Øyadalen 113

Møremegling ved Brynjar S. Bergesen har gleden av å presentere Øyadalen 113. En trivelig fritidsbolig beliggende i vakre omgivelser. Hytta er fra ca. 1956 og inneholder bl.a. kjøkken, stue, bad og 2 soverom. Utvendig er det pent opparbeidet med plattinger. Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser i Øyadalen øverst på Kolåsen i Follestaddalen, like nedenfor Standalseidet. Ca. 15. km. til Ørsta sentrum med alle fasiliteter. Her har du masse fine turmuligheter. Er du på hyttejakt? Velkommen til visning.

Øyadalen 113, 6156 ØRSTA, Kommunenummer 1520, Gårdsnummer: 28, Bruksnummer: 27

Hytten går over to etasjer, og inneholder: H-etg: Kjøkken, stue med utgang til terrasse, bad Loft: To soverom og gang Pumpehus, bygd i 2009 iflg eier. Enkel trebygning som fungerer som bod/pumpehus. Av trebjelker på grunn med tregulv, bordkledd bindingsverk. Saltak av tresperrer som er tekket med A-plater. Normal standard og normal vedlikeholdsmessig tilstand. Tilstandsrapporten gjelder kun selve bolighuset, og TG for andre bygninger er derfor kun overordna vurdert. Vedbod, bygd i 2009 iflg eier. Åpen vedbod, enkel konstruksjon. Av trebjelker på grunn med tregulv, bordkledd bindingsverk og takkonstruksjon av tresperrer som er tekket med a-plater.

UTVENDIG Taktekkingen er av stålplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp av aluminium. Nedløp avsluttes stort sett over terreng. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Lukket takkonstruksjon. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør. Flere terrasser for boligen. Av trebjelker med terrassebord. Rekkverk av tre i malt utførelse. Tretrapp fra fast grunn til terrasse ved inngangsdør av tre, rekkverk av tre i malt utførelse. Noen småtrapper ellers på eiendommen av tre og med rekkverk av tre i malt utførelse. TOMTEFORHOLD Det er ukjent byggegrunn. Dreneringen er fra byggeår Bygningen har betonggrunnmur. Det er trolig stripefundamenter av betong under grunnmur. Utvendige avløpsrør er av plast og utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er septiktank med kommunal tømming og privat brønn. Vanntilkobling med slange fra oppkomme. Utvendig rør ble lagt i 2005, ifølge eier. Septiktanken er av glassfiber. Ukjent alder.

<b>INNVENDIG </b> Innvendig er det gulv av furu. Veggene har trepanel. Innvendige tak har trepanel. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Betong mot grunn. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Leca pipe og peis med innsats. Boligen har lakkert tretrapp. Trapp må regnes mer som en leider, ikke montert rekkverk/håndløper. Innvendig har boligen furu fyllingsdører. <b>VÅTROM</b> Bad Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. Badet ble laget til i 2008 i samband med renovering av fritidsboligen. Veggene har baderomsplater. Taket har panel. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjvegger/hjørne. Eneste ventilering er åpning av vindu. <b>KJØKKEN </b> Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøl/fryseskap og komfyr. Kjøkkeninnredning ble byttet i 2005 ifølge eier. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. <b>TEKNISKE INSTALLASJONER </b> Innvendige vannledninger er av kobber. Vannrør ble lagt i 2005. Det er avløpsrør av plast. Avløpsrør ble lagt i 2005. Boligen har naturlig ventilasjon. Varmtvannstanken på ca. 20-30 liter i kjøkkeninnredning,. Tank ble montert i 2005 ifølge eier. El.-anlegget er i fra 2005 ifølge eier og er med automatsikringer. Er montert brannvarsler i boligen og der er brannslokningsapparat. <b>OPPSUMMERING AV AVVIK: </b> <b>TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK</b> Ventilasjon Bad Eneste ventilering er åpning av vindu. Vurdering av avvik: • Ingen ventilering utover åpning av vindu. Konsekvens/tiltak • Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Branntekniske forhold Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning. Er montert brannvarsler i boligen og der er brannslokningsapparat. 1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja Vi anbefaler og bytte ut brannslokningsapparat. 3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 4. Er det skader på røykvarslere? Nei Terrengforhold Tomtearealet ligger inntil en fjell - og skogkledt skråning, og er opparbeidet med gruset tilkomst, terrasser i impregnert treverk, litt natursteinsmur. For øvrig er dette en ren naturtomt med en del blandaskog på sidene og i bakkant av hytten. En del markterrasser på eiendommen. Vurdering av avvik: • Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. (Selger opplyser om at det ikke er utarbeidet en skredrapport som bekrefter dette, men at hele området er avsatt snøskredfare) • Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. På baksiden av boligen går fall mot yttervegg. Tomten ligger i et område med snøskredfare. Konsekvens/tiltak • Det bør foretas terrengjusteringer. At boligen ligger i aktsomhetsområde for skred kan gi noen restriksjoner med hensyn til eventuelle visse søknadspliktige tiltak, td. tilbygg og bruksendringer. Eventuelle mindre søknadspliktige tiltak som som fasadeendringer, vil være lov. <b>TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK</b> Taktekking: Taktekkingen er av stålplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Vurdering av avvik: • Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det tilrås og rengjøre og behandle not sopp for og forlenge levetiden. Videre vurdere og montere kobberband på mønet. Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp av aluminium. Nedløp avsluttes stort sett over terreng. Vurdering av avvik: • Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Konsekvens/tiltak • Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Veggkonstruksjon Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Vurdering av avvik: • Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Konsekvens/tiltak • Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Dører: Bygningen har malt hovedytterdør. Vurdering av avvik: • Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. • Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Altandør er noe værslitt. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Vi anbefaler vedlikehold av altandør. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Flere terrasser for boligen. Av trebjelker med terrassebord. Rekkverk av tre i malt utførelse. Vurdering av avvik: • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Terrassebord og rekkverk er værslitt og det har flasset av maling flere steder. Konsekvens/tiltak • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Vi vil anbefale maling av rekkverk og maling/beisning av terrassebord. Utvendige trapper Tretrapp fra fast grunn til terrasse ved inngangsdør av tre, rekkverk av tre i malt utførelse. Noen småtrapper ellers på eiendommen av tre og med rekkverk av tre i malt utførelse. Vurdering av avvik: • Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. • Det er avvik: Rekkverk er værslitt og det har flasset av maling. Trappetrinn er også veldig slitt. Konsekvens/tiltak • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. • Tiltak: Nederste del av ene trappen mangler rekkverk på ene siden, trappen følger terrenget men vi anbefaler og montere rekkverk der det mangler. Vi anbefaler nærmere undersøkelse av trapper og eventuelt vedlikehold som flikking og maling, noe trevirke må trolig byttes ut. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Innvendige trapper Boligen har lakkert tretrapp. Trapp må regnes mer som en leider, ikke montert rekkverk/håndløper. Vurdering av avvik: • Det er avvik: Mangler rekkverk/håndløper for leider. Konsekvens/tiltak • Tiltak: vi vil anbefale om mulig og montere en skikkelig trapp isteden. Varmtvannstank Varmtvannstanken på ca. 20-30 liter i kjøkkeninnredning,. Tank ble montert i 2005 ifølge eier. Vurdering av avvik: • Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Lenge har det vært vanlig å koble varmtvannsberedere i stikkontakt. Nå er det derimot pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Nye varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Dette kravet kom egentlig allerede i 2010. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Da det er jamn last på bereder anbefales fast strømtilknyting som brann-forbyggende tiltak. Ventilasjon Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak • Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Elektrisk anlegg Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. El.-anlegget er i fra 2005 ifølge eier og er med automatsikringer. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 2005 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei Generelt om anlegget 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei Inntak og sikringsskap 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Nei 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei <b>TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK</b> Etasjeskille/gulv mot grunn Etasjeskiller er av trebjelkelag. Betong mot grunn. Vurdering av avvik: • Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. • Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik Konsekvens/tiltak • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Overflater Gulv Bad 1.etg Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Lokalt fall mot sluk er målt til 10mm fra dørkarm til topp slukrist. Resten av rommet har tilnærmet flatt gulv, men med svakt fall mot sluk. Vurdering av avvik: • Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. • Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Konsekvens/tiltak • Våtrommet fungerer med dette avviket. • Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Sluk, membran og tettesjikt Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er ikke foretatt da eier har ikke akseptert dette. Vurdering av avvik: • Eier har ikke akseptert hulltaking i vegg bak våtsonen Konsekvens/tiltak • TG2 er gitt fordi eier ikke har akseptert hulltaking i vegg bak våtsone. Vannledninger Innvendige vannledninger er av kobber. Vannrør ble lagt i 2005. Vurdering av avvik: • Det er redusert vannmengde/trykk ved samtidig tapping i kraner. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Ikke nødvendig med noe tiltak. Drenering Dreneringen er fra byggeår Vurdering av avvik: • Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. • Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Konsekvens/tiltak • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Grunnmur og fundamenter Bygningen har betonggrunnmur. Det er trolig stripefundamenter av betong under grunnmur. Vurdering av avvik: • Grunnmuren har sprekkdannelser. Mindre riss og sprekker vil alltid forekomme i støpte og murte konstruksjoner. I dette tilfellet er det konstatert riss i normalt forekommende omfang ut fra alder på muren. Normal tid før utbedring av betongvegg eller murt vegg av blokker er 20 - 60 år. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Sprekkene har oppstått på steder som er normalt for alderen, vi tilrår at sprekker kan overvåkes og undersøkes nærmere. om en registrerer utvikling. Septiktank Septiktanken er av glassfiber. Ukjent alder. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Konsekvens/tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg Utvendige vann- og avløpsledninger Utvendige avløpsrør er av plast og utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er septiktank med kommunal tømming og privat brønn. Vanntilkobling med slange fra oppkomme. Utvendig rør ble lagt i 2005, ifølge eier. Vurdering av avvik: • Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak • Innhent dokumentasjon, om mulig. • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. 

Elektrisk og vedfyring. Peis på stue/kjøkken Varmekabler på bad.

Det foreligger ingen opprinnelige/godkjente byggetegninger av boligen hos kommunen, og megler har således ingen oversikt over hvordan boligen opprinnelig var innredet og om det er foretatt noen bruksendringer i etterkant som er søknadspliktige. Selger kjenner ikke til bruksendringer. Da det ikke foreligger hverken byggetegninger eller brukstillatelse/ferdigattest kan det ikke kontrolleres at dagens løsning tilsvarer opprinnelig oppføring eller er lovlig godkjent hos bygningsmyndighetene. Det foreligger ingen dokumentasjon på evt. bruksendringer eller byggeendringer er omsøkt. Forholdet overtas av kjøper. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke. Eldre boliger oppført på 50-60- tallet mangler ofte bruksløyve. Plan- og bygningslova kom i 1965, og først da et krav om å søke og få godkjent bruk av bygning, men det tok noen år å få lovverket opp å gå. Vi opplever også at det ved senere tilfeller har skjedd at en bolig ikke har fått utskrive et formelt bruksløyve. Kommunen skal i ettertid ikke skrive ut ferdigattest for saker før 01.01.1998. Boliger fra denne perioden er likevel å anse som godkjent for det formålet de har vært nytta til.

Eiendommen kan fritt leies ut. Vær da oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser i Øyadalen øverst på Kolåsen i Follestaddalen, like nedenfor Standalseidet. Ca. 15. km. til Ørsta sentrum med alle fasiliteter.

Tomtearealet ligger inntil en fjell - og skogkledt skråning, og er opparbeidet med gruset tilkomst, terrasser i impregnert treverk, litt natursteinsmur. For øvrig er dette en ren naturtomt med en del blandaskog på sidene og i bakkant av hytten. En del markterrasser på eiendommen. Godt skjermet for innsyn, utsikt mot vegen videre til Standalseidet, og skogen bortenfor elven. Kort veg til elven, og broen nedenfor.

Eiendommen har adkomst via privat stikk vei fra offentlig vei.

Vanntilkobling med slange fra oppkomme. Privat septiktank med kommunal tømming Privat adkomst fra kommunal vei

Eiendommen ligger i et område avsatt til LNF-område i kommuneplanen (landbruk, natur, fritid).

Kommunale avgifter: 533

Kommunale avgifter år: 2023

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter inkl. eiendomsskatt: kr 876,- for 2023

Eiendomsskatt: 343

Formuesverdi sekundær: 13299

Formuesverdi sekundær år: 2022

Borettslagets forsikringsselskap: Watercircles Norge AS-93

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 500,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 240,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 500,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 38490