Kjøperskolen

Det er ikke enkelt å vite hva en verken skal gjøre eller spørre om når en skal kjøpe sin første bolig. Dette hjelper vi deg med, gjennom kjøperskolen!

Hvor mye kan du låne?


Før du går på visning må du få oversikt over hva som er forsvarlig for deg å ta opp i lån. En fin plass å starte er å ta en gjennomgang av økonomien din sammen med en av rådgiverne i Sparebanken Møre


Bankene finansierer vanligvis inntil 85 % av kjøpesummen. Hvis du ikke har oppsparte midler kan du låne de siste 15 % mot å stille med kausjonist eller tilleggssikkerhet. En kausjonist kan være foreldre, som sier ja til å betale banken hvis du ikke skulle klare det. Tilleggssikkerhet betyr at du stiller hytte, enebolig til foreldre eller lignende som tilleggssikkerhet til den boligen du er i ferd med å kjøpe.


Når du har fått oversikt over hvor stort lån du kan tåle, ber du om et konkret lånetilbud. Videre må lånetilbudet fra banken aksepteres. Det kan du gjøre ved å be om et finansieringsbevis. Når du senere skal by på en eiendom vil megleren sjekke om du har penger å betale med, noe du viser med finansieringsbeviset ditt.



Hva er det du trenger?


Ta en diskusjon med deg selv eller familien din om hvilken type bolig og område som passer. Tenk grundig gjennom dette, siden det er store kostnader forbundet med flytting; meglerhonorar, transport, oppussing etc. Det er altså penger å spare dersom du finner en bolig som du kan ha i mange år fremover.


Videre er det lurt å være orientert rundt hva som finnes på boligmarkedet. Om du melder deg på boligtipset får du en sms før eiendommer som oppfyller dine krav annonseres. Du kan også ta en kikk på Finn.no, avisannonsering eller søke i våre eiendommer



Ulike typer boliger og tomter


Selveierbolig

Vanlig enebolig, rekkehus, selveier leiligheter. Det kjennetegnes ved at du fullt og helt eier boligen og at det tinglyses et skjøte.


Andelsleilighet

Her eier du adkomstdokumentene, som normalt er en obligasjon, og en leiekontrakt. Typisk her er borettslagsleiligheter, der du eier en andel av borettslaget, deltar i en felles obligasjon, og har en leiekontrakt.


Obligasjonsleilighet

Denne typen finnes det veldig lite av hos oss i Møre og Romsdal. Dette er en innskuddsleilighet, som betyr at leiligheten selges for mer enn innskuddets pålydende. Om dette blir aktuelt for deg, anbefaler vi å søke spesialishjelp. Om en betaler mer enn obligasjonens pålydende, er ikke det sikkert at en får igjen så mye ved et senere salg.


Selveierleiligheter

Her eier en sin seksjonerte del av eiendommen. Du må på linje med andre delta i felles vedlikehold.


Selveiertomt

Ved selveiertomt har du skjøte på grunnen, og grunnen er målt opp i et målebrev som viser nøyaktige grenser som viser hvor tomten er.


Festetomt

En festetomt innebærer et leieforhold til en tomt. En leier gjerne en festetomt for 99 år eller lengre. Det er tinglyst en festekontrakt, og denne må en gå veldig grundig gjennom om en kjøper bolig på festetomt. Festeloven gir en rekke rettigheter, slik at det normalt ikke er noen risiko å kjøpe eiendom på festet tomt. 



Prospekt og boligsalgsrapport


Når du finner den riktige boligen, ber du megler om å få prospektet. Prospektet inneholder mye informasjon, og det meste er du pliktig til å sette deg grundig inn i. 



Generelle opplysninger


Et prospekt inneholder mange nyttige opplysninger. Blant disse er informasjon om adresse, gårds- og bruksnummer, eierforhold, størrelse på tomt og bolig, alder og hvilken byggemåte boligen er satt opp i.


Du får også vite om det finnes bestemte rettigheter eller forpliktelser knyttet til eiendommen. Det kan f.eks. gå en veirett over tomten eller at eiendommen har rett til å parkere på naboeiendommen.


Prospektet vil også fortelle om det er utleiemuligheter. Det kan ha stor betydning for økonomien din om du kan få inntekt på utleie av sokler eller hybelleiligheter.


Vær oppmerksom på de ulike arealbegrepene. P-rom er innvendig areal på oppholdsrom. I tillegg kommer evt. boder og kjellerrom.



Brukstillatelse


Det er viktig at eiendommen du skal kjøpe har ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette er kommunens offisielle tillatelse for at boligen blir tatt i bruk. Om du finner en bolig som ikke har noen av disse attestene, må du ta opp dette med megleren og samtidig be kommunen om å gi deg en bekreftelse på at det er lov å bo i eiendommen.



Offentlige planer, odel og konsensjon


Offentlige planer er reguleringsplaner, som forteller om veier i området, hva som kan skje på naboeiendommer og den eiendommen du er interessert i å kjøpe. Det er viktig å danne seg et bilde av hva som kan komme til å skje. Er det er planlagt en ny vei helt opptil eiendommen eller er det større utbygginger som kan komme?

Odel og konsesjon har med gårdsbruk å gjøre. Om det er en vanlig boligeiendom du ønsker å kjøpe, er der verken konsensjonsplikt eller odelsrettigheter. Skulle eiendommen ha noe av dette, må du spørre megleren grundig ut om hva dette egentlig betyr.



Eierskifteforsikring


Prospektet forteller om eieren har tegnet eierskifteforsikring. Dette er en forsikring eieren tegner for egen sikkerhet i tilfelle det skulle dukke opp feil du ønsker å reklamere på. Da vil du møte et eierskifteforsikringsselskap. Hvis du får medhold i reklamasjonen, er du sikret å få pengene utbetalt fra forsikringsselskapet. Som kjøper kan du tegne en boligkjøperforsikring på samme vilkår. Da blir det i tilfelle to forsikringsselskap som skal gjøre opp hvis noe skulle være galt.



Prisvurdering


Megleren har også gitt en prisvurdering av eiendommen. Du må vurdere om dette er rett prisnivå for dette området og om du er du villig til å betale det.



Utgifter


Prospektet gir også en oversikt over alle utgiftene som kommer i tillegg til kjøpesummen, samt oversikt over faste kostnader som følger med eiendommen.


Hvis leiligheten har felleslån, må du sette deg inn i vilkårene og felleskostnadene for dette lånet. Studer budsjett, regnskap, ligningsverdi og offentlige avgifter. Ligningsverdien vil bestemme hva som skal betales i formueskatt i de kommunene som har dette. Offentlige avgifter er f.eks. kommunale avgifter til vei, vann og kloakk. Megleren kan raskt hjelpe deg å få et overblikk over kostnadene, og hjelpe deg å forstå totaliteten.



Boligsalgsrapport


Salgsprospektet har som regel en del bilag, deriblant en boligsalgsrapport eller en takst. Boligsalgsrapport er et mye bedre verktøy enn en takst, fordi den forteller mye om hvilke vedlikeholdskostnader du kan forvente å få på eiendommen i årene som kommer. 



I bilagene finner du kopier av

  • Selgers egenerklæring. Der skal selgeren ramse opp evt. feil og mangler på eiendommen og hva disse går ut på.

  • Tegninger av eiendommen. 

  • Evt. opplysninger som kommunen har gitt til megler vedr. eiendommen; reguleringer og andre forhold rundt eiendommen.

  • Grunnbok, som viser det som er tinglyst på eiendommen. Hvilke servitutter (heftelser, som ikke er pengeheftelser) som du vil ta over. Pengeheftelser slipper du å ta over hvis dette ikke er avtalt.

  • Evt. Informasjon om evt. veirettigheter, brønnrettigheter, rett til båtfeste m.m., som det er viktig at du har innsikt i og forståelse for.

  • Liste over alle ansatte i meglerforetaket. Den ligger der fordi ansatte i meglerforetaket ikke har lov til å handle eiendom i eget selskap. Slektninger av ansatte har heller ikke lov til å handle. Som budgiver på en eiendom er du forpliktet til å se etter at du ikke har nære slektninger ansatt i det meglerfirmaet som skal selge eiendommen.

  • Budregler og budskjema. Du må forstå budreglene før du leverer inn det første budet ditt. 



På visning


Hvis du ikke har fått prospektet tidligere kan du få det av megler nå. 


Som kjøper er du pliktig til å gå grundig gjennom boligen. Ta den tiden som er nødvendig for å se på alle rommene. Gå helt inn på rommene og få et overblikk. Er det nyoppusset? Er det slik du trodde da du så på bilder på nettet? Spør både megler og selger. Har huset mørkeloft eller krypkjeller, så ta bryet med å gå inn dit og se. Hvis det er noe som er galt med huset, kan du miste retten din i en reklamasjonssak hvis du var slurvete med å se på eiendommen da du var på visningen.


Dette har du ansvar for å sjekke - skriv gjerne ut listen!


Spørsmål du bør stille megleren:
  • Er boligen lovlig bygd og er alle rom byggemeldt? 

  • Er prisen boligen blir markedsført for i samsvar med meglerens egen vurdering av riktig markedspris?

  • Er megleren kjent med spesielle forhold ved huset eller i nabolaget som du som kjøper bør vite om?

  • Er det spesielle ting i prospektet eller bilagsmappen som det er viktig at du er særlig oppmerksom på? Husk at megleren har lang trening i å bedømme eiendom og kan komme med gode råd. Når du spør spesielt, øker dette aktsomhetskravet for megler i den rådgivningen megler skal gi til deg. 

  • Er tomtegrensene i orden eller er det krangel med naboer?

  • Hva kan megler fortelle om reguleringsplanene?

  • Er det noen skade på huset?

  • Er naboskapet greit eller er det noen personer eller situasjoner du bør kjenne til?

  • Vet selger om omreguleringsplaner? Har selger fått nabovarsel eller offentlig varsel om ting som enda ikke er vedtatt og som dermed ikke er kjent for megler.

  • Er det er lytt i boligen? Dette er særlig aktuelt hvis det er leiligheter i bygget.

  • Er det elektriske anlegget i orden? Er det er sikringer som stadig ryker eller er det kurser som leverer lite strøm i forhold til det som er dagens krav?

  • Har eiendommen lekkasjer på mur, rundt vindu eller på tak? Spør om solforhold. Hvor står solen opp? Hvor er sør? Og hvor går solen ned?

  • Finnes det noen spesielle avtaler med noen av naboene? F.eks. felles snøbrøyting eller andre ting det kan være både hyggelig og greit å vite om når man flytter inn.



Budrunden


Etter visningen må du summere opp inntrykkene. Hold hodet kaldt og ikke la forelskelsen ta overhånd. 

  • Er det riktig bolig du har vært og sett på? 

  • Stemmer boligen med kravsspesifikasjonen din?

  • Er dette det du på forhånd har funnet ut at du trenger?

  • Er det her du vil bo?

  • Er det rett størrelse på boligen?

  • Stemmer magefølelsen din for boligen?

Hvis dette er den boligen du ønsker å kjøpe må du bestemme deg for hva du maksimalt ønsker å gi for eiendommen. Den øvre grensen du bestemmer deg for må passe med din økonomi og det du tidligere har snakket med banken om.  


 

Bud er bindende


Du må være tilgjengelig for megleren under budrunden. Dersom du legger inn et bud er det bindende, men du kan legge inn et bud med forbehold. Det kan være forbehold om finansiering, eller at du vil ha en ingeniør til å se på kjelleren en gang til. Du må likevel være klar over at selgeren har lett for å akseptere bud som ikke har slike forbehold. Derfor er det lurt å både ha finansiering på plass, samt å undersøke eiendommen grundig.


Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis pr e-post eller sms. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsningen, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  

Aksepten av budet er bindende når den har kommet fram. Hvis selgeren sier ja til budet ditt, så er det en bindende avtale i det øyeblikket aksepten er kommet i postkassa di som brev, eventuelt når du får en telefon fra megler som sier at budet ditt er akseptert. På det tidspunktet er begge parter bundet. Kontraktsmøtet med signering av avtalen er altså bare formaliteter.



Kontraktsmøte


Når budet ditt er akseptert vil du få tilsendt en kjøpekontrakt pr. e-post. Du blir samtidig innkalt til et kontraktsmøte hos megleren for å skrive under diverse dokument.

 

Du må ordne med forsikring av eiendommen fra og med overtagelsesdagen.

 

I kontraktsmøtet avtaler dere dag og klokkeslett for overlevering av eiendommen. Husk at kjøpesummen i sin helhet må være betalt til megleren sin klientkonto før tidspunktet for overtagelse, ellers får du ikke overlevert nøkkelen. Du må forsikre deg om at banken har overført pengene til megler senest dagen før innflytting og at banken har å gitt beskjed om at dette er gjort.



Forsikring


Du må huske å forsikre eiendommen fra og med overtakelsesdagen. Datoen blir dere enige om i kontraktsmøtet og den skrives inn i kjøpekontrakten. Selger får beskjed om å holde sin forsikring til dagen etter overtagelsen. Da har dere to selskap å ta opp eventuelle problem med istedenfor at begge selskapene skulle nekte.

 

Det er viktig at du får forsikringsattesten skriftlig.



Overtakelse og innflytting


På overtagelsesdagen blir du møtt av en representant for megler og selger. Dere leser av strømmen, og strømleverandøren får beskjed om at det er du som skal betale fra nå av. Samtidig blir det sendt en sluttregning direkte til selger. I fellesskap går dere gjennom huset for å se at rengjøringen er gjennomført som avtalt. Du får overlevert nøkkelen og du er nå eier av egen bolig.

 

Straks etter overtagelsen, og senest åtte dager etter innflytting, er det viktig at du sender flyttemelding til Folkeregisteret. Det kan f.eks. ha skattemessig betydning at du kan dokumentere innflyttingen ved senere salg av huset. Varig adresseendring bør også meldes til Posten.

  

Hvis du finner grunn til reklamasjon på huset etter innflytting, tar du kontakt med megler umiddelbart for å få råd om hva du skal gjøre. En skriftlig reklamasjon til selger eller selgers eierskifteselskap må framsettes i løpet av kort tid. Rettspraksis viser at definisjon på kort tid kan være helt ned i to til tre måneder.