Øvrehjellen 12

Møremegling v/ Marius Ødegaard har gleden av å presentere Øvrehjellen 12. Eiendommen ligger i Øvrehjellen like utenfor Brattvåg sentrum. Boligen ligger på en romslig tomt med fin utsikt over Samfjorden. Her er det kort avstand til offentlig transport/busstopp, barnehage og butikker i sentrum. Boligen går over 2 etasjer og inneholder 3 soverom, kjøkken, 2 bad, toalettrom, stue og kjellerstue. Det er også svært god bodplass med hele 6 boder. Garasje med nyere elport. Bad i underetasje ble pusset opp i 2025. Eiendommen har fine uteområder med veranda og terrasse mot syd, samt terrasse både på nordsiden og vestsiden. Velkommen til visning!

Øvrehjellen 12, 6270 BRATTVÅG, Kommunenummer 1580, Gårdsnummer: 379, Bruksnummer: 144

Eiendommen har et totalt bruksareal BRA på 208 m² fordelt på to etasjer.   BRA-i utgjør 190 m² og består av følgende: 1.etasje: Kjøkken, bad, toalettrom, gang, trapperom, entré, soverom, soverom 2, soverom 3, stue U.etasje: Bad, vaskerom, trapperom, gang, kjellerstue, soverom, soverom 2, bod, bod 2, bod 3, bod 4, bod 5, bod 6   BRA-e utgjør 18 m² og består av følgende:  1.etasje: Garasje TBA (terrasse- og balkongareal) utgjør: 89 m²   Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte Tilstandsrapport datert 07.05.2026 utført av Stig Håvard Vatne.

UTVENDIG Taktekkingen er av stålplater. Opplyst at taket ble omtekket i ca år 2000. Takkonstruksjonen er av W-takstoler i tre. Beslag og takrenner av lakka metall og noe aluminium. Vegger av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade kledd med liggende/stående bordkledning fra byggeår. Vinduer med 2-lags isolerglass med trekarmer og vinduer med koblaglass og treramme. Vinduer fra byggeår utenom noen glassfelt som ble byttet på 1990-tallet. Vindu på bad med vinylkarm fra år 2020. Tredører fra byggeår utenom hovedytterdør som er datert 2019 ( montert i 2020 ). En veranda på 5 kvm i understøttet trekonstruksjon ved soverommene og ellers treterrasser på bakkenivå på totalt 84 kvm. Garasje med vegger av betongstein og treverk i gavl med liggende bordkledning. Støpt gulv med grav/treplanker midt på gulvet. Vindeur med koblaglass fra byggeår. Nyere port med portåpner. Utebod i forkant av huset i trekonstruksjon. Denne har ikke målbart areal. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

INNVENDIG Boligen har følgende overflater på oppholdsrom; På gulv er det: I 1.etg er det klinkerflis i entrè, laminat på kjøkken, parkett på stue og i gang og laminat på alle soverom. i u.etg er det tepper og laminat. Vegger av overflater av: i 1.etg erdet malt tapet/glassfiberstrie, panel og panelplater/eikepanel på en vegg på stue. I u.etg er det mye panel, samt innslag av panelplater og veggplater. I tak er det: I tak er det taplater i 1.etg. I u.etg er det panel. Boligen har elementpipe ( Leca ) Nyere vedovn på stue og eldre ildsted i kjellerstue. Boligen har lakkert tretrapp. Innvendig har boligen malte fyllingsdører/tredører. Diverse plassbygde garderobeløsninger. VÅTROM Bad i 1.etg ble siste overflateoppussa i 1998, ingen dokumentasjon på utførelsen. Det er flis på gulv med varmekabler, flis på vegger og takplater. Baderomsinnredning med skap, skuffer, høyskap, speil og lys. Dusjløsning. Naturlig ventilasjon. Bad i u.etg ble oppgradert i 2025 grunnet en skade/forsikringssak. Her er det belegg på gulv med varmekabler. På vegger er det våtromsplater og i tak er det takplater. Dusjkabinett. Baderomsinnredning med 2 skuffer, speil og lys. Høyskap. Toalett ( eldre enn selve oppgraderingen ). Elektrisk styrt vifte. Eldre vaskerom i u.etg. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Murgulv med støpejernsluk. Dels murvegger og dels platekledde vegger og panel i tak. Benk og skap. Utslagsvask. Naturlig ventilering. KJØKKEN Kjøkkeninnredning fra Mørekjøkken fra 2005. Profilerte fronter ( tona bjørk ) og laminat benkeplate med underlimt vask. Vinhylle/hyller. Integrert platetopp og komfyr. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. SPESIALROM Toalettrom i 1.etg. Det er belegg på gulv, tapet på vegger og takplater. Veggfestet toalett og vask Naturlig ventilering. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av støpejern og plast. Boligen har naturlig ventilasjon. Det er installert varmepumpe i 2019. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter fra 2015. Automatsikringer og krus. Flere rom med varmekabler i u.etg. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK: Utvendig > Dører Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Flere dører er over 25 år og på dører som er over 25 år er det normalt med vedlikehold og stedvise oppgraderinger. Dører av denne alder kan ha begrenset levetid avhengig av hvor værutsatte de er. Registrert oppsprekking i treverk. Pakninger og hengsler er også svekket på dører som er over 25 år. Fukt i dør/karm i u.etg. Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger Svært slitt treverk, skjevheter. Rust på feste til rekkeverk på veranda. Utvendig > Utebod Slitt bod, mangler ved utførelse og noe råte i treverk. Innvendig > Overflater Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Innvendig > Rom Under Terreng Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt opp til 24,9, som er målinger over anbefalt. Det er på grunnmuren i denne boligen er det noen steder benyttet asfaltpapp på grunnmur. Asfaltpapp er ikke tilstrekkelig diffusjonsåpen. I ene boden er det sølt veske på gulv, så skade i gulv/nedkant av vegg her. Plast mot mur der det ble tatt hull, dette er feil bruk av plast på kald side av vegg, også registrert fukt på vegg her i boden bak plasten. Tomteforhold > Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Se punkt om "rom under terreng", svekkelser registrert. Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at vaskerommet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må vaskerommet påregnes oppgradert i tiden som kommer. TG2 – AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK: Utvendig > Taktekking Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Litt rust på skruer. Utvendig > Nedløp og beslag Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Noe rust registrert. Utvendig > Veggkonstruksjon Bordkledningen og vegger er no over 50 år. På kledning og vegger av denne alder må man påregne vedlikehold og stedvise oppgraderinger/utbedringer. Dette er avhengig av hvor værutsatt veggen er. Ikke musebånd. Oppsprekking i treverk og noe råte. Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Langs rafter legger isolasjonen seg opp til undertaket flere steder. Dette siden pappen som skal skille undertak og isolasjon bøyer seg. Dette er veldig vanlig å ingen skade registrert, men det skal helst være 50 mm lufting mellom undertak og papp/isolasjon. Spor etter mus ved pipe ( muselort ). Luftekanaler uten isolering. Utvendig > Vinduer Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Mange vinduer er over 50 år. På vinduer av denne alder normalt med vedlikehold og stedvise oppgraderinger. Vinduer av denne alder har begrenset levetid avhengig av hvor værutsatte de er. Pakninger og hengsler er også svekket på eldre vinduer. Noe rust på beslag. Utvendig > Garasje Eldre standard, slitasje på bygningsdeler. I grava under garasje har det tidligere vært lagret eternittplater ( den gamle taktekkingen ), det kan ligge som deler igjen av dette i grava/under garasjegulv - eternittplaterer spesialavfall. Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tekniske installasjoner > Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tekniske installasjoner > Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tekniske installasjoner > Ventilasjon Flere ødelagte ventiler. Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter Se også punkt om "rom under terreng" og "fuktsikring". Ved forhøyet fuktnivå i grunnmur over lengre tid kan det også bli svekkelser av betong/lettklinker. Tomteforhold > Terrengforhold Ut fra krav/anbefaling i standarden hvor det skal være fall på 1:50 ut fra boligen i 3 meters avstand er ikke dette oppfylt. Tomteforhold > Oljetank Tanken er ikke sanert, så dette må utføres. Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning Slitasje og småskader. Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk Mer enn halvparten av forventet brukstid på avtrekksvifte er oppbrukt. Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater vegger og himling Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu i våtsonen til dusj. Brudd på membran ved eldre festemiddler i våtsone. Fuget mellom vegg og dusjarmatur, så antagelig ikke mansjetter siden det er utført sliik. Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Ok høyde på 30 mm mellom topp gulv med dør og topp slukrist, men det er ikke Ikke fall til sluk etter dagens krav/anbefaling ( ikke 1:50 i 80 cm ut fra sluk og ikke 1:100 på resten av rommet ). Det påpekes at det på noen sider av sluk er det godt fall også. Her ble det registrert/lokalisert noe hullyd under flis, men dette er ikke vurdert som "bom" siden flisene sitter fast og det er ikke registrert sprekker/riss i fuger. Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Ingen dokumentasjon på utførelsen på dette badet. Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Våtrom > 1.Etasje > Bad > Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Fuktmerker rundt ventilasjonskanal i tak ( kondens ). Våtrom > 1.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det er plast bak veggplater på bad. Bad med flislagte vegger og med membran skal det ikke være plast bak veggplater siden det da blir 2 damptette sjikt med plate mellom. Dette kan medføre skade. Plast bak veggplater var vanlig før, men dette var før man brukte membran bak veggplater. Spesialrom > 1.Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Fuktmerker rundt lufteventil i tak ( fra kondens ). Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater vegger og himling Dør inn til rommet i våtsonen til dusj. Våtrom > Underetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Ikke mansjett/god tetting rundt avløpsrør til toalett, så her skulle mansjett/membran vært trekt opp minst 25 mm. Våtrom > Underetasje > Bad > Ventilasjon Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Se punkt om rom under terreng og ellers ingen mulighet for hulltaking bak våtsoner. HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. TGIU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT Ingen Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon med kostnadsestimat for utbedringer. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Det er kun evt. integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. 

Oppvarming: Elektrisitet, Varmepumpe, Ved Ventilasjon: Periodisk avtrekk

Det foreligger ikke ferdigattest for bygget, men innfyttingsattest datert 28.06.1971 er vedlagt salgsoppgavens bilag. I tillegg foreligger det godkjente byggetegninger datert 19.12.1969 som også er vedlagt salgsoppgavens bilag. Det er avvik mellom dagens bruk av boligen og byggemeldte tegninger: I garasje er det bygd vegg innerst for å lade boder Underetasje har store avvik: Det er flyttet vegger for å lage ny rominndeling. Byggemeldt tørkerom er gjort om til to soverom. Areal byggemeldt som matbod, brensel, klær, deler av gang og del av hobbyrom er ominnredet til bad, gang, bod og utvidet gang. Areal byggemeldt som disp, vaskerom og deler av kjellergang er ominnredet til boder. Det er i tillegg satt inn vinduer i front av boligen (tørkerom/soverom og hobbyrom/kjellerstue). Omgjøring av areal byggemeldt som tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak. Manglende bruksendring vil bety at tiltaket brukes i strid med gjeldende regler og brukes dermed ulovlig. Dette kan innebære konsekvenser for boligeier, og det er boligeier selv som står ansvarlig overfor kommunen for å rette mangelen. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar, og kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf plbl § 21-10(5).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1580/379/144: 26.03.1968 - Dokumentnr: 101216 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Gjelder denne registerenheten med flere 09.06.2026 - Dokumentnr: 641831 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Møre Eiendomsmegling AS Org.nr: 963 800 916 Elektronisk innsendt 26.03.1968 - Dokumentnr: 101216 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:1580 Gnr:379 Bnr:1 EIENDOMMEN ER UTSKILT FRA FLERE BRUKSNUMMER 01.01.2020 - Dokumentnr: 350324 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1534 Gnr:79 Bnr:144 01.01.2024 - Dokumentnr: 163224 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1507 Gnr:379 Bnr:144

Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig, såfremt arealet for utleie er godkjent for beboelse/varig opphold. Vær da oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg. For utleie er det videre et krav til radonnivåer innenfor gitte verdier.

Boligen ligger i et etablert boligområde sør for Brattvåg sentrum. Her er det kort avstand til offentlig transport/busstopp, barnehage og Brattvåg sentrum

Eiet tomt på 864 kvm - opparbeide, plen. terrasser, beplanting etc. Ihht DOK-analyse: Løsmasser - Humusdekke/tynt torvdekke over berggrunn. Ukjent type drenering og fuktsikring. Antatt naturlig drenering i terreng uten fuktsikring av grunnmur. Bygningen har betonggrunnmur. Skrående tomt mot øst. Det er oljetank i stål som er nedgravd.

Se kart. Det vil bli skiltet av Møremegling ved annonsert visning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet privat vannverk. Se punkt under om vannavgift.

Boligen ligger i område regulert til boligformål ihht reguleringsplan for Håvikmyrane ID 1580 153490 datert 06.08.1968. Deler av eiendommen er regulert til Gang-/sykkelvei (64,83 kvm) og kjørevei (105.58 kvm). Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende kart og bestemmelser er vedlagt fullstendig salgsoppgave med bilag.

Kommunale avgifter: 12186

Kommunale avgifter år: 2026

Info om kommunale avgifter: Årlige kommunale avgifter fra Haram kommune for 2026 utgjør kr 15.430,- hvorav kr 3 244,- er eiendomsskatt.   Kommunale avgifter inkluderer: - Avløp - Renovasjon - Branntilsyn, feiing - Eiendomsskatt   Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Kommunen kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Eiendomsskatt: 3244

Andre utgifter: I tillegg vil det påløpe utgifter til forsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Vannavgift: 3498

Info vannavgift: Privat vann fra Brattvåg vassverk.

Formuesverdi primær: 635139

Formuesverdi primær år: 2024

Formuesverdi sekundær: 2540557

Formuesverdi sekundær år: 2024

Info formuesverdi: Fra og med inntektsåret 2026 benytter Skatteetaten en oppdatert modell for fastsetting av formuesverdi for boliger. Den nye modellen baserer seg på prisstatistikk fra mindre geografiske områder (grunnkretser) for å gi en mer treffsikker beregning av antatt markedsverdi. Både selger og megler kan derfor risikere at formuesverdien som oppgis i salgsoppgaven ikke samsvarer med den endelige formuesverdien som fastsettes av skattemyndighetene. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli vesentlig justert når Skatteetaten fastsetter endelig formuesverdi for skatteåret.   For primærboliger beregnes verdien til 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10.000.000,- og 70 % av verden over kr 10.000.000,-).   For sekundærboliger beregnes formuesverdien til 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til www.skatteetaten.no for mer utfyllende informasjon. 

Borettslagets forsikringsselskap: Fremtind Forsikring AS-70

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 17 500,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 58600