 - Elektriske kraftlinjer. 30.06.1983 - Dokumentnr 6386 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning. Vegvesenets betingelser vedtatt. 07.01.1986 - Dokumentnr 137 - Bestemmelse om veg. Rettighetshaver: Knr 1506, gnr 461, bnr 27. Med flere bestemmelser. 25.11.1994 - Dokumentnr 10343 - Bestemmelse om veg. Rettighetshaver: Knr 1506, gnr 461, bnr 30. Elektriske kraftlinjer. Rettighetshaver: Televerket. Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v. Eiendommens rettigheter: 16.05.1946 - Dokumentnr 857 - Erklæring/avtale. Rettighet hefter i: Knr 1506, gnr 461, bnr 6. Bestemmelse om kloakkledning. 01.09.2006 - Dokumentnr 7805 - Erklæring/avtale. Rettighet hefter i: Knr 1506, gnr 461, bnr 7. Bestemmelse om naustplass. Bestemmelse om veg. Uteglemt ved skylddeling dok. 869/46.

Boligen har ikke egen separat utleiedel, men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger ved Raknes på Otrøya i Molde kommune. Landlig område.

Eiendommen består av to teiger, på hhv ca 34 457 m² og ca 10 741 m². Totalt areal ca 45 198 m².

Det er avkjørsel fra offentlig veg til privat veg. Privat septiktank med tømming i kommunal regi, annet hvert år. Offentlig vann.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommuneplanen som gjelder, og den viser at det meste av området er godkjent utnyttet til byggeområde og en liten del er LNF-område. Utsnitt av kommuneplanens arealdel med bestemmelser, og utsnitt av reguleringsplan for nærområdet følger vedlagt.

Kommunale avgifter: 19723

Info om kommunale avgifter: Beløpet er årsprognose for 2025, og dekker vann, slamtømming annet hvert år, tilsyn av privat avløpsanlegg, tilsyn av fyringsanlegg og eiendomsskatt. Vi har ikke fått oppgitt renovasjonsgebyr for 2025, men for 2024 var beløpet kr 5 351,-. Renovasjonsgebyret kommer i tillegg til de øvrige kommunale avgiftene. En økning for 2025 må påregnes.

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk. Megler har ikke fått opplysninger om dagens strømforbruk for eiendommen. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger. Interessenter må ta høyde for høye strømutgifter når man lager seg budsjett i forbindelse med eventuelt boligkjøp.

Formuesverdi primær: 898192

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: 3592769

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 81080