Stemmavegen 105

Vi kan nå presentere Stemmavegen 105, en trivelig boligeiendom med fantastisk havutsikt og kort vei til Atlanterhavsvegen. Eiendommen ligger fint til i rolige omgivelser. Boligen har vært under betydelig oppgradering siden forrige eierskifte. Mye er gjort men det er også noe arbeider som gjenstår. Eneboligen går over fullt innredet 1. etasje og stort loft samt innredet en del med eget kjøkken, bad, soverom, stue og inngang (ikke byggemeldt). Uinnredet kjeller som har behov for påkostning. Anbefaler alle interessenter til å sette seg godt inn i vedlagt prospekt med tilstandsrapport før visning. KONTAKT MEGLER FOR Å AVTALE VISNING!

Stemmavegen 105, 6444 FARSTAD, Kommunenummer 1579, Gårdsnummer: 87, Bruksnummer: 192

1. etasje: Entré, stue, kjøkken, soverom og bad/vaskerom. BRA/PRA: Ca 100 m². Loft: Stue og soverom. BRA/PRA: Ca 70 m². Kjeller: Uinnredet rom. BRA: Ca 69 m². Leilighet/hybel: Stue/kjøkken, innredet rom (benyttet som soverom) og bad/vaskerom. BRA/PRA: Ca 44 m². Det finnes ingen bygningstegninger i kommunens arkiver. Vi får dermed ikke sjekket dagens bruk mot godkjente løsninger. Se punkt "ferdigattest/brukstillatelse" for mer informasjon. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Oppgitt areal er hentet fra vedlagte eierskifterapport datert 17.01.2023 utført av Takstmann Helge Roar Åndal.

Enebolig over 3 plan oppført ca 1905, tilbygg fra 1938. Den opprinnelige bygningen er av eldre årgang. Det er foretatt en god del ombygginger og oppgraderinger de siste årene. Det gjenstår fortsatt en del arbeid i kjelleretasje, som vil være viktig å fullføre for at bygget skal få en stabil konstruksjon. Her er det pt en del midlertidige løsninger. Det er opprettet leilighet/hybel i kjelleretasje, men vi har ingen dokumentasjon som viser at denne er omsøkt eller godkjent hos kommunen. Eiendommen er registrert med en boenhet, som enebolig. Grunnmur av fuget gråstein som delvis er pusset/behandlet på begge sider. Som grunnmur på tilbygg er det støpte ringmurer. Yttervegger oppført som bindingsverk, utvendig kledd med liggende bordkledning. Saltak med ark av trekonstruksjoner på bolig, flatt tak av trekonstruksjoner på tilbygg. Takkonstruksjon på tilbygg er lukket konstruksjon. Taket er tekket med stålplater type Icopal Decra eller tilsvarende. Tilbygg er tekket med PVC folie. Vinduer og balkongdør med 2/3-lags energi/isolerglass. Vindu med 1-lags glass i kjeller. Takvinduer med 2-lags energi/isolerglass. Vinduene har varierende alder. Vinduer og skyvedørsfelt levert fra Vimax med 2-lags glass, som innglassing av terrasse. Det er ikke etablert drenering rundt boligen. Det informeres om at det av og til er vannansamlinger i kjellergulv etter mye nedbør. Garasje: Eldre frittliggende uisolert garasje fra ukjent byggeår. Oppført på støpt grunnmur og støpt plate på mark. Hovedkonstruksjon av tradisjonelt åpent reisverk, utvendig bordkledning av tre og metallplater. Takkonstruksjon som saltak med plassbygget åpen sperrekonstruksjon, undertak av ukantet kledning. Taket er tekket med metallplater. Vinduer med 1-lags glass. Labank dør i tre. Vippeport i tre med manuell åpning. FORHOLD MED TG3 I EIERSKIFTERAPPORT: - Drenering: Mangel på generell lekkasjesikring av konstruksjoner i grunn. Lite fall eller flatt terreng og mangel på drenering gir muligheter for vannansamlinger som tilsier at det er behov for tiltak. - Terrasser, balkonger, trapper o.l: Trapper og veranda avviker noe fra gjeldende forskrift som gjelder sikring (rekkverk, håndrekke, åpninger mellom trinn og høyde på rekkverk). Veranda mangler delvis rekkverk. Det er behov for umiddelbare tiltak for å utbedre sikring på veranda og balkong. - Garasje – uthus: Garasje har behov for en totalrenovering om den skal berges. Strakstiltak er da å anbefale. FORHOLD MED TG2 I EIERSKIFTERAPPORT: - Byggegrunn, fundamenter og grunnmur: Noe mindre riss, sprekker og skader ble avdekket på grunnmuren, ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes. - Yttervegger og veggkonstruksjon: Tilstandsgrad er vurdert ut fra de avvik og mangler som er avdekket på befaringstidspunktet, tiltak må påregnes. Det er avdekket mangel på en del hjørnebord og dekkbord på fasadene, vannbord over vindu og balkongdør loft. Mangler en del lister rundt vinduer og dører utvendig på overbygd terrasse. - Vinduer og ytterdører: De aller fleste vinduene og dørene står til TG1, men en samlet vurdering på registrerte avvik gjør at TG2 blir vurdert som det riktige her. Vinduer med 1-lags glass får også en aldersrelatert tilstandsgrad. 1 stk takvindu har bristet og punktert glass. Det er avdekket mangler på beslag, utforinger og listverk på flere enheter. Hovedinngangsdør bolig er ikke tett og har skader i overflate og materiale. - Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak: Tilstandsgraden er satt ut ifra alder og forventet levetid på den aktuelle bygningsdelen, samt usikkerhet rundt konstruksjonene. Det anbefales ytterligere undersøkelser rundt dette, tiltak må påregnes. Det er registrert manglende lufting i konstruksjonen på tilbygg, mangler luftespalter i gesims/raft. - Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): Taktekkingen på tilbygg får en aldersrelatert tilstandsgrad, noe oppgradering og utskifting må påregnes. Pvc folie er av ukjent alder. - Varmtvannsbereder: TG2 er satt med bakgrunn i alder på varmtvannsbereder som har oppnådd forventet normal brukstid. - Ventilasjon: Tilstandsgrad blir satt grunnet mangelfull ventilasjon og funksjonssvikt i forhold til bruks belastning. Tiltak må påregnes. Manglende ventilasjon på bad/vaskerom tilbygg, ingen ventiler eller overstrømning. Mangler overstrømning på bad/vaskerom hovedbad. Mangler avtrekk fra kjøkkenventilator på begge kjøkken. - Elektrisk anlegg og samsvarserklæring: Flere ukjente forhold vedrørende dokumentasjon, og at det er over 5 år siden sist el. tilsyn tilsier at el. kontroll bør gjennomføres på nytt. En god del løse ledninger er avdekket i kjelleretasje. Det er ikke fremlagt noen samsvarserklæring. Informasjon er hentet fra eierskifterapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag.

Kjøkken hoveddel: Kjøkkeninnredning av merke Epoc og HTH, fra 2013/2014. Innredning med underskap og takhøye overskap, skrog og glatte mørke fronter. Kompositt benkeplater med nedfelt oppvask/skyllekum. Metallplate mellom benker og skap. Det er integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjøkken tilbygg: Kjøkkeninnredning av merke Norema fra ukjent årstall. Innredning med under- og overskap, standard skrog og malte glatte fronter. Laminat benkeplater med nedfelt oppvaskkum. Det er integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Opplegg for frittstående kjøleskap. Bad/vaskerom hoveddel: Baderomsinnredning med skuffer og heldekkende servant. Vegghengt toalett. Dusjhjørne med innfellbare dusjvegger. Badekar. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Baderomspanel på vegger. Flis med varme i gulv. Det ble uført fuktsøk med fuktindikator på alle overflater, og det ble tatt hull i konstruksjonen fra tilstøtende rom uten at det er funnet fukt utover normale verdier. Bad/vaskerom tilbygg: Rommet er utstyrt med servant, gulvmontert toalett, dusjforheng med tilhørende dusjgarnityr, Det er opplegg for vaskemaskin. Baderomspanel på vegger. Vinylbelegg med varme i gulv. Det gjenstår en del arbeid som ikke er ferdig. Gulv: 1. etasje - Laminat, belegg, flis. Loft - Parkett, teppe, laminat. Kjeller - Laminat, teppe, belegg. Stein og pukk. Vegger: 1. etasje - Malte panelplater, malte overflater, baderomspanel. Loft - Malt tapet, strie, tapet. Kjeller - Malt panel/panelplater, murt fuget tegl, malte overflater, baderomspanel. Delvis pusset mur og fuget gråstein. Innvendige himlinger: 1. etasje - Malt smartpanel, fabrikkbehandlet himlingsplater. Loft - Malt tapet, strie. Kjeller - Tak-ess. Delvis plateslått og åpne konstruksjoner. Rom under terreng: Vegger er åpne konstruksjoner. Det er registrert grunnforhold som stedlige masser som gulv. Gulv og vegger er under bearbeiding, og arbeidene er ikke ferdigstilte. Fuktmåling er ikke hensiktsmessig å gjennomføre. Ventilasjon er i henhold til referansenivå. Anbefaler å etablere ventiler for å få bedre gjennomstrømning i rommet. Dette for å unngå at fuktig luft trekker opp i trekonstruksjonene på boligen. Tekniske installasjoner: - Sikringsskap med automatsikringer og 18 kurser ihht oversikt, plassert i soverom loft. Tilbygg har ikke eget sikringsskap. - Varmtvannsbereder av rustfritt stål på 200 l. FORHOLD MED TG3 I EIERSKIFTERAPPORT: - Etasjeskillere: Stedvis ganske store ujevnheter i etasjeskillere, er påregnelig grunnet alder og byggemetode. Ønsker man gulv i henhold til dagens standard må tiltak påregnes. - WC og innvendige vann- og avløpsrør: Denne bygningsdelen blir vurdert til TG3 ettersom den har flere åpenbare mangler og tilsynelatende ikke ferdig utført. Strakstiltak anbefales. Usikkerhet på alder septiktank, tilstand må undersøkes nærmere. Det er ikke installert vannfordelingsskap for rør-i-rør. I kjelleretasje er det montert en del midlertidig vannrør som må ryddes opp i. Det er ikke montert endetettinger på vannrør flere steder i boligen. Det er ikke dokumentert lekkasjesikring på innebygd sisterne, heller ingen enkel inspeksjonsmulighet. FORHOLD MED TG2 I EIERSKIFTERAPPORT: - Piper og ildsteder: Enkelte riss i overflater kan forekomme, dette tilsier overvåking og mulige tiltak. Ubehandlet puss overflate er ikke vanntett. - Bad/vaskerom hoveddel, overflate gulv: Tilstandsgrad er vurdert ut fra de avvikene som er avdekket. Tiltak må påregnes. Det er avdekket slitte/misfarget fuger, spesielt i dusjsone. Eier informerer at ved dusjing kommer det vann opp på utsiden av dusjsone. Fall på gulv er ikke tilstrekkelig i henhold til referansenivå. - Bad/vaskerom hoveddel, membran/tettesjiktet/sluk: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av arbeider i våtrom, men eier informerer om at arbeidene er delvis utført av fagfolk, dugnad og egeninnsats. - Bad/vaskerom tilbygg, overflate vegger og himling: Overflater på vegg blir vurdert til TG2 grunnet avvik i henhold til monteringsveiledning og anmerkninger. Tiltak må påregnes. Det er avdekket en del dårlige detaljer i hjørner og avslutninger mot gulv etc. - Bad/vaskerom tilbygg, overflate gulv: Tilstandsgrad er vurdert ut fra de avvikene som er avdekket. Tiltak må påregnes. Skjøter og kutt detaljer på belegg i hjørner er ikke fagmessig utført. - Bad/vaskerom tilbygg, membran/tettesjiktet/sluk: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av arbeider i våtrom, men eier informerer om at arbeidene er delvis utført av fagfolk, dugnad og egeninnsats. Det er avdekket flere hull i forbindelse med gjennomføringer i vegg. Samt at gulvbelegg er utett i kuttflater. Arbeidene vurderes som ikke utført av fagfolk. - Kjøkken hoveddel: Tilstandsgrad blir vurdert ut fra de avvik som er avdekket, tiltak må påregnes. Mangler lekkasjesikring i kjøkkenbenk og komfyrvakt over stekesone. Mangler ventilator/avtrekk på kjøkken. Mangler front på et benkeskap. - Kjøkken tilbygg: Tilstandsgrad blir vurdert ut fra de avvik som er avdekket, tiltak må påregnes. Mangler lekkasjesikring i kjøkkenbenk og komfyrvakt over stekesone. Mangler ventilator/avtrekk på kjøkken. Mangler sokkelforing mot gulv. Stekeovn og keramisk topp er ikke tilkoblet spenning. Informasjon er hentet fra eierskifterapport, og det henvises til denne for utfyllende informasjon om byggemåte og standard, tiltak og kostnadsoverslag. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med fullstendig rapport, da dette kun er et utdrag. Det elektriske anlegget var sist kontrollert 13.03.2001. Det forelå den gang ingen pålegg på anlegget.

2 stk luft til luft varmepumper, innedel plassert i entré/hall 1. etasje, og den andre i kjelleretasje. Varme i gulv på baderom. Ellers elektrisk oppvarming via panelovner i de rom hvor dette er montert. Elementpipe i lettklinkerstein med antatt keramisk innvendig røykrør. Ildsted ikke tilkoblet. Ved evt montering av ildsted må dette meldes til kommunen.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligen eller garasje. Det finnes ingen bygningstegninger i kommunens arkiver. Siden det ikke finnes bygningstegninger får vi ikke sjekket dagens bruk mot godkjente løsninger. Forholdet overtas av kjøper. Kommunen opplyser: "Bygningen anses lovlig slik den var oppført fra opprinnelsen. Kommunen har ikke mottatt noen søknader om tiltak i senere tid". Det finnes dermed ingen opplysninger, tillatelser eller tegninger av tilbygg/ominnredninger/bruksendringer/fasadeendringer. Forholdene overtas av kjøper.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Tgl 02.11.1971 - Dokumentnr: 6240 - Registrering av grunn / skylddeling. Eiendommens rettigheter: Ingen.

Boligen har ikke egen separat utleiedel men kan leies ut i sin helhet. Vær da for øvrig oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg. Boligen fremstår med leilighet/hybel i kjelleretasje, men vi har ingen dokumentasjon som viser at denne er godkjent og omsøkt hos kommunen. Eiendommen er registrert som enebolig, med kun en boenhet. Konf gjerne megler.

Eiendommen ligger sentralt på Farstad med farstadsanden som nærmeste nabo. Flott havutsikt mot Hustadvika og Farstadstranda. Rolige og landlige omgivelser med kort vei til fine turmuligheter og dagligvarebutikk.

Eiet tomt på ca 2 000 m², ihht skylddeling. Tomten har opparbeidet plenarealer og gruset innkjørsel/ gårdsplass. Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt. Tomtegrensene er derfor fiktive. Ved en evt senere oppmåling kan arealet avvike fra det oppgitte. Forholdet overtas av kjøper.

Adkomst fra offentlig vei. Eiendommen har privat avløp, septiktank. Privat vann via brønn.

Eiendommen ligger i område regulert til jord- og skogbruk/landbruksområder. Dette kan gi enkelte begrensninger i forhold til arealutnyttelse. Reguleringsplan: Farstadsanden. Kommuneplankartet viser at det i området er avsatt areal for fremtidig boligbebyggelse, se vedlagte kart. Ihht reguleringsplanforslaget er det planforslag (regulerings- og bebyggelsesplaner) nedenfor eiendommen, se vedlagte kart. Vi har ikke mottatt ytterligere informasjon om dette. Utsnitt av reguleringsplan med bestemmelser, kommuneplankart, matrikkelrapport og tegninger, samt grunnboksutskrift og eierskifterapport følger vedlagt.

Kommunale avgifter: 13969

Info om kommunale avgifter: Kommunale avgifter ca kr 13 969,- pr år inkluderer slam, renovasjon, feiing/ tilsyn og eiendomsskatt (årsprognose for året 2022).

Info om kommunale avgifter: Skattetakst: kr 1 466 000,- (for året 2022).

Andre utgifter: Innboforsikring, bygningsforsikring, strøm etc. Dette er utgifter som vil variere med avtale og forbruk.

Formuesverdi primær: 595094

Formuesverdi primær år: 2020

Formuesverdi sekundær: 2142338

Formuesverdi sekundær år: 2020

Omkostninger: 1) Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 2) kr 585,- i tinglysingsgebyr for skjøte og kr 199,- for grunnboksattest. 3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter; kr 585,- pr. stk.

Omk. Kjøper beløp: 63869