Hensbakken 2

Velkommen til Hensbakken 2 - en svært innholdsrik og oppgradert enebolig i Isfjorden! Eiendommen ligger fint til i et rolig og etablert boligområde. Her får du stor tomt med asfaltert innkjørsel, rikelig med hage og kort vei til sentrumsfasilitetene Isfjorden sentrum har å by på. Innvendig har boligen hele 4 soverom, nytt bad og oppgraderte overflater. Ellers er det vestvendt veranda med flott utsikt over nærområdet. Her er det også koselig utestue med ildsted og rom for møbler. Hjertelig velkommen til visning - husk påmelding!

Hensbakken 2, 6320 ISFJORDEN, Kommunenummer 1539, Gårdsnummer: 43, Bruksnummer: 403

Boligen har totalt BRA/BRA-i på 331m² og inneholder følgende: - U.etg.: 2 soverom, dusjrom, vaskerom, 2 gang, kjølerom, kjellerrom/bod, garasje, hobbyrom og kryperom. - 1.etg.: Stue, kjøkken, 2 soverom, bad, toalettrom, gang, 2 vindfang og utestue. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 18.09.2025 utført av Bjørn Olav Brevik.

Takkonstruksjon av takstoler i tre, taktro av plater og rupanel og med taktekking av pappshingel. Det er montert kobberbånd/tråd for å hindre mose. Takrenner og nedløp i aluminium. Yttervegger er bindingsverk med liggende og stående malt trekledning. Malte trevinduer med 2-lags isoler- og energiglass. Motorisert persienne på 2 vinduer på stue. Ytterdører i edeltre. Elektronisk kodelås på hoveddør. Heve-skyvedør mellom stue og utestue. Verandadør i edeltre med 2-lags glass til veranda ved utestue. Verandadør i malt tre og 2-lags energiglass til lufteveranda ved hovedsoverom. Skyvedørsfelter i aluminium og 2-lags glass i utestue. Leddport i aluminium fra i garasje. Verandaer i forbindelse med utestue, med konstruksjon av lecaelementer med overliggende påstøp. Sørvendt lufteveranda i trekonstruksjoner, med utgang fra hovedsoverom. Utvendig hovedtrapp i betong med skiferlagte trinn, og med rekkverk av smijern. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 3 - Store eller alvorlige avvik: - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Det trekker vann fra veranda til underliggende garasje. - Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. - Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Terrengfall inn mot bygning medfører økt fuktpåkjenning mot murer og drenssystem. - Dusjrom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Rommet fungerer med dagens tilstand og bruk, men oppgradering må påregnes. - Vaskerom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Rommet fungerer med dagens tilstand og bruk, men oppgradering må påregnes. TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Veggkonstruksjon: Eldre og stedvis endesprukken trekledning. Vegger er av eldre dato, og vil ha dårligere tetting og isoleringsevne enn dagens standard. - Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Vinduer av eldre dato vil ha dårligere tetting og isoleringsevne enn dagens standard. - Dører: Slitte utsider på enkelte dører. Ytterdører er av eldre dato og vil ha dårligere tetting og isoleringsevne enn dagens standard. - Utvendige trapper: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Overflater kjellerrom og garasje: Eldre og noe slitte overflater. En del saltutslag og riss. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det måles 21 mm høydeforskjell over rommet i stue. Det måles 29 mm høydeforskjell over rommet i soverom i underetasje. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad - Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Innvendige dører: Dør mot garasje oppfyller ikke dagens brannkrav til dør mellom garasje og boenhet. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Avvik vedr alder glelder kobberrør. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Andre VVS-installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Saltutslag på innside av kjellervegg, sannsynligvis pga sviktende drenering. - Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Enkelte sprekker og riss i murer. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Kjølerom > Overflater og konstruksjon: Aggregatet er ikke tilkoblet avløp, og kondensvann samles i bøtte. - Kjøkken > Overflater og innredning: Misfarget benkeplate ved vask. Noe dårlig lakkarbeid på fronter med noe støv og noe dråper. - Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Dusjrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. - Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

Stor, åpen og lys stue med spotter i tak på deler av stuen. Utgang til veranda og utestue. Lun vedovn. Kjøkkenet har kjøkkeninnredning med lakkerte fronter og benkeplater i laminat og kompositt. Kjøkkenøy har matte fronter og platetopp med avtrekk ut. Integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Kjøleskap. Det er kun evt integrerte hvitevarer som følger med eiendommen. Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler, flis på vegger og malte plater i innvendig tak. Innredning med folierte fronter, glass/kompositt benkeplate og overliggende servant. Termostatstyrt dusjarmatur og dusjvegg i glass. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Elektrisk avtrekksvifte med innstilling for grunnventilasjon, og med tilluft via spalte under dør. ANDRE INNVENDIGE FORHOLD: Vedovn med glassdør og med glassplate på gulv i stue. Peis og grill i utestue. Innvendig trapp i tre. Malte fyllingsdører og finerte dører som innerdører. Dører med glass mellom stue og vindfang. Garderobeskap i soverom. Skyvedørsgarderober i bod/kjellerrom. Walkin garderobeinnredning i hovedsoverom. INNVENDIGE OVERFLATER GENERELT: Gulv: Underetasje har laminat, flis og tepper på gulv. Hovedetasje har laminat på gulv. Vegger: Malte plater. Himlinger: Malte plater. TEKNISKE INSTALLASJONER: Sanitæranlegg med innvendige vannledninger av kobber og rør-i-rør vannledninger av plast, samt innvendige avløpsrør av plast. 200 liters varmtvannsbereder plassert i vaskerom. Anlegget har vannmåler. Boligen har naturlig ventilasjon. Luft-luft varmepumpe med innedel i stue. El-anlegg med 63 Amp hovedsikringer, fordelt på 18 kurser med automatsikringer. Anlegget har jordfeilbryter. Varmekabler i gulv i bad, vaskerom, soverom i underetasje, gang i underetasje og hobbyrom. Panelovner som oppvarming. Innlagt fiberkabel fra Rauma Bredbånd. Boligen har slokkemateriell og røykvarslere. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Det er kun evt. integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven.   

Elektrisk, varmepumpe og vedfyring.

Det foreligger ikke ferdigattest for bygget, men midlertidig brukstillatelse datert 27.10.1975 er vedlagt salgsoppgavens bilag. I tillegg foreligger det godkjente byggetegninger som også er vedlagt salgsoppgavens bilag. Det foreligger ferdigattest for bruksendring av rom i kjeller og hovedetasje datert 05.09.2025. Attesten er vedlagt salgsoppgavens bilag. Det foreligger godkjent vedtak datert 14.05.1986 for oppføring av tilbygg, men det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det er i vedtaket satt en del vilkår som skulle vært gjennomført ved oppføring av tilbygget. Vi har ingen mulighet til å sjekke om dette er oppfylt. For å kunne søke brukstillatelse for tilbygget er det krav til at foretaket som uførte arbeidet eller et annen foretak søket om dette, og dokumenterer at vilkårene er oppfylt. Dette vil medføre kostnader knyttet til dette. Da byggesaken ikke er avsluttet med ferdigattest, eller brukstillatelse, er ikke tilbygget formelt godkjent for bruk. Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf plbl § 21-10(5). Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk. Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1539/43/403: 10.09.2025 - Dokumentnr: 1075455 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Møre Eiendomsmegling AS Org.nr: 963 800 916 Elektronisk innsendt 17.10.1975 - Dokumentnr: 8098 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1539 Gnr:43 Bnr:191 Overført fra gnr 43 bnr 38 I tillegg utsk. fra bnr. 312

Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig, såfremt arealet for utleie er godkjent for beboelse/varig opphold. Vær da oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg. For utleie er det videre et krav til radonnivåer innenfor gitte verdier.

Eiendommen er beliggende i etablert boligområde. Gangavstand til barnehager, barneskole og dagligvarebutikk. Nært turterreng. Ca 8 km til kommunesenter på Åndalsnes med ungdoms- og videregående skoler.

Tomt opparbeidet med plener, prydbusker og trær. Asfaltert innkjøring med parkering på egen tomt. Belegningsstein på gangområder ved hovedinngang. Hekk mot naboeiendom. Det går gangvei over del av eiendommen mot vest.

Se kart. Det vil bli skiltet av Møremegling ved felles visning.

Leiktun barnehage (1-5 år) - 0.4km Isfjorden naturbarnehage (1-5 år) - 0.5km Isfjorden skole (1-7 kl.) - 0.5km Åndalsnes ungdomsskole (8-10 kl.) - 7.2km Rauma videregående skole - 7.3km Gjermundnes vidaregåande skule - 47.6km

Eiendommen har adkomst via offentlig veg og er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Det er kommunens arealplan som gjelder, og boligen ligger i område satt av til bolig. Se vedlagte kommuneplan med kart og bestemmelser.

Kommunale avgifter: 22230

Kommunale avgifter år: 2024

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale avgifter er hentet fra fakturert beløp 2024 av kommunen.

Eiendomsskatt: 7997

Info om kommunale avgifter: Eiendomsskatten faktureres sammen med kommunale avgifter.

Andre utgifter: Det vil påløpe avgifter som strøm og forsikring. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger.

Formuesverdi primær: 756240

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: 3024958

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 120100