Raknesvegen 140

Tore Magerøy i Møremegling har gleden av å presentere Raknesvegen 140! Kvalitetsrik eiendom med en pent oppusset og innholdsrik enebolig. Kjøkken fra 2018, bad og vaskerom fra 2020, utvidet veranda m.m. Fantastisk tomt på hele 2,7 mål som er pent opparbeidet med plen og hage beplantet med busker og trær. Gruset kjøre- og parkeringsareal. Fin beliggenhet på Raknes på Otrøya med fantastisk natur. Rett til nausttomt. Underetasje: BRA-i 59 m² Entré, gang m/trapp, 2 soverom, bod brukt som soverom (ikke bruksendret) og bad/vaskerom. 1. etasje: BRA-i 59 m² Stue, Kjøkken m/trapperom, trapperom/gang og kontor. Loft: BRA-i 28 m² Trapperom/gang, 2 soverom og toalettrom. Garasje med isolert bod, samt en innvendig strippet løebygning med spennende potensial. Husk påmelding!

Raknesvegen 140, 6475 MIDSUND, Kommunenummer 1506, Gårdsnummer: 459, Bruksnummer: 28

Underetasje: BRA-i 59 m² Entré, gang m/trapp, 2 soverom, bod brukt som soverom (ikke bruksendret) og bad/vaskerom. 1. etasje: BRA-i 59 m² Stue, Kjøkken m/trapperom, trapperom/gang og kontor. Loft: BRA-i 28 m² Trapperom/gang, 2 soverom og toalettrom. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate og takhøyde: Takhøyde i loftsetasje er ca 2 m. I 1. etasje er det ca 2,2 m takhøyde og i underetasje er det 2,16 - 2,18 m. Krav til takhøyde i bolig er 2,4 m, men deler av bolig og deler av rom kan ha lavere takhøyde, men i hovedsak skal det være 2,4 m. Det er derav avvik på krav til takhøyde. Årsak til dette kan i utgangpunktet være alder. Det er også gjort en del innvendige ombygninger og endringer der himlinger kan være nedforet, men i utgangspunktet så ser det ut til at bygget er oppført med lav takhøyde. Dette er det lite å få gjort noe med. Det er ikke rømningsveger fra noen rom i loftsetasje som tilfredsstiller krav som rømningsveg. Dette gjelder både vinduer og intern trapp. Det er videre ikke tilfredsstillende dagslys i vinduer i henhold til krav om 10 % dagslysflate i henhold til gulvareal. Garasje: BRA-e 88 m² Garasje og diverse lagerrom. Garasjedel er ca 54 m² og uthusdel er 35 m². Lav takhøyde på en del areal i 1. etasje. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende for benevnelse av rommet. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 11.05.2025, utført av Nils Henrik Malme i Takst og Eiendomsrådgivning AS.

Enebolig: Boligen er oppført med grunnmur av betong med sparestein. Utvendig og innvendig malt overflate. Påforede vegger av tre i bad, soverom øst, samt i bad/vaskerom nord/vest. Bad/vaskerom og soverom syd/øst ble oppgradert med nye stendere/påforing og isolasjon, samt nye veggplater i 2020. Så ble det fjernet et eldre bad, samt renovert gang, entre og rom vest i 2022 med nye innvendige stendere, isolasjon og nye kledninger. Grunnmur av betong med innvendig isolering har noe tekniske utfordringer i forhold til kuldebroproblematikk der det som følge av at grunnmur ikke er utvendig isolert kan oppstå kuldebro inn til nullpunkt i vegg, som da blir i isolasjonssjiktet der det kan oppstå kondens. Derfor anbefales det å isolere mur utvendig med denne løsningen for å unngå denne problemstillingen. I forhold til veggkonstruksjon tilsier tiden for oppføring bindingsverk med innvendig og utvendig rupanel. Utvendig vindsperre, lekter og liggende dobbelfals trepanel. Antatt innvendig huntonittplater med div dekker og flere lag med plater, og så MDF-plater fra siste oppussing i 2018/2019. Isolert del av vegg mot syd. Ellers ikke isolert hoveddel av bygget - er opplyst av tidligere eiere. Påbygde deler syd/vest og nord har tradisjonelt bindingsverk. Det er synlig utforede vegger, men det er åpent opp mellom opprinnelige underliggere som lufting på deler av vegger. Delvis er det lite lufting av kledningen. Det ser ut til å være påforet på opprinnelig kledning. Original veggkonstruksjon er derav i mer eller mindre grad intakt slik den var oppført. Det meste av takkonstruksjonen er tettkledd og uten mulighet for kontroll av innvendig konstruksjon. Det er etablert en luke i himling i ett av soverommene, der man kan se opp i øvre del av konstruksjonen, men det er ikke gulv eller annet som gjøre det mulig å ta seg innover i kryprommet for nærmere kontroll. Saltak med halvvalm av tre med sperrekonstruksjon på hoveddel. Bærende undertak av bordtro, antatt undertakspapp. Vindski av trebord. På hoveddel er det er tettkledd kaldt uluftet loftsrom med i hovedsak uisolerte skråhimlinger, men enkelte områder kan være isolerte og der skal det være lufting mellom isolasjon og tro. Men dette er i skjulte områder. På påbygg med torvtak er det synlig sprekkpanel med insektnetting, og det tyder derfor på luftespalte over isolasjon. Ellers lite opplysninger/detaljer vedr oppbygging, og det er lite mulighet for å se nærmere hvordan konstruksjonen er oppbygd, men det er konstruksjon med limtre mønsås og sperrekonstruksjon. På påbygg nord er det isolert konstruksjon med lufting mellom isolasjon og undertaksplater. Synlige spalter langs raft. Opplysninger om konstruksjon er gitt av en tidligere eier til tilstandsrapport i 2017. Påbygg og isolering av deler av opprinnelig konstruksjon er utført privat av eier som eide boligen fra 1987 til 2018. Hvordan dette er utført rent faglig er det ikke mulig å avdekke. Det er ulike konstruksjoner og tekking som består av korrugerte aluplater på hoveddelen av bygget, Decra stålpanner på tilbygg øst og torvtak på påbygd underetasje nord. Alder på aluminiumsplater er ikke eksakt kjent, men de er eldre enn 1987. Ellers er Decra fra 2006 og torvtak fra ca 2002. «Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og fra veranda, og vurderingen er begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg opp på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.» Beslag, takrenner med tilhørende nedløp av malt metall. Pusset pipe over tak. Fast feiestige montert på hovedtak. Innvendige trapper er svingtrapper av tre med malte overflater til begge plan. Rekkverk og håndrekker av tre med malt overflate. Trefolie på trinn mellom underetasje og 1. etasje. Understøttet veranda av tre mot nord, øst og syd i 1. etasje. Utvidet/ny veranda øst. Mot syd ble veranda hevet. Ny veranda har dekke av sponplate med asfaltpapptekking med avrenning mot renne og nedløp i front. Står på tresøyler i front og forankret i vegg i bakkant. Veranda nord er forankret i yttervegg i bakkant og står på tresøyler til betongfundament i grunn i framkant. Tredekke av terrassebord og rekkverk av tre. Dekket har plast som drypptak med avrenning til framkant av dekket. Veranda mot syd er forankret på lask i bakkant og står på tresøyler i betongfundamenter i grunn i framkant. Åpent tredekke av terrassebord og rekkverk av tre. Utvidelse av veranda utført av Byggkompetanse AS. Tiltaket ble vurdert av utførende til å ikke være meldepliktig tiltak, i følge tidligere eier. Garasje og opprinnelig låve: Garasjedel ble nyoppført i 2006 som tilbygg til opprinnelig liten låve fra 1948. Garasjebygget har betongplate på mark og yttervegger av Leca lettklinkerblokker. Innvendig og utvendig pusset og overflatebehandlet. I 2022 ble garasjebygget utvendig kledd med liggende trepanel på to vegger, og det ble avdelt en bod på 8 m² i garasjerom. Saltak av tre med Decra stålpanner. Det er to fastvinduer med isolerglass mot vest. To leddporter av tre med elektriske portåpnere. To-fløyet sidedør av aluminium med trådglass. Strøm og lys innlagt. Låve ser ut til å ha ringmur av betong (med sparestein) og enkel låvekonstruksjon av tre over. Fjøsdel har betongvegger. Liggende dobbelfals trepanel. Saltak av tre med sperrekonstruksjon med opprinnelig bølgeblikkplater som undertak og derover opplektet Decra stålpanner. Dører av tre mot syd og nord. Trevinduer med isolerglass i 2. etasje av ulik type og ulik alder. Bygget er ikke tilstandsvurdert iht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Taktekking: Aluplater fra før 1987, og type tak var vanlig tidlig på 80-tallet. Dette tilsier at man har oppnådd normal teknisk brukstid. En del mose på Decra, og torvtak har behov for vedlikehold. Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Alle vindskibeslag avslutter før ende på vindski i nerkant. Dette medfører at vindskier blir råteutsatt. Veggkonstruksjon: En god del av ytterkledningen ser ut til å kunne være påforet og kledd utenpå opprinnelig kledning. Det er avdekt at det ikke var vindtetting, isolasjon eller annen tetting rundt noen vinduer der gerikter ble tatt av for å montere nye gerikter og vannbord/sålebenk. På de vinduene dette gjelder på vestvegg ble det skummmet der det var åpent inn i vegg, i følge eier, men det er med stor sannsynlighet tilsvarende forhold ellers på bygget. Det er ikke mulig å avdekke eksakt hvordan det er bygd opp utvendig med kledning, eller lufting av ytterkledning, da det er i hovedsak kledd tett i nerkant av vegg, og det konkluderes derfor med at for en stor del av veggkledning er det ikke lufting, eller begrenset. Det medfører at veggkledning blir fukt- og råteutsatt. I overgang tak/vegg på tilbygd kontor er det lagt opp papp som "beslagsløsning. Denne er lagt opp inntil ytterkledning på gavlvegg på boligen. Det blir derfor ikke lufting av vegg videre oppover, og eventuell fukt som kommer inn bak kledning vil fortsette nedover på innside av veggkledning og ikke ut på taket (på tilbygget) slik det skal gjøres. Overgang mellom torvtak og vegg har grunnmursplast opp og under kledning på vegg. Også der burde det ha vært en beslagløsning og litt klaring mellom torv og kledning Original og i stor grad uisolert konstruksjon i hoveddel av bygget. Eldre vinduer: Det er skummet rundt vinduer for vindtetting, men det er ikke teipet mellom vindsperre og vindu. Manglende vindtetting/teiping rundt vinduer kan medføre lekkasje. Balkongdør i kontor: Balkongdør i kontor er ikke tett, og vindfulle perioder trekker det ved dør. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Alder tilsier at det som er av drenssystem fra 1987 kan ha normale svekkelser i henhold til alder, og derav TG 2 for denne delen. Dette gjelder vegg syd/vest - altså mot vegen. Rundt tilbygg syd/vest med inngang og ett soverom er det ikke gitt noen opplysninger. Grunnmursplast på isolasjon vest rundt inngangsparti ligger utenpå isolasjon. Grunnmursplast skal ligge på mur - når isolasjon er diffusjonstett. Denne ser ut til å være av diffusjonstett type. Grunnmursplast er derav lagt på feil side. Det bør påsettes beslag over isolasjon og grunnmursplast for å hindre vann/fukt og smuss i å trenge ned mellom mur og isolasjon der dette er påsatt såle. På grunnmur syd og øst ser det ikke ut til at det er påsatt grunnmursplast på såle. Det er vanskelig å sette noen TG på forhold som er skjult i grunn, og det er også noe ulik alder på deler av drenert grunn som medfører at det ikke kan vurderes under en samlet tilstandsgrad. Det ble gjort fuktsøk med protimeterindikator på overflater. Ingen indikasjon på unormale fuktverdier i kontrollerte områder. Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger. Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Ingen deler av dette er synlig eller kan kontrolleres om det stemmer av takstmannen, og alt av utvendig vann og avløp er derav utelukkende vurdert som følge av opplyst alder, og at det ikke er opplyst om kjente feil/mangler. TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Takkonstruksjon/loft: Det er ikke synlige spor innvendig i himlinger, på utvendige overflater vurdert fra bakkenivå eller via luke i himling i soverom som tilsier at det er skader eller mangler, men det understrekes at med ulike konstruksjonstyper med tildels utfordrende løsninger som er tettkledde uten noen mulighet for å undersøke innvendig konstruksjon, er det umulig å vurdere forholdet til isolasjon, diffusjonssperre på varm side, nødvendig diffusjonsåpent sjikt med vindsperre på kald side og ikke minst forholdet til kuldebroer. Å sette tilstandsgrad med så begrensede muligheter for vurdering av innvendige konstruksjoner er vanskelig, da det er en rekke forhold det ikke er mulig å avdekke/kontrollere, beskrive, eller vurdere. Råte i nedre del av vindski på hjørne øst. Det meste av vindskibeslag avslutter før ende på vindski, og vindski trekker derfor fukt i nerkant og blir derav råteutsatt. Det meste av vindskibeslag har en del retningsavvik, og avslutter før ende på vindskier At det ikke er synlig forhold som indikerer feil/avvik, må ikke anses som en garanti for at alle forhold er fagmessig riktig konstruert i skjulte deler av konstruksjonen. Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur, og dermed muligheter for større vannansamlinger. Fra sør og vest er det fall på terreng inn mot bygning. Terreng skal ha fall på 1:50 fra bygning i 3 meters bredde. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Sammendrag fra takstmann: Kontrollerte bygningsdeler er beskrevet og vurdert under sine respektive poster bakover i rapporten. Hele rapporten må leses grundig. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene vedr de punkter som er omtalt i denne tilstandsrapporten. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper må selv undersøke eiendommen grundig under visning, og har man ikke selv gode tekniske kunnskaper for tekniske forhold i boligbygninger så anbefales det å ta med fagkyndig person før bud legges inn. Boligen holder normal bra standard, og har i tiden 2018-2020 og i 2022 blitt oppusset innvendig med nytt kjøkken, overflateoppusset stue, nytt bad/vaskerom i underetasje og totaloppusset tre soverom i underetasje. Gang/trapperom og yttergang/entre er oppusset. Når det gjelder soverom og gangareal så er det revet inn på mur, og så bygd opp nye vegger med ny isolasjon og kledninger. Gulv er avrettet en del med flytende betongbasert avrettingsmasse. Gulv i hovedsoverom er grovavrettet med sand, og derover isolasjon og diffusjonssperre med spongulv over. Loftsetasje har enkel og tildels eldre standard. Kjøkken: Norema-innredning og hvitevarer fra 2018 med benker og overskap med standard skrog og glatte trefolierte og glatte hvite fronter. Laminat benkeplate med planlimt stål oppvaskkum. Det er innbygd stekeovn og dampovn i høyskap, induksjon platetopp og oppvaskmaskin. Alt av type Miele. Det er ellers lagt opp for løst kjøl-/fryseskap. Komfyrvakt montert. Det er ikke montert waterguard. Dette var et krav på tidspunkt for fornyelse av kjøkken. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad/vaskerom i underetasje: Totalt oppgradert i 2020. Våtromsplater på vegger, Tak-essplater i himling og flis på gulv med varmekabler. 2 plastsluker. Synlig spor etter membran i sluk. Det er tilfredsstillende fallforhold i gulv i henhold til krav/preaksepterte løsninger, men det er lagt fall mot begge slukene, noe som medfører at det mellom slukene er noen områder som ikke har fall i tråd med krav. Men samlet er det valgt gode og sikre løsninger for gulv. Under befaring ved eiendommen i 202/2021 ble det av tidligere eier fremlagt bilde av gulv med smøremembran før flis ble lagt. Videre viser bilder membran i sisternekasse for wc. Det blir gjort forsøk på å få tak i kontrollerklæring/dokumentasjon på utførelse/membran av utførende firma, men det lykkes man ikke med den gang. Veggdusj med rainfall dusjhode og hånddusj. Dusjvegger med skyvedør av klart glass. Vegghengt wc med innbygd sisterne. Synlig dren fra sisternekasse. Baderomsinnredning med heldekkende servantplate. To speil. Spotlights i bad og lysarmatur i vaskerom. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. VV-bereder på 300 l plassert i vaskeromsdel. Fuktstyrt avtrekksvifte. Tilluft fra dørspalte. Våtsoner som det er noen relevans å undersøke ligger mot yttervegg/grunnmur, og mot en skillevegg i rommet med våtromsplate som det ikke kan tas hull i. Det vurderes derfor slik at det ikke er mulig å gjennomføre hulltaking mot hensiktsmessige områder. Toalettrom på loft: Rommet er innredet med malt panel i himling og på vegg. Laminat på gulv. Innredning med underskap og to sideskap med heltre malte fronter. Laminat benkeplate og porselensservant. Gulvmontert wc. Ventilasjon består av ventil i vindu. Gulv: I underetasjen er det flis på betong i entre, gang, soverom syd/vest og i bad. Laminat i to soverom. Flis i bad samt laminat i hall og soverom øst er fra 2020. Ellers gulvflater fra 2022. I 1. etasje er det laminat i stue, kjøkken og trapperom. Teppeflis i kontor. Nye overflater i 2018. I loftsetasje er det teppefliser på tregulv i gang. Laminat i øvrige rom. Nyere laminat gulv i soverom. Etasjeskille/gulv på grunn: Etasjeskillere av tre med furu tregulv over og div typer plater under. Isolert mellom 1. etasje og underetasje. Ellers ingen opplysning om eventuell isolering. Betonggulv på grunn i alle rom, unntatt i soverom. I hall er det ikke isolert gulv mot grunn. I opprinnelig bad, nytt bad og entre og i soverom syd/vest er det, så langt det foreligger opplysninger om, isolert gulv. I nytt bad er det siste eier som har isolert gulvet. I soverom syd/øst er det flytende spongulv på trykkbærende isolasjon over sand/grusavrettet grunn. Plast diffusjonsperre. Varmekabler i bad. Helning kontrollert i soverom syd/øst, syd/vest samt i gang i underetasje, stue og kjøkken i 1. etasje og i soverom i loftsetasje. Tidligere eier opplyste i 2021 at det er rettet gulv med isolasjon i stue før parkett ble lagt. Dette grunnet at det var relativt mye planavvik i gulvet i stue. Så det må man være obs på. Det er altså skimset opp med isolasjon under parketten i stue. Vegger: I underetasjen er det malt MDF-panel i gangareal og to soverom. Bad har våtromsplater. W2P-plater i ett soverom. I 1. etasje er det MDF-plater i stue og kjøkken. Nye overflater i kjøkken og stue i 2018. Malt glassfiberstrie i trapperom. Malt skyggepanel i kontor. I loftsetasje er det malt glassfiber og natur skyggepanel/malt panel i trapperom og gang. MDF-plater i ett soverom. Malt panel i ett soverom og wc. Innvendige himlinger: I underetasjen er det MDF-panel. Tak-essplater i nytt bad og i soverom øst. I 1. etasje er det MDF-panel i stue og kjøkken. Ny panel i 2018. Ellers natur skyggepanel. I loftsetasje er det malt glassfiberstrie i gang. Malt panel i ett soverom. MDF-panel i ett soverom. Malt glatt plate i wc. Vinduer og dører: Det er en del eldre vinduer fra forskjellige årstall. Ellers er det stort sett trevinduer med 2-lags isoler-/energiglass fra perioden 2020-2024, med enkelte eldre unntak. Det ble skiftet vindusomramming og montert vannbord på det meste av vinduer i 2022. Samtidig ble en del områder der det ikke var isolasjon skummet, men det er ikke teipet mellom vindsperre og vindu. Det kan av den grunn oppstå lekkasje rundt vinduer som følge av manglende vindsperre. Hvit fabrikkmalt hovedinngangsdør samt balkongdør i soverom i underetasje fra 2020. Fabrikkmalt tredør fra 2003 som vaskeromsdør (opprinnelig hovedinngangsdør). Dør fra soverom i tilbygg syd/vest er malt isolert tredør med glassfelt med isolerglass. Balkongdør i stue syd har helt glassfelt med 2-lags isolerglass og hvitmalt ramme av tre fra 2018. Balkongdør i kontor er tredør med 2-lags isolerglass fra tidlig 2000-tallet (eller noe eldre enn det). Innvendige dører er malte trefyllingsdører, hvite formpressede dører, malte finerdører og malt tredør med finerspeil. Taktekking: Korrugerte aluplater på hoveddelen av bygget, Decra stålpanner på tilbygg øst og torvtak på påbygd underetasje nord. Taktekkingen er besiktiget fra bakkenivå. El. anlegg: Det er tre-fas anlegg. Nytt inntak i 2020. Nytt el. anlegg i bad/vaskerom og soverom øst i 2020. Skiftet anlegg i deler av gangareal og to soverom som ble renovert i 2022. Fordelingsskap i skap i mellomgang/trapperom i 1. etasje. Sikringsautomater. Nye kurser har jordfeilautomater. Med unntak av det meste i underetasjen, samt kjøkken som har skjult anlegg fra 2018-2020, er det ellers i hovedsak åpent anlegg. Anlegget var sist kontrollert 18.08.2004. Det forelå den gang ingen pålegg på anlegget. Brannteknisk anlegg: 2 x 6 kg pulverapparat. Det er røykvarslere i hvert plan. VVS: Under befaring i 2018 med en tidligere eier av eiendommen ble det opplyst at innvendig og utvendig vann- og avløpssystem var skiftet i tiden fra 1987 til tidlig i 90-årene. Rør-i-rør til wc i loftsetasje er nyere enn dette, da denne type anlegg først ble tatt i bruk på slutten av 90-tallet. Alt av VVS-anlegg fra denne tiden var montert av den gang eier selv som er rørlegger. Vannledning av plast inn gjennom grunnmur. Innvendig stoppekran i vaskerom. Nytt vanninntak innvendig i boligen ble lagt om da bad/vaskerom ble oppusset i 2020. I 2020 ble det imidlertid skiftet bunnledninger og sluker i vaskeromsgulv, og det ble installert nytt trykkvannsopplegg av type rør-i-rør i hele boligen, med unntak av wc i loftsetasje hvor det var rør-i-rør tidligere. Ny utekran ved siden av ytterdør fra vaskerom montert jan. 2021. Ingen kjente og opplyste feil eller mangler med trykkvannsopplegg i boligen, med unntak av at det mangler tettemuffer på vannrør i kjøkkenbenk. Dette er isolert et TG 2 avvik. Det er ikke forelagt takstmannen dokumentasjon på VVS-installasjon Alle avløpsrør og sluker i bygget, samt bunnledninger/utvendige rør av plast. I 2020 ble det skiftet bunnledninger og sluker i bad/vaskeromsgulv. Ellers er avløpsrør fra 1987 til tidlig i 90-årene, i følge opplysninger i tidligere tilstandsrapport. Det foreligger ikke annen dokumentasjon på dette. Det er i utgangspunktet kun naturlig ventilasjon via luftespalter i vinduer, og det er veggventil i stue, en i trapperom opp fra 1. etasje, og en i soverom syd i loftsetasje. I kjøkken er det ventilator med avkast ut. I bad er det avtrekksvifte med avkast ut. I wc i loftsetasje er det ventil i vindu. VV-bereder på 300 L fra 2020. Drenering: Det ble i 2018 opplyst at det var lagt drenering rundt grunnmur i 1987. Dette er ført til kum mot nord og deretter til siste kum for kloakk. Eier var ikke tilstede under dette arbeidet og har ikke nærmere detaljopplysninger om utførelse. I 2018 ble det lagt drensledning og nye drenerende masser i grunn syd/øst for grunnmur. På fremlagte bilder ser det ut til at drensledning er lagt ned til nivå under grunnmur, men rør ligger delvis et stykke fra grunnmur. Videre noen bilder fremlagt fra arbeid med drensledning som ble lagt ned på vegg vest av siste eier i 2020. Faktura for utført arbeid i 2018 ble fremlagt under befaring med tidligere eier den 13.03.2020. Taknedløp ført til rør i grunn og tidligere eier opplyser at disse er ført til kum på gårdsplass. Videre ble det lagt drenering rundt inngangsparti. Det er lagt isolasjon og grunnmursplast på såle i samme område. Septiktank: Septiktanker fra en eller annen gang mellom 1987 og 1990, i følge opplysninger fra en tidligere eier i en tidligere tilstandsrapport. Det er to septiktanker av glassfiber/plast hvorav en for fastavfall og en klarningstank. Overløp i rør til sjø. OPPSUMMERING AV AVVIK: TG 2 - avvik som kan kreve tiltak: Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell. I gang i underetasje er det 23 mm avvik tvers over rommet fra dør til entre og mot sør/øst. I soverom vest er det 17 mm fra dør og i retning vest. I loftsetasje er det 22 mm tvers over rommet i gang og noe over 30 mm i soverom syd/vest. Årsak til helningsavvikene i 1. etasje og loft er eldre bygning der det ikke har blitt gjort noen omfattende opprettning noen gang, og i underetasjen ble det rettet en del under siste oppussing, men det var såpass store avvik på opprinnelig gulv at det ble valgt å ikke rette mer. Avvikene har mindre praktisk betydning, men man må være oppmerksom på at slik er det. Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Årsak til krav om radon tiltak er på bakgrunn av helsefare hvis man oppholder seg i rom med for høye radonnivåer over tid. Derfor anbefales det å måle radon i de tilfeller det ikke foreligger dokumentasjon på radontiltak/radonsperre mot grunn. Innvendige trapper: Det er åpninger mellom trinn og i rekkverk på mer enn 100 mm. Lav høyde i trapp til loft. Dette gjelder fra midt i trapp og opp, og det varierer mellom 1,53 m og 1,61 m. Fri høyde i interntrapp skal være 2,1 m. Det for lavt rekkverk på loftstrapp. Trapp til loft tilfredsstiller ikke krav som rømningsveg. Trefolie løsner noe i framkant av trinn. Ventilasjon: Vurdert mot dagens normalkrav vil periodiske avtrekk og naturlig ventilasjon gi lavt luftskifte, men byggets innredning og utforming, og ikke minst hvordan beboere bruker bygget, vil ha betydning for luftskifte, men det er ikke gjort vurdering av kvalitet på luftskifte utover denne generelle betraktningen. Kjøkken - waterguard: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Toalettrom på loft - overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Avløpsrør: Avløpsrør/sluker av plast fra 87-90 har oppnådd mer enn halv brukstid, og derav TG 2 som følge av alder. Anlegg i gulv i vaskerom/bad fra 2020 TG 1. Ingen kjente og opplyste mangler eller problem med avløp. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag.

Det er kun evt integrerte hvitevarer som medfølger handelen. Se for øvrig vedlagte løsøreliste som følger i bilag til salgsoppgaven. 

Underetasje: Varmekabler i gulv i bad/vaskerom, entre, gang og to rom. 1. etasje: Gulvvarme i kontor vest. Vedovn i stue og varmepumpe i stue/kjøkken. Røykpipe av betong. Pipa rehabilitert med nytt stål røykrør i 2022. Samtidig montert ny peisovn i stue. Det skal foreligger ferdigattest på dette i følge eier, men takstmannen har ikke sett ferdigattesten. Denne skal normalt foreligge sammen med annen dokumentasjon som er innhentet fra kommunen via megler. Siste tilsyn på fyringsanlegg ble utført 02.12.2021. Det er ikke registrert avvik/anmerkninger på fyringsanlegget.

Det foreligger ingen opprinnelige/godkjente byggetegninger av bolig og låve hos kommunen, og megler har således ingen oversikt over hvordan byggene opprinnelig var innredet og om det er foretatt noen bruksendringer i etterkant som er søknadspliktige. Da det ikke foreligger hverken byggetegninger eller brukstillatelse/ferdigattest på original bolig og låve kan det ikke kontrolleres at dagens løsning tilsvarer opprinnelig oppføring eller er lovlig godkjent hos bygningsmyndighetene. Det foreligger ingen dokumentasjon på at evt. bruksendringer eller byggeendringer er omsøkt. Forholdet overtas av kjøper. Begge byggene har i matrikkelen status som "Tatt i bruk". Vi har forøvrig mottatt følgende fra kommunen: - Tillatelse til å bygge inngangsparti og redskapsbod som byggemeldt, datert 22.08.2001. Skisser vedlagt. Det er ikke gitt ferdigattest på tiltaket. - Godkjent søknad om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, datert 14.04.2005. - Tillatelse til å bygge tak over terrassen som byggemeldt, datert 29.06.2005. Skisse vedlagt. Det er gitt ferdigattest på takoverbygg terrasse/kontor mot nord, datert 04.11.2015. - Tillatelse til å bygge tilbygg til driftsbygning som byggemeldt, datert 29.06.2005. Skisser vedlagt. Det er gitt ferdigattest på tilbygg driftsbygning/garasje, datert 04.11.2015. - Godkjent søknad om rehabilitering av en pipe, datert 20.04.2022. Det er gitt ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 04.08.2022. Redskapsboden som ble tilbygd var på tegning en utebod med egen inngang. I dag er det satt inn dør fra entreen, og rommet brukes som soverom. Opprinnelig dør er fjernet/bygd igjen. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Vi har ingen dokumentasjon som viser at tiltaket omsøkt og godkjent. Innsetting av ny dør kan ha ført til endringer på bærende eller brannskillende konstruksjoner. Kjøper overtar risiko og ansvar for ovenfor nevnte tiltak. Utvendig kan vi se at verandaen er større i dag enn det som kommer fram på tegningene. Vi har ingen dokumentasjoner som viser at utvidelsen er omsøkt/byggemeldt og godkjent. Det vites ikke hvordan arealet på verandaen evt spiller inn på BYA (bebygd areal). Det er også gjort endring på vinduene ifht det som er på de tegningene vi har mottatt. Fasadeendringer kan være søknadspliktige. Vi har ingen dokumentasjon som viser at endringene er omsøkt/byggemeldt og godkjent. Takstmannen sier følgende: "Det er ikke forelagt takstmannen godkjente tegninger som kan vise godkjent løsning mot dagens bruk. Dette forholdet kan derfor ikke vurderes for det meste av boligen, men når det ble tilbygd inngang og bod i 1 etg (vestover) så er det som i dag er ett soverom byggemeldt som en bod. Omdefinering av rom fra tilleggsdel til hoveddel er meldepliktig tiltak. En vegg mellom soverom øst og vaskerom er flyttet. En vegg er fjernet mellom kjøkken og stue og det ble opplyst av en tidligere eier i tidligere tilstandstrapport at dette ble gjort av Byggkompetanse AS og som ny bæring ble det lagt opp en ståldrager der vegg stod. Forholdet er så langt det er mulig å avdekke ikke byggemeldt. Da takstmannen ikke har hatt tilgang til originale tegninger over bygningen kan det vanskelig vurderes om vegg i 1 etg mellom vaskerom og soverom er bærevegg, men plassering i bygget tilsier bærevegg, og slik bygning var konstruert den gang tilser også at dette er bærevegg. Langsgående drager er opplyst å ikke være flyttet/endret, men denne er forsterket med påskrudd stål på begge sider med gjennomgående skruer. Generelt kan det i denne sammenheng opplyses at endres/flyttes bærekonstruksjon i bygningen utløser dette søknadsplikt. I under etg har dagens eier forsterket bæring mellom område omlag midt i bygget og syd/vestover i forbindelse med oppussing av gang og soverom. Dette opplyst under befaring. Ovennevnte forhold overtas ansvar for av ny eier slik de er." Vedlagte garasje-/låvetegninger ser ut for å stemme med dagens løsning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1506/459/28: 08.12.1953 - Dokumentnr 4024 - Utskifting. Gjelder denne registerenheten med flere. 13.02.1956 - Dokumentnr 402 - Bestemmelse om vannledn. Rettighetshaver: Rakvåg Vannverk. Gjelder denne registerenheten med flere. 20.10.1958 - Dokumentnr 2863 - Bestemmelse om vannledn. Vegvesenets betingelser vedtatt. 28.02.1997 - Dokumentnr 1508 - Jordskifte. Gjelder denne registerenheten med flere.

Boligen har ikke egen separat utleiedel, men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger ved Raknes i Midsund. Området besår av spredt boligbebyggelse og landbruksområde. Ca 5 km til sentrum med alle servicefasiliteter. Til Solholmen er det 16 km.

Opparbeidet tomt med plen og hage. Beplantet med busker og trær. Gruset kjøre- og parkeringsareal.

Det er avkjørsel fra offentlig veg. Avløp går til privat septiktank på eiendommen. Fast tømming hvert 2. år i kommunal regi. Offentlig vann.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommuneplanen som gjelder, og den viser at området er LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde). Dette kan gi enkelte begrensninger i forhold til arealutnyttelse. Se for øvrig vedlagte arealplan med bestemmelser. Det er kommuneplaner under arbeid: ID: K202501 Navn: Kommuneplanens arealdel for Molde Stauts: Planlegging igangsatt Plantype: Kommuneplanens arealdel

Kommunale avgifter: 16262

Info om kommunale avgifter: Beløpet er årsprognose for 2025, og dekker vann, slamtømming hver 2. år, tilsyn av private avløpsanlegg, renovasjon, tilsyn fyringsanlegg og eiendomsskatt.

Info om kommunale avgifter: Skattetakst - Kr 1 663 200,-.

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk. Megler har ikke fått opplysninger om dagens strømforbruk for eiendommen. Strømforbruk for eiendommer varierer i meget høy grad mellom ulike husholdninger. Likeledes vil strømutgiftene variere i takt med strømprismarkedet, sesongvariasjoner og tilgang på offentlige støtteordninger. Interessenter må ta høyde for høye strømutgifter når man lager seg budsjett i forbindelse med eventuelt boligkjøp.

Formuesverdi primær: 594133

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: 2376533

Formuesverdi sekundær år: 2023

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 545,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 260,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 545,- stk. 4) Boligkjøperforsikring kr 13 400,- (valgfritt)   Det tas forbehold om endringer i pris på offentlige gebyrer og forsikring. 

Omk. Kjøper beløp: 88850