Farstadvegen 1648

Velkommen til Farstadvegen 1648 - en romslig enebolig over to plan i landlige omgivelser. Eiendommen ligger i Rødalen ved Farstad i Hustadvika kommune. Det er kort vei til Farstad med dagligvarebutikk. Bolig som er påkostet og oppgradert i tiden mellom ca 2005 og frem til 2022. En del tekniske anlegg er skiftet under denne tiden, og alle våtrom er oppgradert. Boligen inneholder: 1. etasje: Vindfang, gang, stue, kjøkken, soveromsgang, 3 soverom, bad, biingang, omkledningsrom og bod. Kjeller: Gang med trapp, kjellerstue, bod/kontor, bad, vaskerom og kjellerrom/lager. Parkeringsmuligheter på egen tomt. Velkommen på visning. Husk påmelding!

Farstadvegen 1648, 6444 FARSTAD, Kommunenummer 1579, Gårdsnummer: 87, Bruksnummer: 246

1. etasje: Vindfang, gang, stue, kjøkken, soveromsgang, 3 soverom, bad, biingang, omkledningsrom og bod. Veranda mot vest foran stue. Markterrasse syd. BRA: Ca 143 m². PRA: Ca 141 m². Kjeller: Gang med trapp, kjellerstue, bod/kontor, bad, vaskerom og kjellerrom/lager. Det er registrert vesentlig avvik på dagslyskrav i kjellerstue. BRA: Ca 123 m². PRA: Ca 73 m². Krypkjeller under biinngang og bod nord/øst. Adkomst via luke i gulv i bod ved siden av biinngang. Arealet er ikke målbart. Kryploft. Det er ikke gulv og det er derav ikke mulig å ta seg inn i takkonstruksjonen for kontroll. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Dette gjelder både innvendig planløsning og utvendige fasader. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. Se punkt "brukstillatelse/ferdigattest" for mer informasjon. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte tilstandsrapport datert 16.01.2023 utført av Takst og Eiendomsrådgivning AS.

Enebolig over to plan oppført i 1982. Grunnmur av leca lettklinker. Veggkonstruksjon er isolert bindingsverk med utvendig stående bordkledning. Liggende kledning i gavler. Takkonstruksjon er saltak av tre med fagverktakstol, undertaksplater/suplater. Taket er tekket med betongpanner. Alder på tekkingen tilsier at den har oppnådd nær normal teknisk brukstid. Malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduer har varierende alder. FORHOLD MED TG3 I TILSTANDSRAPPORT (store eller alvorlige avvik): - Tekniske installasjoner, branntekniske forhold: Det er montert brann- og innbruddsalarm levert av Verisure. Denne er abonnementsbasert og ny eier må evt overta abonnement om det er ønskelig å fortsette å bruke anlegget. - Tomteforhold, drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. I 2015 oppstod vannskade i kjeller som følge av at grunnvann steg og trengte inn i kjeller gjennom grunnmur. Etter dette ble det anbefalt som tiltak å grave en drensgrøft ett stykke ovenfor boligen som avskjæring. Dette ble ikke gjort, men det ble gravd opp to punkt ved drenering av grunnmur og så spylt opp både drenering og rør for utløp for drenering. Det ble også satt ned nye spylepunkt for drenering ved hjørne syd/øst. Det fremgår av den fremlagte dokumentasjonen at det etter lengre tid etter vannskaden har trekt ut vann mellom grovstøp plate og isolasjon i bad/vaskerom - altså det som er synlig i grovstøp gulv i bod. Om dette skyldes vann som har blitt stående i plate fra eldre forhold/lekkasje, eller mellom isolasjon og plate etter siste vanninntrenging i 2021, eller om det er tegn på svikt i drenering er vanskelig å fastslå uten mer eksakt informasjon om faktiske forhold, eller ytterligere undersøkelser. Klemlist på grunnmursplast mangler, noe som medfører at det har lagt seg jord mellom klemlist og mur flere steder. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som kan kreve tiltak): - Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det er påvist avvik i beslagløsninger. Det mangler beslag på nedre del av vindskier. Vindskier blir derav fukt- og råteutsatt. - Veggkonstruksjon: Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. Det ble ikke registrert skader på selve kledningen, eller andre skader, men det er påheftet en perforert duk/insektnetting som musesperre. Denne vil ikke holde mus ute. Boligen har i følge eier vært behandlet/"sanert" - for mus - uten nærmere beskrivelse - en gang i 2009. Det har vært tilfeller med mus også i siste eiers eiertid. Sist mus på felle var døgnet før befaring. Det har ikke lykkes eier å finne ut hvor mur kommer inn. - Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Luftespalter langs raft er delvis tette grunnet at isolasjon presser opp brettex kassetter. Det ble gjort en kontroll av spotlight som er montert nært inntil takluke. Ved alle disse var det punktert diffusjonssperre. Takluke har pålimt en pakning, men luke er ikke lufttett. Luftlekkasje opp i isolasjonssjiktet via punktert diff. sperre eller takluke, kombinert med begrenset lufting kan medføre kondens/fukt i isolasjonssjiktet og fukt i kaldloftet. - Utvendige dører: Avviket er alder. Ikke registrerte skader eller mangler utover normale aldersrelaterte forhold. - Utvendig kjellerdør: Overgangsbeslag eller annen tett løsning på utvendig terskel av kjellerdør mangler. - Balkongdører og kjellerdør: Fuktskade på trelist under skinne på balkongdør i stue. - Utvendige trapper: Skader på flis på nedre trappetrinn. Langsgående sprekk fra trapp og nordover. I egenerklæring fra tidligere eier ved salg i 2017 er det oppgitt at dette er ett tilbygg og at mur ikke er fundamentert på såle slik øvrige murer på bygget er. - Utvendig kjellertrapp: Trappetrinn er snødekt og kan ikke nærmere vurderes. Ellers er det delvis skvettpussede vegger i vanger i nedgang i trapp. Det mangler handrekker. - Tekniske installasjoner, avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Det må legges til grunn at en stor del av avløpsrør kan være fra byggeår. Derfor TG2, grunnet alder. Sluker i bad og vaskerom i kjeller er nyere (2010/2014). - Tekniske installasjoner, ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Soverommene har kun spalter i vinduer. Dette gir for lite ventilasjon i soverom, og kondensering av glass kan påregnes som følge av dette. Kjellerstue blant annet har kun en veggventil. I kryploft er det en kanal som kommer opp gjennom isolasjon fra bad. - Grunnmur og fundamenter: Det mangler klemlist på grunnmursplast for en stor del av grunnmur. Dette medfører at smuss og jord etc legger seg mellom mur og plast. En sprekk i mur nord, men denne har karakter av å være eldre og vektlegges ikke i nevneverdig grad. - Forstøtningsmurer: Påbegynt prosjekt som ikke er ferdig, og det står opp noe armering, samt at mur ikke er fallsikret. - Terrengforhold: Nærmere undersøkelser må gjøres når det er snøfritt. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak): - Vinduer: Alder er avviket her. Normal brukstid før punktering kan skje er 25 år. Levetid for vinduer er ca 45 år. - Tekniske installasjoner, varmepumpe: En del rust på deksel på utedel. Ellers er pumpe nærmere 13 år og nærmer seg normal brukstid, men har ikke kjente feil/mangler p.t. - Septiktank: Alder er avviket her. Tank har antatt oppnådd 3/4 deler av normal brukstid. Derav TG2. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag.

Bolig som er påkostet og oppgradert i tiden mellom ca 2005 og frem til 2022. En del tekniske anlegg er skiftet under denne tiden, og alle våtrom er oppgradert. Det har ved to anledninger siden 2015 vært påført boligen vannskade i kjeller som følge av tilbakeslag av dren/overflatevann. Det er ikke gjort større tiltak utvendig med drenering av grunnmur eller andre tiltak for å hindre tilbakeslag - utover at det er opplyst i en tidligere takst/skaderapport at det ble gravd ned til drenering på to steder for å sjekke denne, samt satt ned noen nye spylepunkt på drenering. Drenssystem og system for overflatevann har slik dette fremstår fortsatt mangler som kan medføre samme problematikk om ikke tiltak gjøres. Ellers er det registrert en del tilstandsgrader som følge av alder og mindre avvik. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med underskap og takhøye overskap, malte fronter av tre. Flis mellom benker og skap. Stein benkeplate. Det er opplegg for frittstående komfyr, oppvaskmaskin, microbølgeovn og kjøleskap. Bad 1. etasje: Baderomsinnredning med skuffer, dobbelservant og speil over. Vegghengt toalett. Dusjnisje med glassdør i front. Flis på vegger og gulv. Varmekabler i gulv. Bad kjeller: Baderomsinnredning med underskap, hvite glatte fronter, speilskap og heldekkende servantplate. Vegghengt toalett. Dusjkabinett. Flis på vegger og gulv. Varmekabler i gulv. Våtsone i bad ligger mot yttervegg, vegg mot vaskerom og våtsoner i vaskerom. Det vil derfor medføre skade i våtsone i vaskerom å gjøre hulltaking i dette området. Piggelektrode i bunnsvill i vegg mot bad gir ikke utslag i fukt. Vaskerom: Praktisk innredet vaskerom, innredning med skuffer og skap. Benkeplate med stål skyllekar. Opplegg/oppbygd nisje fra gulv for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannstank på ca 300 l plassert i rommet. Malte MDF-plater på vegger. Flis på gulv med varmekabler. Våtsone i vaskerom ligger mot bad og det kan derav ikke gjennomføres hulltaking. Fuktkontroll med protimeter overflateindikator er benyttet som alternativ til hulltaking. Gulv: Laminat, flis, eldre/originalt vinylbelegg. Vegger: Malte plater, malt tapet, malt panel, MDF-plater, flis. Innvendige himlinger: Malte takplater, MDF-panel, malt panel. Rom under terreng: I bod nord/øst er det en luke i vegg i hjørne. Der ble det satt piggelektroder ned i bunnlekt. Vektprosent var 12,9 %. I kjellerstue var det 11,2 % i bunnlekt. Begge deler er å anse som tørt. Ellers ble det gjort en del kontroller i bunnsvill i vegg i bod syd for bad og i stort kjellerrom vest for bad og vaskerom. Så ble det gjort en del sjekkpunkt på overflater rundt om i blant annet kjellerstue for å se om det var områder som kunne ha andre verdier enn i de første sjekket punkt. Konklusjonen ut av det som ble kontrollert er at det ikke er fukt i treverk i noen av de kontrollerte områdene. FORHOLD MED TG3 I TILSTANDSRAPPORT (store eller alvorlige avvik): - Bad kjeller, sluk/membran/tettesjikt: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. For å unngå TG3 må sluk gjøres tilgjengelig for kontroll. Her er gulv i dusjsone noe nedsenket og kabinett står nede i den nedsenkede delen. Det ble gjort forsøk på å ta av plastsokkel på kabinett, men som følge av plassering sitter denne fast(kilt) mellom kabinett og gulv og det ble ikke gjort noe forsøk på løsne denne da det var fare for å bryte av sokkelen. Sluk er derfor ikke tilgjengelig slik dette står i dag. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som kan kreve tiltak): - Bjelkelag over krypkjeller: Bjelkelag er ikke isolert. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Krypkjeller: Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er ikke dampsperre på grunn. Ikke etablert ventilering. Ingen synlig forhold som tilsier skader. - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Bad 1. etasje, overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er en del sprang mellom fliser. Spesielt synlig i dusjsone, men også ellers noe. Det var ikke tegn til svelling. - Bad 1. etasje, ventilasjon: Det er påvist uisolerte ventilasjonskanaler i kalde rom. Kanal i kryploft er uisolert. Det vil medføre kondens i og på kanal. Det kan ikke avdekkes om kanal er ført til yttervegg med avkast ut. Slik det ser ut ligger kanal løst på isolasjon langs gavlvegg sør. - Vaskerom, overflater vegger og himling: Det er uegnede materialer i våtsoner. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Dør til bad er innenfor det som defineres som våtsone. MDF-plater er uegnet som overflater i våtsoner i våtrom, og generelt lite egnet i våtrom. - Bad kjeller, overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. FORHOLD MED TG2 I TILSTANDSRAPPORT (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak): - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert knirk og noe svak stivhet i gulv i vindfang og gang. - Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. På gulv foran sotluke er det brennbart materiale. Tidligere eier har opplyst at det tidvis er dårlig trekk. - Bad 1. etasje, overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mer enn kravet til høydeforskjell mellom topp sluk og topp tett gulv ved terskel. Dette grunnet nedsenket dusjgrube, og oppbygd terskel. Lokalt fall i dusjnisje er tilfredsstillende. Fall i gulv utenfor våtsone har kuler og svanker på 3-4 mm, som medfører at det for deler av gulv vil kunne trekke vann bort fra sluk. Det er derav avvik på fall utenfor dusjsone. - Bad 1. etasje, sluk/membran/tettesjikt: Det er ikke forelagt takstmannen dokumentasjon på membran. Derav TG2 på pkt for membran. - Vaskerom, overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Sluk sentrert på gulv. Det er ca 20 mm høydeforskjell fra topp sluk til topp tett gulv ved terskel. Dette skal være minimum 25 mm og er således ett avvik. Ellers fall fra alle retninger og mot sluk, men det er noe varierende mellom 1:100 og 1:150. Det skal helst være 1:100. - Vaskerom, ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks spalte/ventil ved dør. - Bad kjeller, ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks spalte/ventil ved dør. Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Det elektriske anlegget var sist kontrollert 22.01.2002. Det forelå den gang ingen pålegg på anlegget.

Luft/luft varmepumpe i stue. Peisinnsats med rentbrennende peismodul i stue. Gulvvarme på kjøkken, stue og bad i 1. etasje. Det er gulvvarme i hall, bod nord/øst og i kjellerstue, samt bad og vaskerom i kjeller. Elementpipe med pusset og malt overflate.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for boligen, datert 09.12.1982. Vedlagte tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Dette gjelder både innvendig planløsning og utvendige fasader. Evt avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk er kjøpers risiko og ansvar. - Utvendig er det bl. annet endret størrelse og plassering av vinduer og dører. Det er fjernet veranda utenfor soverom i 1. etasje. Oppført terrasser. - I 1. etasje er det åpnet opp/fjernet vegger mellom hall og soveromsgang samt mellom kjøkken og stue. På tegninger er gangarealet merket som vaskerom. - Kjelleretasje er på tegninger merket som utgravd/disp, foruten om matbod og klebod. Idag er etasjen innredet til kjellerstue, bad, vaskerom og bodarealer. Vi har ingen dokumentasjon som viser at rommene er bruksendret/omsøkt hos kommunen. Rommene er ikke godkjent for varig opphold. Forholdene overtas av kjøper.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Tgl 28.11.1980 - Dokumentnr: 11415 - Erklæring/avtale. Tgl 26.11.1982 - Dokumentnr: 10706 - Erklæring/avtale. Eiendommens rettigheter: Tgl 31.01.1986 - Dokumentnr: 1132 - Bestemmelse om kloakkledn, bestemmelse om veg. Tgl 22.04.1986 - Dokumentnr: 3868 - Bruksrett.

Boligen har ikke egen separat utleiedel men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen ligger i Rødalen ved Farstad i Hustadvika kommune. Landlige omgivelser. Det er kort vei til Farstad med dagligvarebutikk.

Eiet tomt på ca 1 209 m². Tomten er opparbeidet med plenareal. Gruset innkjørsel/parkeringsareal.

Adkomst fra privat vei, over gnr/bnr 87/1. Det foreligger tinglyst veirett fra 1986, se vedlagte dokument. Privat vann fra brønn som har flere brukere. Detaljopplysninger om dette er ikke forelagt. Avløp til privat septiktank.

Eiendommen ligger i uregulert område. Det er kommunens arealplan som gjelder, og boligen ligger i område avsatt til LNF-område. Dette kan gi enkelte begrensninger i forhold til arealutnyttelse. Se forøvrig vedlagte utdrag av arealplan med bestemmelser. Eiendommen ligger i område med hensynssone landbruk. Utsnitt av kommuneplan med kart og bestemmelser, matrikkelrapport og tegninger, samt grunnboksutskrift og tilstandsrapport følger vedlagt. Fullstendig kommuneplan med bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Det er registrert godkjente byggesaker i eiendommens nærområde: - Gnr/bnr 87/23 - Oppføring av driftsbygning (saksnummer 2020/1476).

Kommunale avgifter: 12606

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter ca kr 12 606,- pr år inkluderer renovasjon, slam, feiing/ tilsyn og eiendomsskatt (fakturert beløp i 2022).

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 555072

Formuesverdi primær år: 2021

Formuesverdi sekundær: 1998260

Formuesverdi sekundær år: 2021

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 585,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 199,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 585,- pr. stk.

Omk. Kjøper beløp: 70119