Farstadvegen 491

Velkommen til Farstadvegen 491! Presentert av Sondre Gjetøy i Møremegling. Boligen er beliggende like ved Langvatnet i Hustadvika kommune. Ved Langvatnet er det badeplass, gapahuk og fine turmuligheter. Det er ca 6 km til Elnesvågen sentrum med barnehager, skoler, dagligvarebutikker mm. Enebolig oppført i 1975. I dag fremstår deler av kjelleretasje som sokkelleilighet, men dette er ikke godkjent hos kommunen. Det er en frittstående dobbelgarasje, samt er det integrert enkelgarasje i boligens underetasje. Velkommen på visning, husk påmelding!

Farstadvegen 491, 6440 ELNESVÅGEN, Kommunenummer 1579, Gårdsnummer: 44, Bruksnummer: 12

Underetasje: BRA-i: Ca 145 m². Tilhørende hoveddel: Gang/hall, soverom, bad/vaskerom, bod og garasje. Det er adkomst fra garasje og direkte inn i boligens gang/hall. Sokkelleilighet: Vindfang, gang, stue/kjøkken, bad og soverom. Hele sokkelleilighet er opprinnelig et stort hobbyrom, og er ikke bruksendret/godkjent av kommunen. 1. etasje: BRA-i: Ca 133 m². Gang, stue, kjøkken, bad, kontor og 3 soverom. Kaldloft. Det er delvis lagt gulv. Det er sydvendt veranda på ca 31 m², med utgang fra stue i 1. etasje. Samt nordvendt veranda på ca 38 m², med utgang fra det ene soverommet i 1. etasje. Ved inngangsparti er det en markterrasse på ca 19 m². Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Dette gjelder både utvendig og innvendig planløsning. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Se punkt "brukstillatelse/ferdigattest" for mer informasjon. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 11.08.2024 utført av Riksfjord Taksering AS.

Enebolig oppført i 1975. Idag fremstår deler av kjelleretasje som sokkelleilighet, men dette er ikke godkjent hos kommunen. Det er en frittstående dobbelgarasje, samt er det integrert enkelgarasje i boligens underetasje. Enkelte bygningsdeler har oppnådd høy alder og det må forventes oppgraderinger. Tilstandsgrader er dels satt grunnet alder på bygningsdelen og ikke nødvendigvis grunnet funksjonssvikt. Boligen har grunnmur i blokker og betongstein, stedvis pusset utvendig. Yttervegger over grunnmur har bindingsverkskonstruksjon med utvendig stående bordkledning fra byggeår. Boligen har saltak og takkonstruksjon er oppført med W-takstoler i tre. Taket er bygd med kaldt loft som er luftet. Taket er tekket med stål/aluminiumsplater, fra byggeår. Tidspunkt for utskiftning av taktekking og undertak nærmer seg. Malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeår. Malt hovedytterdør og malte balkongdører i tre. Integrert enkelgarasje i boligens underetasje: Oppført med betonggulv på grunn. Støpt betongdekke som er isolert fra undersiden med isopor som er sparklet og malt. Strøm og lys innlagt. Frittstående garasje: Oppført ca 1980. Bygget er oppført med betonggulv på grunn og støpt betong som grunnmur. Bindingsverkkonstruksjon med utvendig liggende bordkledning. Saltak av tre med fagverktakstol. Taktekking av metallplater. Takrenner og nedløp av lakkert metall. Strøm og lys innlagt. OPPSUMMERING AV AVVIK I TILSTANDSRAPPORT: FORHOLD MED TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak. Symptomer på slitasje og elde er registrert, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader. TG2 er valgt for å belyse at bygningsdelen har en alder og tilstand som tyder på behov for tiltak i fremtiden. Restlevetiden er usikker. - Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er ikke montert stigetrinn/takstige for feier. - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er tettet med klosser mellom over og underligger som reduserer luftgjennomstrøming av veggkonstruksjonen. Manglende lufting gir økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. - Takkonstruksjon/loft: Det er påvist spor etter mus i kaldloftet. Ifølge eier er det også flaggermus like ved pipeløpet. Boligen ligger i skogsområde og det kan være utfordrende å bli kvitt mus. - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Enkelte vinduer bærer preg av slitasje og elde, basert på tilstanden er restlevetiden usikker. Enkelte vinduer er utett, det er åpning mellom karm og vindusfelt. - Utvendig dører: Enkelte dører bærer preg av slitasje og elde. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Balkongrekkverk eller brystning skal være av forsvarlig konstruksjon og utforming. Rekkverk eller brystning skal ikke ha mindre høyde enn 0,90 m. - Vannledninger: Det er ikke etablert innvendig stoppekran, det er krav. - Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Instruks fra Norsk Takst er vann og avløpsledninger over 25 år skal gis TG2 på grunn av alder. Det er montert durgoventil i kaldloft, lufting av avløp skal være ført over tak eller ut vegg. Durgoventil skal heller ikke plasseres i kalde rom da dette kan gjøre skade på ventilen og påvirke funksjonen. Durgoventil er hovedsakelig ment som tillegg til lufting ført over tak. Ikke opplyst å være problem med avløp i form av tilbakeslag i sluker etc. - Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det er ikke dokumentert service på anlegget siste to årene. Forventet brukstid på varmepumpe er anslått til ca 15 år. - Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Forhold rundt drenering er ikke kjent, men det bør påregnes at eventuell drenering er eldre og har svekket funksjon. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Stedvis er det åpning mellom grunnmursplast og klemlist. Åpning mellom klemlist og grunnmursplast kan medføre at vann/fukt trekker bak mellom grunnmursplast og grunnmur. Dette øker fuktbelastningen på grunnmur som igjen kan medføre skader/fuktskader. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og på utvendige vannledninger. Instruks fra Norsk Takst er at utvendige vann og avløpsledninger over 25 år skal gis TG2 på grunn av alder. Vann og avløpsledninger er ikke synlig og kan dermed ikke vurderes annet en ut i fra alder da det ikke er opplyst å være problemer med ledningene. FORHOLD MED TGIU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Septiktank: Ukjent alder, type og tilstand. Ifølge Mintank.no er det slamavskiller på 4 kubikk. Ingen fremlagt dokumentasjon. Ytterligere undersøkelser anbefales. - Oljetank: Det er ikke opplyst om nedgravd oljetank på eiendommen. For fullstendig informasjon om byggemåte med evt. kostnadsestimat for utbedringer, se vedlagte tilstandsrapport.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning med underskap og takhøye overskap, malte profilerte fronter. Flis mellom benker og skap. Laminert benkeplate. Det er integrert stekeovn og platetopp. Opplegg for frittstående oppvaskmaskin og side by side kjøleskap med fast vanninstallasjon. Det er kun nevnte integrerte hvitevarer som medfølger i salget. Komfyrvakt og lekkasjesikring/vannstopp er ikke montert. Kjøkkeninnredning er oppgradert siden byggeår, men alder er ukjent. Kjøkken sokkelleilighet: Kjøkkeninnredning fra 2019. Innredning med under- og overskap med glatte fronter. Kitchen board plater mellom benker og skap. Laminert benkeplate. Det er opplegg for frittstående komfyr, oppvaskmaskin og frys/kjøleskap. Ingen hvitevarer medfølger i salget. Komfyrvakt er ikke montert. Lekkasjesikring/vannstopp er montert. Det mangler dør til stekeovnen. Bad 1. etasje: Romslig, baderomsinnredning med dobbelservant. Gulvmontert toalett. Badekar. Flis på vegger og gulv. Varmekabler i gulv. Gulvet er helt flatt, ingen fall til sluk. Rommet er oppusset av forrige eier ca 2009, ingen våtromsdokumentasjon foreligger. Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom uten å påvise unormale forhold i våtsone. Våtrommet er også fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy og det er ikke påvist unormale forhold ved fuktsøk i relevante våtsoner i gulv og vegger. Bad/vaskerom underetasje: Baderomsinnredning med nedfelt servant og speilskap over. Gulvmontert toalett. Dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin. Flis på vegger og gulv. Varmekabler i gulv. Rommet er oppusset ca 2016/2017, ingen våtromsdokumentasjon foreligger. Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom uten å påvise unormale forhold i våtsone. Våtrommet er også fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy og det er ikke påvist unormale forhold ved fuktsøk i relevante våtsoner i gulv og vegger. Bad sokkelleilighet: I rommet er det vegghengt servant, gulvmontert toalett, dusjkabinett og skyllekar på vegg. Det er opplegg for vaskemaskin. Belegg på vegger. Vinylbelegg på gulv med gulvvarme. Badet er fra byggeår. Hele rommet i sin helhet står foran renovering. Hulltaking og fuktmåling foretatt, ingen fukt eller andre avvik registrert i borehull. Gulv: Laminat, flis, belegg. Vegger: Tapet, trepanel, flis, belegg, malte plater. Innvendige himlinger: Malte plater, trepanel. Rom under terreng: Deler av underetasje har en risikokonstruksjon ved at yttervegger er utforet, isolert og kledd, man er da avhengig av tett grunnmur samt tett kjellergulv. Det er foretatt hulltaking og målt fukt i nedre del av vegg i soverom i sokkelleiligheten. Trefuktighet i topp bunnsvill ble målt til 18 vektprosent, i veggplate ved borehull ned mot gulv ble det målt 23 vektprosent. Det er en del svertesopp på veggene ned mot gulvet. Verdiene som er avdekket er over grenseverdiene som regnes som akseptable. Under 17 % er tørt/normale forhold, over 17 % er det økt risiko, over 20% er det fare for mugg- og soppdannelser. Det er observert bruk av svartpapp i veggen, det er ikke lenger en anbefalt løsning, da den kan kapsle eventuell fukt inne. Forholdet bør observeres og det må foretas ytterligere undersøkelser for å fastslå omfang/årsak. El. anlegg: Skjult og åpent anlegg med automatsikringer. Sikringsskap plassert i trappegang. I følge selger oppgradert sikringsskap med jordfeilautomater. Samsvarserklæringer foreligger ikke. Utvidet el. kontroll av anlegget anbefales. De elektriske anlegg var sist kontrollert 24.02.1997. Det forelå den gang ingen pålegg på anleggene. Tekniske installasjoner: - Varmtvannstank på ca 300 liter, fra 2017. Plassert i bod, rommet har ikke sluk. - Boligen har kobberrør fra forskjellige tidsepoker. Røropplegg hovedsakelig fra byggeår/eldre årgang. Det er ikke innvendig stoppekran. - Avløpsrør av plast fra byggeår. OPPSUMMERING AV AVVIK I TILSTANDSRAPPORT: FORHOLD MED TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad sokkelleilighet, sluk/membran/tettesjikt: Membranen er synlig, men avslutningen ved sluket er utett. - Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Når det ikke er framlagt samsvarserklæringer fra siste installasjoner som er foretatt etter år 1999, eller kontrollrapport uten avvik siste fem årene fra el-tilsyn, krever standard ikke bedre enn TG2 på det elektriske anlegget. Defekt kontakt er TG3 etter krav i NS 3600. Utvidet elkontroll av anlegget anbefales. FORHOLD MED TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Innvendige overflater: Det er en del hulrom/bom i gulvfliser i gang i underetasje. Skader på veggoverflater i kjøkken i sokkelleilighet. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Pipe og ildsted: Vegg og gulv er nærmere enn 300 mm fra sotluke. - Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater. Ventil i vegg i soverommet var lukket på befaringsdagen, det er anbefalt å ha ventil åpen. - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Andre innvendige forhold, garasje: Det er fuktskader i innvendig tak, trolig forårsaket av kondens. Isolering av betongdekke kun fra underside er risikokonstruksjon. Isopor avgir svært farlig gass ved brann og bør fjernes eller tildekkes med ubrennbart materiale, fiberpuss kan være et alternativ. Isopor i tak som dette er ikke lov i dag uten at det tildekkes med ubrennbart materiale. Det er ikke ventilert sluse mellom garasje og boligrom. - Bad 1. etasje, overflater gulv: Det er påvist avvik på lokalfall rundt sluk og høyde fra topp membran ved dør og topp slukrist. Termostat for gulvvarme på vegg er løs og faller av. - Bad 1. etasje, sluk/membran/tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membran er en skjult konstruksjon og kan ikke inspiseres. Forventet levetid for smøremembran er satt til ca 20 - 30 år men kan vare noe lengre og enkelte tilfeller forkortet levetid. Når membran har nådd forventet levetid er faren for at membran sprekker opp, blir porøs og dermed øker faren for fukt i konstruksjoner. - Bad sokkelleilighet, overflater vegger og himling: Belegg på vegger er slitt og har skader. - Bad sokkelleilighet, overflater gulv: Det er påvist avvik på lokalfall rundt sluk og høyde fra topp membran ved dør og topp slukrist. Belegg har store brenn/svimerker. - Bad underetasje, overflater gulv: Det er påvist avvik på lokalfall rundt sluk og høyde fra topp membran ved dør og topp slukrist. - Bad underetasje, sluk/membran/tettesjikt: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. - Bad underetasje, ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Kjøkken 1. etasje, overflater og innredning: Det er ikke lekkasjesikring/vannstopp under side by side kjøleskap. Det er det krav til etter kjøleskapet ble installert etter 2010. For å lukke avviket må det installeres vannstoppventil under kjøleskapet, ved eventuell utbedring anbefales det å montere vannstopp/fuktsensor under oppvaskmaskin også. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport og det henvises til denne for utfyllende informasjon med kostnadsestimat for utbedringer. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Tilstandsrapporten følger vedlagt.

Peis med innsats i stue 1. etasje. Luft til luft varmepumper, plassert i stue 1. etasje, sokkelleilighet og i garasje. Varmepumpe i stue og sokkel fra 2016, og i garasje fra 2018. Varmekabler i gulv på badene. Ellers elektrisk oppvarming via panelovner i de rom hvor dette er montert. To-løps pipe, pipen er bygd av Leca eller tilsvarende lettklinkerprodukt. Sotluker i sokkelleilighet. Info fra feier: Siste dato for utførte feiing: 20.04.2016.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for boligbygg, datert 29.01.1975. Vi har mottatt kopi av møtebok vedr godkjenning av søknad for oppføring av garasje. Vedlagt følger 2 møtebøker og tilhørende tegning fra 1979. Det foreligger ikke brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket. Forholdet overtas av kjøper. Vi har mottatt kopi av møtebok vedr godkjenning av søknad for oppføring av uthus/vedbod (på en annens eiendom, gnr/bnr 44/8). Vedlagt følger møtebok og tilhørende tegning fra 1977. Dette er ukjent bygning for nåværende eier, og er ikke i bruk. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Dette gjelder både utvendig og innvendig planløsning. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. - Utvendig er det satt inn, fjernet og endret størrelse på mange vinduer. Det er oppført tak over inngangspartiet. Veranda/terrasse mot øst er utvidet. Det er satt inn dør og ny adkomst til garasjen samt er garasjevegg syd forlenget/endret. - I underetasje er gangen åpnet opp og det er fjernet dør/vegger. Det var opprinnelig to adskilte boder, som idag er fjernet i sin helhet, åpnet opp og er nå endel av hall/gang. Det er også delvis fjernet vegg mellom soverommene. Det er opprettet vindfang i hall, som nå benyttes av utleieleiligheten. Garasje ser ut å være utvidet. - I hovedetasje er to av soverommene endret og utvidet. Her er det tatt areal fra gang inn i det ene soverommet og fra det opprinnelig soverommet inn i det andre. I gangen er det fjernet vegg/dør og åpnet opp. Flytting eller riving av en ikke-bærende vegg innenfor én og samme branncelle er ikke søknadspliktig. Vi har derimot ikke dokumentasjon på om veggene som er flyttet/revet var bærende, så noen av tiltakene kan muligens ha vært søknadspliktige. Vi har heller ikke mottatt dokumentasjon på at andre utførte tiltak er omsøkt og godkjent hos kommunen. Kjøper overtar risiko og ansvar for ovenfor nevnte tiltak. - Utleieleilighet i underetasje er i sin helhet anmerket som et stort hobbyrom på originale byggetegninger. Idag fremstår utleieleiligheten med stue, kjøkken, soverom, gang, bad og vindfang. Vindfanget er tatt inn i leiligheten fra hoveddelens hall/entré. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (fra hobbyrom til beboelsesrom) er søknadspliktig tiltak. Vi har ingen dokumentasjon som viser at dette er omsøkt og godkjent hos kommunen. Rommene er ikke godkjent for varig opphold. Vi noterer at kommunen har benevnt boligen som enebolig med utleieleilighet og 2 boenheter i eiendommens matrikkel. Kommunen har ingen dokumentasjon på at det er gitt tillatelse til sokkelleilighet, men kan ikke svare på hvorfor dette er ført i matrikkelen. Konf gjerne megler vedr dette. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Tgl 14.08.1978 - Dokumentnr: 6982 - Jordskifte. Tgl 01.11.1979 - Dokumentnr: 10455 - Bestemmelse om bebyggelse. Vegvesenets betingelser vedtatt. Eiendommens rettigheter: Ingen.

Boligen er registrert i matrikkelen med 2 boenheter som enebolig med sokkelleilighet. Originale byggetegninger viser ikke utleieleiligheten slik den fremstår idag, og vi har ikke mottatt dokumentasjon om at den er omsøkt/godkjent, annet enn matrikkelrapporten. Viser ellers til punkt vedr "brukstillatelse/ferdigattest". Konf gjerne megler. Ved utleie gjøres oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Boligen er beliggende like ved Langvatnet i Hustadvika kommune. Ved Langvatnet er det badeplass, gapahuk og fine turmuligheter. Det er ca 6 km til Elnesvågen sentrum med barnehager, skoler, dagligvarebutikker mm.

Eiet tomt på ca 2 747 m². Eiendommen ligger i skrående terreng. Tomten er opparbeidet med plenarealer og prydbusker. Det er gruset gårdsplass.

Adkomst fra offentlig vei. Det er privat vann. Fra brønn på eiendommen eller i området. Ukjent hvilken skriftlighet som foreligger rundt ?dette. Forholdet overtas av kjøper.  Eiendommen har privat avløp, via slamavskiller, med overløp til grøft e.l. Septiktank med ukjent alder, type og tilstand. Ingen dokumentasjon. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommunens arealplan som gjelder, og boligen ligger i område avsatt til LNFR (landbruk, natur- og friluftsformål samt reindrift). Dette kan gi enkelte begrensninger i forhold til arealutnyttelse. Se forøvrig vedlagte utdrag av arealplan med bestemmelser. Kommuneplanens arealdel med bestemmelser kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: 22015

Info om kommunale avgifter: Beløpet er årsprognose for 2024, og dekker renovasjon, slamtømming, feiing/tilsynsgebyr og eiendomsskatt.

Info om kommunale avgifter: Skattetakst: kr 2 097 600,-.

Andre utgifter: Det vil påløpe utgifter til bygningsforsikring, innboforsikring og strøm. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk. Megler har ikke fått opplysninger om dagens strømforbruk for eiendommen. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger. Interessenter må ta høyde for høye strømutgifter når man lager seg budsjett i forbindelse med eventuelt boligkjøp.

Formuesverdi primær: 892244

Formuesverdi primær år: 2022

Formuesverdi sekundær: 3390527

Formuesverdi sekundær år: 2022

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 98600